葉檀財經(jīng)最新文章,12月開始,葉檀財經(jīng)會總結(jié)2018年市場,展望2019年市場。
今天從大家關(guān)心的樓市開始,當當當,想買樓的檀香們,大家注意了,到底應該怎么辦?2018年,樓市許多地方微有涼意。50個城市11月新建商品住宅成交2338萬平方米,同比下降13%,自今年3月以來,已經(jīng)連續(xù)9個月同比下滑。以往,一線城市打噴嚏,三四線城市感冒。今年四座一線城市寒意陣陣,三四線城市有點呆。
11月份,廣州一手房網(wǎng)簽成交面積同比下降四成,二手房成交面積同比下降五成,深圳新房成交量同比下跌22%,上海新房成交量同比下滑13.9%,北京新房和二手房成交量分別下滑14.3%和12.5%。房企開始謹慎拿地,11月份只拿68塊地,金額626億元,創(chuàng)年內(nèi)新低,同比下降超64%,環(huán)比下降近40%,萬科、碧桂園、保利等龍頭房企拿地規(guī)模較今年峰值腰斬。頭疼的是,香港地區(qū)的樓市也冷了,房價下跌、土地流拍、違約案例大增。11月份住宅成交量和成交額同比腰斬,中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL從高點至今下跌4.55%,創(chuàng)2016年4月份以來最大跌幅。這種現(xiàn)象難免讓人想起它的某一些歷史。
2019年,中國樓市會怎么走?穩(wěn)!總杠桿沒到頂
“沒有杠桿就沒有泡沫”,這句話有一定道理。無論哪種資產(chǎn),杠桿都很重要,還記得2015年的股市么?跟樓市相比,股市的杠桿就是小巫見大巫,樓市泡沫破裂的影響遠大于股市。影響短期房價的因素很多,居民和開發(fā)商融資條件只是其中之一,但是樓市是否出現(xiàn)拐點的影響因素就相對單一,跟杠桿率有很大關(guān)系。我們樓市的杠桿率達到臨界值了嗎?2019年,房價長期拐點到了嗎?
首先,跟美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂時期相比,中國居民杠桿率總體上還處于安全水平。2008年,美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂的時候,居民杠桿率達到92%。相比之下,2017年,中國居民總杠桿率才49%。從發(fā)達國家經(jīng)驗看,居民家庭總杠桿率不斷攀升,100%不是絕對頂點,有進一步上升的可能。退一步講,即便2007年全球金融危機后,美國等國居民杠桿率有所下滑,但是當前的房價又超過了前期高點。
靜態(tài)來看,中國房地產(chǎn)市場杠桿水平遠沒有達到極端水平,離警戒線還有相當遠的距離。檀香們,注意一個判斷啊,2019年,中國房地產(chǎn)長期拐點不會到來。但是,需要注意的風險點是,最近十年,尤其是近兩年,居民杠桿率增速加快。從1993年到2008年,居民杠桿率從8.3%增長至17.9%,15年僅增長10個百分點;但是從2008年到2017年,居民杠桿率9年增長了31個百分點,由17.9%增長至49%。穩(wěn)杠桿是當前主邏輯,只要穩(wěn)住杠桿增速,房地產(chǎn)市場短期風險就不會因杠桿而爆發(fā)。
冷靜!沒有大跌 沒有崩盤
蒙眼狂奔二十年,開發(fā)商被拿出來當”出氣筒“。殘酷的事實是,對房地產(chǎn)的觀點,還是開發(fā)商的判斷靠譜一點。2017年,房企為啥瘋狂拿地,2018年房企為啥謹慎?只有了解開發(fā)商的邏輯,才能區(qū)分房企的行為到底是長期的還是短期的。萬科在做了大量量化分析后,發(fā)現(xiàn)兩個數(shù)據(jù),能很好的判斷房價是否會下跌和崩盤:居民部門利息保障倍數(shù)和新房名義市值占居民最大購買力比例,分別衡量,家庭部門的儲蓄到底能不能支付利息,以及居民家庭總收入到底能不能消化新建的房子。
數(shù)據(jù)顯示,當居民部門利息保障倍數(shù)高于1.5倍時,房價基本不會大跌。比如,2007年時美國只有1.46倍,芬蘭1.55倍,西班牙僅0.99倍;日本1989年時是1.49倍;1997年,臺灣是3.4倍,香港是1.23,芬蘭是0.73倍。我們這里是多少呢?8.1!遠高于1.5的臨界值。按照當前信貸增速估計,至少到2025年,房價大趨勢不會出現(xiàn)拐點。