火爆的樓市經(jīng)過(guò)輪番調(diào)控之后，房?jī)r(jià)雖有回落的趨勢(shì)，但仍舊處于高位，這還是讓很多人望而卻步，尤其對(duì)北上廣深這些一線(xiàn)城市的漂族們來(lái)說(shuō)只能望房興嘆。于是，越來(lái)越多的人降格以求，開(kāi)始從買(mǎi)房轉(zhuǎn)為租房。
據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析，目前我國(guó)大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員為主要群體，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，未來(lái)中國(guó)將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，到2030年，租賃人口達(dá)2.7億人。
那么租房就比買(mǎi)房更容易嗎？顯然不是，租房的坑甚至比買(mǎi)房更多，比如房東隨意漲租金、租房押金不退、收租人跑路、房屋維修糾紛、經(jīng)常面臨搬家等等，相信租房的你對(duì)這些都深有感觸。
但是未來(lái)，這些讓你煩惱的事情可能再也不會(huì)出現(xiàn)了。昨天（5月19日），我國(guó)第一部明確規(guī)范住房租賃和銷(xiāo)售管理的行政管理法規(guī)，《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》正式開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。條例除了進(jìn)一步保障租房者的權(quán)利和利益之外，還加大了對(duì)房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為的處罰力度。
明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)
為了規(guī)范規(guī)范住房租賃和銷(xiāo)售行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全，意見(jiàn)征求稿首次在國(guó)家立法層面明確租賃市場(chǎng)中租金、租期、承租人居住權(quán)利保障，明確住房銷(xiāo)售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)相關(guān)規(guī)范，從參與的各個(gè)主體全方位作出規(guī)定。
一是規(guī)范租金支付和調(diào)整方式。承租人按月支付租金，住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。同時(shí)，明確規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場(chǎng)租金水平等信息。
二是鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期租賃合同。簽訂年限達(dá)到三年以上的住房租賃合同且實(shí)際履行的，明確政府給予相關(guān)政策支持，住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。
三是注重承租人居住權(quán)利保障。征求意見(jiàn)稿規(guī)定承租人可依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進(jìn)入的，出租人要按照約定提前通知承租人。出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅(qū)逐承租人，收回住房。
四是強(qiáng)化租賃市場(chǎng)管理，要求政府制定單間租住人數(shù)和人均租住面積標(biāo)準(zhǔn)，并明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。
此外，針對(duì)二房東轉(zhuǎn)租他人住房違規(guī)經(jīng)營(yíng)等市場(chǎng)亂象，征求意見(jiàn)稿規(guī)定，轉(zhuǎn)租住房應(yīng)當(dāng)征得出租人的書(shū)面同意，對(duì)于自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。
規(guī)范住房銷(xiāo)售行為，加強(qiáng)中介管理
征求意見(jiàn)稿對(duì)住房銷(xiāo)售在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售程序等作了一般性規(guī)定，特別是強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售住房行為的監(jiān)管。
規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售住房條件，在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門(mén)網(wǎng)站和銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售住房及每套住房?jī)r(jià)格，并對(duì)外銷(xiāo)售。規(guī)范房企住房銷(xiāo)售行為，不得發(fā)布虛假信息、哄抬房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售、標(biāo)價(jià)外加價(jià)等12項(xiàng)明確禁止的行為。
為整治中介市場(chǎng)亂象，意見(jiàn)稿規(guī)定了中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員不得捏造散布不實(shí)價(jià)格信息、炒賣(mài)房號(hào)、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費(fèi)、賺取差價(jià)、違規(guī)提供購(gòu)房融資、為當(dāng)事人規(guī)避稅費(fèi)提供便利等11項(xiàng)禁止性行為。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在服務(wù)時(shí)，要實(shí)行實(shí)名掛牌服務(wù)。
意見(jiàn)稿還對(duì)中介收費(fèi)行為進(jìn)行了規(guī)范。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在收費(fèi)前，要向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員違反規(guī)定的，征求意見(jiàn)稿規(guī)定了給予暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒(méi)收違法所得、罰款等較為嚴(yán)厲的處罰措施。
萬(wàn)億市場(chǎng)的紅利期
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2016年關(guān)于租賃市場(chǎng)實(shí)際上已經(jīng)有了相關(guān)的政策，但主要是以國(guó)務(wù)院“若干意見(jiàn)”的形式出現(xiàn)的，此次則將租賃市場(chǎng)提高到了“管理?xiàng)l例”，這是最大的區(qū)別，為后續(xù)租房市場(chǎng)的發(fā)展提供了較大的基礎(chǔ)。
此外，他表示，從內(nèi)容來(lái)看，征求意見(jiàn)稿對(duì)于租賃市場(chǎng)的各個(gè)參與主體都進(jìn)行了行為約束，這是最大的亮點(diǎn)，過(guò)去類(lèi)似約束不多，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等，此次政策對(duì)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等也提出了規(guī)范，有助于租賃市場(chǎng)流通性機(jī)制的更好建立。
此前，政策的空白使得租賃市場(chǎng)亂象叢生，以公寓為代表的主力發(fā)展長(zhǎng)租項(xiàng)目的企業(yè)也發(fā)出急需政策整治的呼聲，如今立法來(lái)了，租賃市場(chǎng)的春天也不遠(yuǎn)了。隨著萬(wàn)億市場(chǎng)的紅利的釋放，萬(wàn)科、世聯(lián)行、綠地集團(tuán)和龍湖地產(chǎn)等上市房企著手布局。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：
此次條例的規(guī)定對(duì)公寓出租板塊也將是一大利好，未來(lái)租賃將是重要的居住形式，租賃市場(chǎng)將更加規(guī)范。
雅詩(shī)閣中國(guó)華南區(qū)區(qū)域總經(jīng)理曾文強(qiáng)表示：
目前綜合社會(huì)整體情況來(lái)看，對(duì)租賃企業(yè)是一件好事，尤其是國(guó)家支持鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；瘜?zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，能夠快速解決房源短缺的問(wèn)題。
嚴(yán)躍進(jìn)指出：
當(dāng)前部分城市已經(jīng)積極推出了自持型租賃房的用地政策，部分項(xiàng)目也處于建造的過(guò)程中，從這個(gè)角度來(lái)看，對(duì)于此類(lèi)租賃房源來(lái)說(shuō)，會(huì)在當(dāng)前此類(lèi)政策內(nèi)容下獲得一個(gè)更好的發(fā)展基礎(chǔ)。