財(cái)經(jīng)365訊 著名評(píng)論員李一戈就房地產(chǎn)問題，發(fā)出題為當(dāng)房地產(chǎn)回歸常態(tài)市場(chǎng)的評(píng)論。
今年以來(lái),每次看到房企銷售排行榜,不管是月度,還是半年度、年度的,還是有點(diǎn)小感慨。別說房企30強(qiáng),就是房企前十,5年前跟現(xiàn)在相比,差異是多么大。如同10年前的富豪排行榜,今天也說得上物是人非。
這么比較,其實(shí)也暗含著眺望5年以后的意思。有些中型房企,將5年目標(biāo)定得很高大,2000億或3000億,顯然是想留在第二梯隊(duì)。而第一梯隊(duì)必然是5000億以上級(jí)別的。目前來(lái)看,第一梯隊(duì)已初見雛形,第二梯隊(duì)卻充滿不確定性。
未來(lái)5年,將是房企陣形變化劇烈的時(shí)期,它基本決定著未來(lái)10年房企的結(jié)構(gòu)性位置。此前曾有輿論說起房企壟斷,不免有點(diǎn)過度擔(dān)憂。去年房企銷售額第一的恒大,3734億,在全國(guó)商品房銷售額11.7萬(wàn)億,占比也只有3.2%。要到10%的份額,還得拼命狂奔。
不過,我相信,按照今年這種集中度增幅,5年后,前30強(qiáng)就將占據(jù)百分之七十左右的市場(chǎng)。從這個(gè)意義上說,未來(lái)5年里你在房企陣列里的位置,差不多就是后面10年里的位置。為了奪得或穩(wěn)固30強(qiáng)的門票,硬拼幾年也值得。
在地產(chǎn)界看來(lái),競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)相當(dāng)?shù)募ち?但在外人看來(lái),這種熱鬧只是屬于房企的。對(duì)行業(yè)來(lái)說,未來(lái)5年,將奠定其穩(wěn)定架構(gòu)。
我曾經(jīng)說過,一個(gè)快速增長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)體,各方面必然受到國(guó)際社會(huì)的高度關(guān)注,那么一個(gè)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)快速上升的行業(yè),也必然是備受矚目,毀譽(yù)兼得。這10多年來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)便是如此。
另一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是,快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體,資產(chǎn)價(jià)格往往也是上升最快的。在中國(guó),表現(xiàn)最明顯的是房?jī)r(jià),以及全面推行招拍掛制度以后的地價(jià)。
房地產(chǎn)成為我國(guó)的明星行業(yè),有三個(gè)維度。一個(gè)是政府層面,與房地產(chǎn)有關(guān)的收入,占據(jù)地方政府稅費(fèi)收入很大份額,房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資的很大比例;二是個(gè)人層面,城鎮(zhèn)家庭住房條件迅速改善,買房成為經(jīng)久不衰的熱詞;三是個(gè)人與機(jī)構(gòu)層面,房地產(chǎn)投資尤其是住宅投資,收益豐厚。
前些年媒體經(jīng)常用到一個(gè)詞,叫做土地財(cái)政依賴癥。講的是地方政府對(duì)土地收入的依賴。事實(shí)上,房地產(chǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)給個(gè)人和機(jī)構(gòu)也帶來(lái)了依賴,或者說,依戀。
比如說,多年來(lái)房地產(chǎn)各類貸款占據(jù)信貸總量的四分之一,而且還是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。如果沒有房地產(chǎn),金融機(jī)構(gòu)一下子要找到收益這么好、規(guī)模龐大的替代品,還是挺難的。要讓它們割舍,進(jìn)行產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,也不容易。
更重要、也更為普遍的,是商品住宅的投資。我曾經(jīng)多次重復(fù)過,全球主要經(jīng)濟(jì)體也找不到第二家像中國(guó)這樣,個(gè)人投資買房的收益,基本是純收益。因?yàn)橘u家將稅費(fèi)基本都轉(zhuǎn)嫁給了買家。雖然我們國(guó)家充滿了無(wú)數(shù)的商業(yè)機(jī)會(huì),但很難找到像投資買房這樣,凈利潤(rùn)率如此之高,風(fēng)險(xiǎn)卻如此之低的行業(yè)。這就是住宅投資偏好或者說投資依戀的由來(lái)。
但是,一個(gè)行業(yè)再紅火,增長(zhǎng)再迅猛,一段時(shí)期后,總得回歸平靜。我愿意相信,未來(lái)5年,房地產(chǎn)將逐漸回歸常態(tài)。
我所說的“常態(tài)”,主要包括兩個(gè)方面的意思。一是房地產(chǎn)的增長(zhǎng),將會(huì)慢下來(lái),包括房地產(chǎn)投資和商品房銷售的增長(zhǎng),接近社會(huì)平均水平。行業(yè)的天花板,大致是指這個(gè)意思。而近兩年的增幅已經(jīng)是如此表現(xiàn)了。
二是投資買房的收益將會(huì)大幅收窄。此輪調(diào)控,限購(gòu)限貸限售,尤其是二套房首付全面提高,利率提升,大大抬升了投資買房的門檻。雖然有些朋友總能找到炒房的縫隙,但投資收益與2015年以前買房已完全不可同日而語(yǔ)了。
雖然仍舊有相當(dāng)一批居民還在幻想調(diào)控政策會(huì)在某一天松綁,以期再殺進(jìn)去,但現(xiàn)在可以告訴他們,基本沒有這樣的機(jī)會(huì)了。
7月24日中央政治局會(huì)議公報(bào)有句話,不少朋友忽略了,值得我們一再重溫?！胺€(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。”穩(wěn)定,不只是行業(yè)增長(zhǎng)的穩(wěn)定,而且是房?jī)r(jià)地價(jià)的穩(wěn)定;政策連續(xù)性穩(wěn)定性,也一定會(huì)堅(jiān)持下去,直到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制推出。
房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,是必然包括房地產(chǎn)稅的。這個(gè)稅種,除了給地方帶來(lái)穩(wěn)定的基礎(chǔ)稅收,還具有平衡收入差距的意思。也就是說,想要像過去那樣,投資買房,稅費(fèi)都?xì)w買家,自己所得皆為純收益,這樣的好時(shí)光要告別了。
其實(shí),還有一個(gè)稅種,不少發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體是有的。即,遺產(chǎn)稅。上一代人積累了億萬(wàn)計(jì)的財(cái)富,卻可以極低微的成本留給下一代,這從現(xiàn)代社會(huì)公平理論上說,是相違的?？梢姷膶?lái),或者8年或者10年,這個(gè)議題應(yīng)該也會(huì)浮出水面。
這不是贊成還是反對(duì)的道德表態(tài)。而是基于經(jīng)濟(jì)理性的討論。
大家同意李一戈的觀點(diǎn)嗎？（原標(biāo)題：李一戈:當(dāng)房地產(chǎn)回歸常態(tài)市場(chǎng)）
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