財(cái)經(jīng)365訊 萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在各地投資的消息從未淡出公眾視線。7月初，總投資達(dá)到320億元的昆明萬達(dá)城項(xiàng)目正式啟動(dòng)，王健林在該儀式上公開亮相。
但僅僅一個(gè)星期之后的7月10日，包括上述昆明萬達(dá)城在內(nèi)的13個(gè)文化旅游項(xiàng)目的絕大多數(shù)股權(quán)，連帶76個(gè)酒店，被萬達(dá)商業(yè)打包轉(zhuǎn)讓予融創(chuàng)中國(01918.HK)，交易對(duì)價(jià)為632億元，其中13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為295.75億元，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目貸款。
王健林向媒體稱，“轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營?！倍鴮O宏斌則稱收購資金全部來自融創(chuàng)自有資金。
萬達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國就上述交易發(fā)布的聯(lián)合公告，以及王健林與融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌隨后的公開表態(tài)，并未能平息公眾對(duì)上述交易的好奇與驚訝。
交易背后，一個(gè)無法忽略的事實(shí)是萬達(dá)文旅項(xiàng)目近年來多地“受挫”的現(xiàn)實(shí)，自2009年進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)以來，萬達(dá)文旅項(xiàng)目本身的探索并不盡如人意，先后曾遭遇武漢電影樂園停業(yè)、大連文化旅游項(xiàng)目擱淺等情況。
不過，這并未阻礙萬達(dá)在該領(lǐng)域“跑馬圈地”，其“地產(chǎn)+游樂園”的商業(yè)模式——大多數(shù)萬達(dá)文旅項(xiàng)目均搭配住宅項(xiàng)目銷售，讓萬達(dá)文旅版圖達(dá)到18個(gè)項(xiàng)目、總計(jì)投資近6800億元的規(guī)模。而根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，與融創(chuàng)交易的13個(gè)文旅項(xiàng)目，此前萬達(dá)計(jì)劃的投資總額達(dá)到5000億元。
而王健林本人則一直對(duì)文旅項(xiàng)目給予厚望。尤其是主打產(chǎn)品萬達(dá)城，這個(gè)被稱為“萬達(dá)第四代產(chǎn)品”的項(xiàng)目曾讓王健林放話“要讓迪士尼中國在未來10-20年都無法盈利”。
言猶在耳，萬達(dá)如今將其中13個(gè)文旅項(xiàng)目悉數(shù)相讓與融創(chuàng)。這一讓人始料未及的交易背后，王健林和孫宏斌各自打得什么算盤？
文旅項(xiàng)目早期探索“坎坷”
武漢中央文化區(qū)被視為萬達(dá)第一個(gè)城市文化旅游項(xiàng)目，是2011年萬達(dá)在全國最大的一筆投資，總耗資500億元。彼時(shí)，王健林將該項(xiàng)目賦予了這樣的意義：“等我們武漢項(xiàng)目開起來，你們會(huì)看到萬達(dá)這些年來的探索?！?/p>
原本，王健林的信心不無道理。占地面積1.8平方公里的武漢中央文化區(qū)，是當(dāng)時(shí)萬達(dá)的全新生態(tài)：一條長達(dá)1.5公里的民國風(fēng)情漢街，串起一座萬達(dá)廣場、兩座萬達(dá)酒店、一個(gè)武漢萬達(dá)電影（002739）樂園、一個(gè)漢秀劇場，以及四周的萬達(dá)寫字樓和若干住宅。這也成為2013年后陸續(xù)上馬的萬達(dá)文化旅游項(xiàng)目萬達(dá)城的雛形。
但萬達(dá)在文旅產(chǎn)業(yè)的這一開山之作，尤其是的武漢萬達(dá)電影樂園，卻隨后便處于尷尬境地。2016年7月31日，武漢萬達(dá)電影樂園宣布暫停營業(yè)，稱將進(jìn)行全面升級(jí)改造。這個(gè)投資約38億元的項(xiàng)目，2014年12月20日才開門迎客。而目前，該項(xiàng)目仍處在停業(yè)升級(jí)期。
自開業(yè)便一直在武漢萬達(dá)電影樂園工作的王娜此前曾透露，所謂停業(yè)升級(jí)，實(shí)則是樂園無法繼續(xù)運(yùn)營。
“電影樂園一直虧損。內(nèi)部曾說按照票價(jià)，每天要保證3000-4000人游玩才能實(shí)現(xiàn)盈利。但除了開業(yè)第一年的春節(jié)期間有過每天6000-7000人，和做‘1元搶門票’活動(dòng)初期最高峰的1.2萬人外，平時(shí)很少能超過(3000-4000人)這個(gè)游客數(shù)，最少的時(shí)候200-300人也有過。”王娜說。
王健林或許對(duì)此亦頗有微詞。根據(jù)公開報(bào)道，王健林曾在萬達(dá)集團(tuán)的年會(huì)上，對(duì)由萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁唐軍主抓的武漢電影樂園及漢秀項(xiàng)目，不留情面地一頓痛批。之后，唐軍黯然從萬達(dá)離職。
事實(shí)上，作為文旅項(xiàng)目的早期探索，萬達(dá)還曾計(jì)劃在大連投資500億元建設(shè)大連金石文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。而網(wǎng)易“清流”工作室此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一項(xiàng)目悄然擱淺多時(shí)。
2010年8月24日，萬達(dá)宣布與泛海集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)及大連一方集團(tuán)共同投資500億元，打造大連金石文化區(qū)。根據(jù)當(dāng)時(shí)萬達(dá)的對(duì)外宣傳，這一項(xiàng)目包含影視產(chǎn)業(yè)園、主題公園、大連秀劇院、度假酒店區(qū)、濱海高爾夫、商業(yè)中心、醫(yī)院和學(xué)校配套居住區(qū)共八大功能區(qū)，預(yù)計(jì)2013年建成。
大連金石文化區(qū)也被寫入萬達(dá)2010年、2011年和2012年的工作報(bào)告。在2012年的報(bào)告中，如此介紹該項(xiàng)目：“春節(jié)后(編者注：2013年春節(jié))將全面開工，力爭2016年、確保2017年建成。這個(gè)項(xiàng)目一旦建成，一定會(huì)在全世界引起轟動(dòng)，成為全球影視產(chǎn)業(yè)的一大中心。”此時(shí)宣稱的建成時(shí)間，已經(jīng)比2010年時(shí)預(yù)計(jì)的延遲了3-4年。
耐人尋味的是，自2013年起的萬達(dá)工作報(bào)告中，再未出現(xiàn)關(guān)于大連金石文化區(qū)的相關(guān)信息。據(jù)悉，2014年前后，萬達(dá)便將旅游文化項(xiàng)目撤出大連金石灘，原本的項(xiàng)目用地也已退還政府，僅保留了商業(yè)住宅“大連金石天成”。而時(shí)至今日，萬達(dá)亦未能就此給出官方解釋。
一位大連金石天成的銷售人員稱，由于多方面原因，整個(gè)大連文化旅游項(xiàng)目搬去了青島，即此后萬達(dá)大力推廣的青島東方影都。
不少購買了金石天成商品房的業(yè)主則在網(wǎng)上大呼上當(dāng)，稱“當(dāng)初購買就是看中了周邊的配套旅游設(shè)施”，因而要求退房。作為補(bǔ)償，2014年2月，萬達(dá)開始對(duì)有退房意向的購房者辦理退房手續(xù)，并對(duì)不退房的住戶提供1000元/平方米的補(bǔ)償。
“游樂園”撬動(dòng)住宅銷售
自2009年探索文旅項(xiàng)目至今八年，除卻“擱淺”的大連金石灘項(xiàng)目，萬達(dá)已在全國布局了18個(gè)文旅項(xiàng)目，包括武漢中央文化區(qū)、西雙版納國際度假區(qū)、青島東方影都，南昌、合肥、哈爾濱、廣州、成都、重慶等14座城市已建和在建的萬達(dá)城。加上酒店、住宅等配套設(shè)施，這18個(gè)項(xiàng)目總計(jì)投資近6800億元。
而涉及此次協(xié)議的13個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)曾計(jì)劃總計(jì)投資5000億元左右。
除了早期的武漢、西雙版納項(xiàng)目和青島東方影都外，萬達(dá)將其他城市的文化旅游項(xiàng)目均命名為“萬達(dá)城”。萬達(dá)城被萬達(dá)賦予了重要使命。
王健林曾公開表示，萬達(dá)城將被快速復(fù)制到多地，到2020年前會(huì)在全國完成15-20個(gè)萬達(dá)城項(xiàng)目。去年，王健林甚至公開叫板上海迪士尼樂園，號(hào)稱要讓迪士尼中國在未來10-20年都無法盈利。
“好虎架不住群狼”，王健林的戰(zhàn)略大抵如此。而其口中的“群狼”便是指萬達(dá)向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的重要標(biāo)桿之一萬達(dá)城。從規(guī)劃布局上看，最早開業(yè)的合肥萬達(dá)城與南昌萬達(dá)城，無不瞄準(zhǔn)了一個(gè)中心——上海迪士尼。
“萬達(dá)城和迪士尼的模式是有區(qū)別的，迪士尼是專門的‘游樂’模式，萬達(dá)城則是‘地產(chǎn)+游樂園’模式，雙方本身運(yùn)作模式就有很大區(qū)別。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉此前對(duì)網(wǎng)易“清流”工作室表示，如果純粹從文旅角度講，還是迪士尼經(jīng)驗(yàn)豐富一點(diǎn)。
實(shí)際上，在南昌打造萬達(dá)城之初，王健林就曾介紹，400億元總投資中約220億元用于投資文化旅游，剩下的用于200多萬平方米的房地產(chǎn)投資和住宅寫字樓的投資。這也是正在全國范圍內(nèi)大肆興修的萬達(dá)城的通用模式。
在此次涉及到的13個(gè)項(xiàng)目中，有西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱、無錫11個(gè)城市的文旅項(xiàng)目旁搭配有萬達(dá)的住宅或商住混合項(xiàng)目在售或者即將開售。比如，最早開業(yè)的南昌萬達(dá)城，目前有多區(qū)高層房源在售，均價(jià)為1.45萬/平。根據(jù)公布的樓盤信息顯示，開發(fā)商為南昌萬達(dá)城投資有限公司，物業(yè)類型為普通住宅、別墅和商鋪。
而尚未放出樓盤信息的濟(jì)南和昆明兩地萬達(dá)城，根據(jù)土地規(guī)劃，也均包含居住用地。比如，根據(jù)濟(jì)南當(dāng)?shù)孛襟w《經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》報(bào)道，6月30日，萬達(dá)以66.75億元摘得濟(jì)南潘田片區(qū)16宗地塊，共1495畝。其中，A地塊有5宗，為醫(yī)療設(shè)施、康體娛樂等用地；B地塊有11宗，為居住用地。
此前王健林亦公開承認(rèn)了這種模式，“我不可能買地后靠文化旅游用20年來回收成本，中國的金融模式 (指融資成本)不支持這種發(fā)展模式，在這個(gè)情況下，(資金)只能走銷售(房地產(chǎn))一部分、融資一部分的路子”。
萬達(dá)、融創(chuàng)在盤算什么？
如果按照此前王健林說法，僅憑單一文旅項(xiàng)目在短時(shí)間或許無法回收成本，搭配的房地產(chǎn)、住宅寫字樓投資才是快速回收成本甚至盈利的主要來源。
這也是孫宏斌所看重的。
根據(jù)融創(chuàng)中國7月11日公告，此次轉(zhuǎn)讓的13個(gè)文旅項(xiàng)目主要包括萬達(dá)文化旅游城和配套可供銷售住宅等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。總建筑面積為5897萬平方米，其中自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米。
而根據(jù)融創(chuàng)中國財(cái)報(bào)，截止2016年年底，融創(chuàng)中國所有項(xiàng)目預(yù)計(jì)可銷售/可租售建筑面積為8428.33萬平方米。照此計(jì)算，若此次轉(zhuǎn)讓成功，融創(chuàng)中國獲得的可售面積將是其2016年全年預(yù)計(jì)可銷售/可租售建筑面積的60%左右。
“在萬達(dá)文旅項(xiàng)目中，真正賺錢的是周圍房地產(chǎn)的開發(fā)。這類似華僑城的模式，地產(chǎn)商開發(fā)文旅項(xiàng)目幫助城市打造形象工程，以此為回報(bào)，政府給予地產(chǎn)商一個(gè)較低的土地出讓價(jià)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)?！?協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖分析。
黃立沖進(jìn)而指出，因?yàn)榇嬖诰蘖靠射N售建筑面積，所以孫宏斌樂于收購這13個(gè)文旅項(xiàng)目。相反，76家酒店則更像是“打包出售”?！爸袊逍羌?jí)酒店入住率平均在55%~60%左右，回報(bào)率很低。"
另一方面，此前一直為萬達(dá)文旅產(chǎn)業(yè)高調(diào)站臺(tái)的王健林為何決意轉(zhuǎn)讓大部分旗下項(xiàng)目？就在7月3日，昆明萬達(dá)城項(xiàng)目才正式宣布啟動(dòng)，王健林也出席了該儀式。
事實(shí)上，轉(zhuǎn)讓13個(gè)項(xiàng)目后，萬達(dá)文旅項(xiàng)目僅剩長白山（603099）國際度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)和還在籌集的烏魯木齊、長沙和西安3地萬達(dá)城。
對(duì)此，王健林的解釋是：“轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營?！痹?016年萬達(dá)集團(tuán)工作報(bào)告中，王健林曾詳細(xì)說明其對(duì)“輕資產(chǎn)化”的設(shè)想：“企業(yè)經(jīng)營的最高境界就是“空手道”，但這個(gè)空手道可不是騙子，是有了品牌，有了能力，別人找上門來，你一分錢不出憑品牌就能掙錢。比如說酒店管理公司，因?yàn)橛衅放?，你找他管理，設(shè)計(jì)你出錢，人員工資你付，不管酒店盈虧管理公司都分錢?！?/p>
在此次轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，也體現(xiàn)出這一點(diǎn)。即13個(gè)文旅項(xiàng)目股權(quán)交割完成后，上述文旅項(xiàng)目維持品牌不變、規(guī)劃內(nèi)容不變、項(xiàng)目建設(shè)不變和運(yùn)營管理不變。
更耐人尋味的是，融創(chuàng)中國此次收購所需631.7億元中，296億元為萬達(dá)方面借出。期限為3年，利率僅為3年期貸款基準(zhǔn)利率。
為何萬達(dá)如此“誠意”？黃立沖分析，融創(chuàng)中國可能沒有足夠資金支付完整的631.7億元。但雙方都希望這個(gè)項(xiàng)目盡快有所結(jié)局，因此通過萬達(dá)委托銀行給融創(chuàng)貸款。這是一個(gè)確保交易完成，互相無法反悔的方式。
不過，最為直接的原因也許是，根據(jù)萬達(dá)商業(yè)公司債券2016年年度報(bào)告，截止2016年底，萬達(dá)商業(yè)總資產(chǎn)為7511億元，負(fù)債合計(jì)為5278億元，資產(chǎn)負(fù)債率為70%。而通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債得以大幅降低。
這對(duì)目前正在A股IPO排隊(duì)的萬達(dá)商業(yè)來說，也許是件不得不做的事。
到此，小編要和廣大的投資者朋友們說再見啦，大家是不是很舍不得小編呢？不用傷心，不用難過，大家可以閱讀下面的幾篇文章，財(cái)經(jīng)365的小編永遠(yuǎn)伴隨著您?。「嗟馁Y訊請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365熱點(diǎn)頻道?。?！（本文原標(biāo)題：萬達(dá)“甩賣”文旅項(xiàng)目：原想投資5千億叫板迪士尼）
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