葉檀財經(jīng)最新文章，第一，房租大漲。
有個編輯朋友租北京五環(huán)外，去年年初租金一個月4500，今年年初租金一個月5400，價格不容置疑，沒有商量的余地。一月一簽。這位朋友家在河北，在北京工作十幾年，印象中今年上半年是北京房租上漲最快的時候。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個月，北京鏈家租金指數(shù)同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。單月來看，7月北京租賃成交環(huán)比增加19.2%，每平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。過去一年，全國一二線城市，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅超越北上廣，北京和廣州的漲幅超過20%。
北京低于合肥的漲幅讓人覺得不對勁，《財經(jīng)》記者隨機(jī)采訪了租戶，單間月租漲幅同比較高的是35%，低的有20%。以前房價漲房租不漲，大家覺得這怎么行，租金回報率太低，房地產(chǎn)價格有泡沫?，F(xiàn)在房價穩(wěn)定租金漲，更受不了，因?yàn)樽饨鹨粷q，影響的是租房的年輕工薪階層。他們連容身之地都沒了。
洋酒、化妝品、商品房價上漲，影響不了普通人生活，今年以來，房租、二師兄、啤酒價格都在上漲，價格壓力從上游傳導(dǎo)到下游終端市場，很明顯有通脹壓力。我們已經(jīng)撰文詳細(xì)分析過，PX、煤炭等原材料材料上漲，其實(shí)，不僅如此，紙張價格、藥材成本、黃沙、水泥、人工都在漲，上游原材料市場逐漸壟斷，螺紋鋼變成螺紋金，下游價格不漲才怪。通脹是貨幣的產(chǎn)物，只要央媽繼續(xù)放水，上游原材料價格繼續(xù)上漲，房價被封堵，房租就會上漲。
以前央行放水，資金流向房地產(chǎn)，現(xiàn)在一二手房市場處于半凍結(jié)狀態(tài)，京滬二手房只能降價求售，資金開始尋求各行業(yè)的壟斷溢價。租房市場，資本進(jìn)入方興未艾。即使以這樣的速度，相比高房價，租金回報率還是很低?？磥?，房租沒有漲到位。根據(jù)蘇寧金融研究院特約研究員江瀚的分析，截至2017年底，中國一線城市平均租金回報率是1.5%，假設(shè)房價、租金不變，北上深的購房者要70年左右回本。自如表示自己很冤枉，除北京微利外，其他城市租金無法贏利，我是相信的。我們做過這方面的研究，起碼到現(xiàn)在為止，長租市場公司還在瘋狂燒錢。
看看世界上其他國家，租金回報率最低的日本，最近回報率在2.7%左右，接近中國的兩倍，最高的澳大利亞，租金回報率接近中國的三倍，達(dá)到了4.4%。迪拜這些國家租金回報率都不低（豪宅除外）。如果想要房地產(chǎn)市場恢復(fù)健康，房價穩(wěn)定，房租和收入上漲，是最好的路徑。有人問，不能讓房價下跌嗎？誰敢試試？
第三，舊改、拆違、收稅，租房市場人心恐慌。地方政府的政策火上澆油，北京在拆違，深圳在舊改。
每年畢業(yè)季，大學(xué)生投簡歷最多的城市就是這座宇宙中心城市，租賃市場供不應(yīng)求。貝殼研究院、21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，截至目前，我國租賃人口共計1.68億，供不應(yīng)求。北京有租賃人口800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，租賃缺口400萬間以上。《財經(jīng)》記者調(diào)查，近年來，北京拆除城鄉(xiāng)結(jié)合部的城中村、出租大院、工業(yè)區(qū)公寓，這些地區(qū)承載了大量外來人口。豐臺區(qū)南四環(huán)外的久敬莊57號院，豐臺區(qū)著名的外地人聚集地，占地面積達(dá)145.4畝，其中有12萬平方米的建筑供出租，租住總?cè)藬?shù)一度過萬人，在2017年9月份拆除，現(xiàn)場只剩下數(shù)個商品樓小區(qū)，據(jù)《北京日報》消息，未來該區(qū)域?qū)⒂幸慌姓A(chǔ)設(shè)施建起。
拆違行動持續(xù)多年，“疏解整治促提升”的重點(diǎn)工作之一。從2015年到2017年，北京市拆違面積分別是1818萬平方米、3000萬平方米、5985萬平方米，每年實(shí)際完成的拆違任務(wù)接近翻倍。2018年前4個月拆違逾1640.9萬平方米，完成全年計劃 41%，拆除量是去年同期的3.8倍。2018年全年，北京計劃拆除違法建設(shè)4000萬平方米以上。照此計算，2015年至2018年4月30日數(shù)據(jù)，北京市累計拆違12443.9萬平方米，大概可以居住500萬人左右。
新增住宅可沒有那么多，北京統(tǒng)計年鑒顯示，北京2016年竣工的所有房屋，包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村、包括住宅和非住宅，總計3594萬平米，明顯少于同一年拆除的5985萬平方米違建。2017年，北京商品房銷售面積為875萬平方米，保障房銷售面積267萬平方米，加起來1142萬平方米，不及當(dāng)年拆除面積的1/5。
北京常住人口2200萬左右，戶籍人口1400萬，非戶籍人口800萬。北京的存量住房700萬套，人房比是0.85-0.9，平均每戶不到一套房子，全中國平均水平是1.05左右，三線城市為1.2左右。按照700萬套，套均2.1間計算，北京大約1500萬間房子，要住2200萬人口，每個人不到一間房子。再加上大整頓，按照要求，北京單個房間不得超過2人，不得分割出租，這一來，產(chǎn)生了大量的租房人口，推動房租價格上漲。上百萬人的窩被拆了，一定要住上單間，這對低收入階層來說，是不可承受的好意。有關(guān)部門本意大概是減少人口，那么多人涌入，資源承載不了。但大學(xué)生和打工的年輕人不管，北京機(jī)會多啊，依然往里擠。戶口能制約人口才怪。
深圳則是城中村改造。我們城市系列寫過深圳的文章，提到城中村改造將改變深圳的產(chǎn)業(yè)鏈，華強(qiáng)北手機(jī)的裝配工人就不知道住到哪兒去。未來三五年，大部分城中村不可能被劃入征地拆遷范圍內(nèi)，這是隱藏在一二手房之外的巨大獨(dú)立市場。據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳目前尚存1317個城中村，總建設(shè)面積超過4億平米，目前深圳建設(shè)用地總面積和武漢相當(dāng)，在1000平方公里左右，每平方公里等于100萬平方米，城中村占據(jù)40%，再加上其他違建，如果拆除一半，深圳的房租就會大漲特漲。比如清湖村，在這次深圳規(guī)土委新政之前，這些地塊和建筑開發(fā)商頂眼紅，金地和萬科已經(jīng)介入，開發(fā)成長租公寓，既能保證現(xiàn)金流，又符合房住不炒的政策，政府企業(yè)都開心，深漂們大概很不開心。
最后，資本介入，跑馬圈地。曾任我愛我家集團(tuán)副總裁的胡景暉，好像已經(jīng)不想在行業(yè)內(nèi)混了，他指責(zé)自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運(yùn)營商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格。這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。在這一波房租上漲中，這些長租企業(yè)的推波助瀾占到了三分之一的權(quán)重。都說2017年是我國長租公寓元年，自如2011年入場，2018年上半年管理的公寓已經(jīng)超過70萬間，今年的目標(biāo)是突破100萬間。很多人認(rèn)為長租公寓應(yīng)該集中做1房，做年輕白領(lǐng)生意，可是自如卻開發(fā)出了2房、3房乃至“豪宅”產(chǎn)品。房租還能不漲？
長租公寓想突圍，第一步是重金跑馬圈地，這就有了話語權(quán)。目前，全國用于出租的房屋是7500萬套。如果平均每套房子年租金為3萬，總市場規(guī)模大約在2.2萬億。再加10%的服務(wù)性消費(fèi)，整個租賃市場2019年會到2.5萬億。10年以后則可能會到5萬億。自如認(rèn)為，10年后，排名前10的長租公寓企業(yè)可能會占據(jù)60%的租賃市場，而自如則希望占領(lǐng)整個市場的20%，在某些重點(diǎn)城市做到30%。以前夸耀的資本，現(xiàn)在成為罪狀，跟其他行業(yè)一樣，租賃市場資源集聚，否則他們不可能殺出紅海，更不可能享有溢價。房租上漲，怎么辦？
一是擴(kuò)大供應(yīng)，拆舊補(bǔ)舊適可而止，等等產(chǎn)業(yè)和收入發(fā)展的腳步，二是逼手上有房的人進(jìn)入租賃市場，三是重新制訂游戲規(guī)則，讓年輕人有生存的空間。年輕人買不起房，是個悲劇，難道城市年輕人房租占收入的一半，企業(yè)根本用不起員工，就不是悲劇了嗎？
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