在深滬A股歷史上，房地產(chǎn)行業(yè)股票數(shù)量比較多，是一個(gè)重要的影響體。從去年及今年以來的市場展現(xiàn)來看，除萬科A舉牌、雄安新區(qū)地產(chǎn)概念導(dǎo)致部分地產(chǎn)股出現(xiàn)展現(xiàn)外，但從大部分住宅地產(chǎn)的股票走勢來看，較為平淡。今年5月初，萬科A向下破位20-22元的整理平臺，對行業(yè)總體板塊影響明顯。
目前深滬A股市場上，地產(chǎn)公司板塊指數(shù)影響較為明顯。如果從2016年整體經(jīng)營情況來看，年報(bào)顯示營收與凈利增長明顯；但如果透過今年3月之后的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，政策的加嚴(yán)與現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)顯示：業(yè)績雖然繼續(xù)增長，但負(fù)債總額卻較高，企業(yè)負(fù)債率高企，加上政策加碼調(diào)控，顯示業(yè)績增長動力不足與負(fù)債較高的一個(gè)市場博弈特征。
研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司2016年在業(yè)績增長的背景下，負(fù)債情況也較為明顯。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2016年上市企業(yè)年報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達(dá)25.93%。
截至2016年底，A股平均每家上市房企負(fù)債達(dá)362億元。這136家上市房企的總資產(chǎn)總計(jì)為6.37萬億元，同比增長幅度達(dá)24.76%，與負(fù)債增長水平相差約1.2個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年這136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.26%，上一年則為76.55%，同比增幅不足1個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，在A股136家房企中，有32家資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線，占比接近24%。此外，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的企業(yè)有45家，占比超過33%。
在這136家上市房企中，總負(fù)債同比上升的企業(yè)為87家，占比為64%。其中，負(fù)債100億元以下企業(yè)有72家，占比為53%；負(fù)債100億元~300億元企業(yè)有30家，占比為22%；負(fù)債300億元~500億元房企有8家，占比約為6%；負(fù)債500億元~1000億元企業(yè)有14家，占比約為10%；負(fù)債1000億元以上房企12家占比為9%。具體來看，萬科、綠地控股（600606）和保利地產(chǎn)（600048）負(fù)債均超過3000億元，分別為6689.97億元、6556.62億元和3498.95億元。據(jù)計(jì)算，超過1000億元以上的12家企業(yè)總負(fù)債為2.87萬億元，占136家房企總負(fù)債的比重約為58%。
和信研究觀察發(fā)現(xiàn)，今年以來，國家調(diào)控房地產(chǎn)頻出，各地限購制度不時(shí)推出，但實(shí)際上，房地產(chǎn)投資依然較為明顯增長。日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況報(bào)告。報(bào)告顯示，1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)走高，同比名義增長9.3%，增速比1-3月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)2015年3月以來最快增速。數(shù)據(jù)顯示，自2014年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在經(jīng)過連續(xù)23個(gè)月下滑后開始回升，進(jìn)入2017年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯提高，1-4月投資增速再次刷新兩年以來最快增速。1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1-3月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資18671億元，增長10.6%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。
整體來說，房地產(chǎn)公司2016年?duì)I收與凈利潤總體增長，顯示行業(yè)在2016年中期后的房價(jià)大漲中受益明顯，但從國家產(chǎn)業(yè)政策與地產(chǎn)公司負(fù)債過高的現(xiàn)實(shí)情況下，地產(chǎn)市場的博弈仍在深度進(jìn)行之中。從最新一季度經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，行業(yè)公司出現(xiàn)分化信號，需要密切關(guān)注。從行業(yè)投資策略來看，房地產(chǎn)板塊的投資策略中，可密切關(guān)注龍頭性公司的時(shí)機(jī)性機(jī)會或在未來選擇業(yè)績持續(xù)增長且回報(bào)較好的公司，而估值變化是是行業(yè)配置的一個(gè)重要參考指標(biāo)，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)業(yè)隨著政策加碼及消費(fèi)理念的成熟或面臨不確定性，因此筆者謹(jǐn)慎看待此板塊的投資，在選擇適量逢低配置優(yōu)質(zhì)公司的同時(shí)，應(yīng)回避題材績差公司類公司。