香港樓市持續(xù)升溫，金管局再度出招。
5月19日，香港金融管理局(下稱“金管局”)總裁陳德霖宣布推出三項樓市逆周期措施，包括：提高銀行信用風險資本要求，新造住宅按揭貸款風險權重下限從15%提高到25%；要求銀行降低對涉及多于一個按揭的貸款比例，按揭比例上限下調10%；要求銀行對收入來自香港以外的貸款人收緊按揭，供樓占入息的比例下調10%。
這三項措施于5月19日即時生效，而19日或之前簽訂臨時買賣合約的按揭申請則不受影響。
金管局總裁陳德霖向媒體表示，今年2月起，香港樓市有再次轉趨活躍跡象，鑒于香港銀行業(yè)按揭競爭激烈，盡管美聯(lián)儲已經(jīng)啟動加息周期，但香港按揭利息卻不升反降，因此有必要推出新一輪逆周期按揭監(jiān)管措施。
香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，今年3月香港私人住宅價格指數(shù)已經(jīng)超越2015年9月的高位，同時，住宅成交量由2017年1月的3300余宗，大幅反彈至4月的約7000宗。
新盤仍獲超額認購
然而，金管局的新“辣招”對新盤成交并未產(chǎn)生降溫作用。
根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，李嘉誠旗下長實地產(chǎn)的荃灣海之戀及建灝地產(chǎn)啟德天寰均于5月19日推出，兩大新盤銷情火爆，甚至出現(xiàn)超額認購。其中，海之戀更在過去三日累計收到超過7000個認購，按照公布496個單位的價單計算，超額認購高達13倍。
據(jù)悉，海之戀買家可以獲得發(fā)展商提供的最高七成按揭，市場反應熱烈。截至5月19日當晚該樓盤已收逾2600票，成為4年以來首日收票最多的新盤。發(fā)展商“趁熱打鐵”，隨即于5月20日宣布加推280伙，折實每平方英尺價格17243港元，比首批216伙的折實單價增加約9.3%。
同時，另一焦點新盤啟德天寰方面項目開盤兩日內共錄得逾1000張認購入票，以首批推出的165個單位計算，超額5倍。
長實執(zhí)行董事趙國雄表示，金管局的新措施主要為減少持有多個物業(yè)人士的按揭上限，以及針對非本地主要收入人士的按揭貸款，加強銀行業(yè)的風險管理，“目前香港整體經(jīng)濟狀況穩(wěn)定，銀根充裕，買樓人士主要為用家，置業(yè)安居需求很大，新措施對樓市不會有影響?！?/p>
相比之下，新措施對二手市場的降溫效果卻立竿見影。中原地產(chǎn)公布的香港十大成交宗數(shù)最多的屋苑5月20-21日周末錄得6宗成交，其中5宗成交集中在新界區(qū)。該指標已連續(xù)兩個周末成交量保持單位數(shù)字，較此前連續(xù)三個月錄得雙位數(shù)成交銳減。
中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰在接受記者采訪時表示：“由于最近推出的新盤靠近港鐵站，受到買家追捧，因此凍結了市區(qū)二手購買力。金管局上周五增加三項逆周期措施，短時間再度加辣令買家信心動搖，特別是投資客會暫緩入市決定，二手成交量短期內將有所減少?！?/p>
意在叫停銀行按揭戰(zhàn)
市場人士表示，金管局連環(huán)出招主要意圖在于降低銀行風險，叫停本地銀行業(yè)間的按揭戰(zhàn)。
陳德霖坦言：“銀行本身資本充足率較高，措施推出會令銀行對新造住宅按揭資本需求增加，但是否會直接影響按揭業(yè)務及成本，則取決于銀行資金成本及資本充足率，因此難一概而論對銀行按揭業(yè)務有何影響，但整體會令銀行資本充足率及抗震能力提高。”
根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，目前香港本地各大銀行提供的按揭貸款利率一般為H(Hibor，香港銀行同業(yè)拆借利率)+1.3%。香港財資工會公布的數(shù)據(jù)顯示，目前Hibor仍然徘徊在0.36339%的歷史低位，因此實際按揭息率不到1.7%。
摩根大通分析師認為，新措施下按揭貸款的資本回報率及風險加權資產(chǎn)回報率將分別跌至20%以下及約2%水平，因此銀行如果要維持按揭貸款的利潤率，須上調按息30個基點，此舉將降低按揭貸款的吸引力，限制銀行按揭貸款增長，但對銀行整體貸款增長及資本水平影響可控。
“今年以來，香港住宅樓價持續(xù)上升，樓市過熱的風險不容忽視。金管局在現(xiàn)階段推出新一輪按揭貸款的審慎監(jiān)管措施是必要的，有關措施有針對性地提高按揭貸款的風險管理，銀行業(yè)對此表示支持?！便y行公會主席兼中銀香港副董事長兼總裁岳毅指出，
此外，近年來，內地買家已經(jīng)成為助推香港樓市的一股不可忽視的力量。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年香港第四季度一手中小型住宅市場中，內地個人買家占整體一手樓成交宗數(shù)比例為14.2%，占整體成交金額的占比則為15.9%，環(huán)比分別上升3.9及4.6個百分點。同期，內地個人買家占二手中小型住宅成交總宗數(shù)的比例為6.8%，占成交金額的比例亦達7.6%，環(huán)比分別微升1.1及1.5個百分點。
陳德霖表示，4月住宅成交量已較1月回升逾倍至7000宗，多項按揭人士占新批貸款比率約兩成，非本地借貸人士占比約2%。金管局副總裁阮國恒透露，以申請宗數(shù)計，上述兩類人士個案，3月份已回升至1710宗及239宗。