5月10日，禹洲地產(chǎn)股份有限公司(01628.HK，以下簡(jiǎn)稱“禹洲地產(chǎn)”)公告顯示，2017年前4個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額為140.43億元人民幣(下同)，累計(jì)銷售面積約為89.93萬(wàn)平方米。
至此，禹洲地產(chǎn)已完成從280億元上調(diào)至300億元的全年目標(biāo)的46.81%。然而，禹洲地產(chǎn)的野心并不僅止于此，市場(chǎng)上一度有傳聞其劍指千億。對(duì)此，禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)確認(rèn)了這一目標(biāo)：“預(yù)計(jì)在2020年銷售金額能超千億?！?/p>
記者注意到，近幾年禹洲地產(chǎn)在拿地節(jié)奏上明顯加快，僅2016年內(nèi)就新增約264.77萬(wàn)平方米，超過2014年和2015年兩年新增土地面積的總和。
“我們基于審慎的原則，爭(zhēng)取每年會(huì)進(jìn)入一到兩個(gè)新城市，會(huì)以收并購(gòu)及舊改為切入點(diǎn)。”從林龍安的言語(yǔ)中可以窺見禹洲地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張仍在繼續(xù)。然而，隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化階段，開發(fā)商也逐漸面臨著規(guī)模與效益的抉擇。
值得關(guān)注的是，禹洲地產(chǎn)從2012年高達(dá)40%的毛利逐漸下滑至35%左右。對(duì)此，林龍安表示：“行業(yè)高毛利時(shí)代已經(jīng)過去，隨著進(jìn)入調(diào)控深水區(qū)，開發(fā)商想要保持高毛利率會(huì)越來(lái)越難，我們也只能說(shuō)保持在行業(yè)內(nèi)較高水平?！?/p>
千億野心下的土地布局
禹洲地產(chǎn)正式將3年內(nèi)沖擊千億的目標(biāo)列入時(shí)間表，為推進(jìn)這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，向來(lái)以穩(wěn)健著稱的禹洲地產(chǎn)，加快了拿地節(jié)奏，并試圖借道收購(gòu)并購(gòu)及舊改擴(kuò)展土地儲(chǔ)備。
本報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2012年起至2016年底，禹洲地產(chǎn)土地儲(chǔ)備逐年增加，截至各年末公司擁有的土地儲(chǔ)備分別為666萬(wàn)平方米、853萬(wàn)平方米、870萬(wàn)平方米、865萬(wàn)平方米及954萬(wàn)平方米。
從其近五年新增的土地面積看，僅2016年度新增土地儲(chǔ)備面積就已達(dá)264.77萬(wàn)平方米，超過2014年與2015年兩個(gè)年度新增土地儲(chǔ)備總和。
對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示：“禹洲地產(chǎn)2016年拿地比較激進(jìn)，主要集中在長(zhǎng)三角地區(qū)。從土地價(jià)值角度來(lái)看是值得投資的。從開發(fā)策略上看，這兩年其拿地力度的加大，應(yīng)該說(shuō)是為了未來(lái)三到五年，乃至2020年規(guī)?；哪繕?biāo)做鋪墊。如果現(xiàn)在不積極布局，未來(lái)想要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)較難。”
記者注意到，在增加土地儲(chǔ)備擴(kuò)大規(guī)模的過程中，禹洲地產(chǎn)除了通過招拍掛市場(chǎng)拿地外，也加大力度借道收購(gòu)并購(gòu)以及舊改方式擴(kuò)充儲(chǔ)備，“我們有1/3至1/4的項(xiàng)目來(lái)自收購(gòu)并購(gòu)。”林龍安表示。
盡管通過并購(gòu)可以降低拿地成本，但對(duì)于上市公司而言，并購(gòu)規(guī)模與效益均不如自身的小開發(fā)商，在合并財(cái)務(wù)報(bào)表的過程中會(huì)帶來(lái)不少負(fù)面影響。此前，某在香港上市的內(nèi)地房企在完成收購(gòu)并購(gòu)事宜后，有券商分析師就曾指出，其需要1~2年的時(shí)間消除給財(cái)務(wù)報(bào)表帶來(lái)的負(fù)面影響。與此同時(shí)，舊改向來(lái)以周期長(zhǎng)、難度大、成本高等特點(diǎn)讓不少開發(fā)商望而怯步。
對(duì)此，林龍安直言：“禹洲地產(chǎn)有自己的策略，通過收購(gòu)并購(gòu)可以降低拿地成本，并不擔(dān)心會(huì)給財(cái)務(wù)報(bào)表帶來(lái)負(fù)面影響，禹洲地產(chǎn)在收購(gòu)并購(gòu)過程中堅(jiān)持1+1>2的原則，不符合這個(gè)原則的項(xiàng)目都不參與?！?/p>
林龍安也表示，在舊改方面希望拿下的舊改項(xiàng)目可以在2年內(nèi)面市銷售，如果不能在這個(gè)期限內(nèi)銷售的項(xiàng)目則需要斟酌考量。
然而動(dòng)輒三五年甚至十年以上的舊改周期下，禹洲地產(chǎn)想要實(shí)現(xiàn)“舊改項(xiàng)目希望兩年內(nèi)面市銷售”似乎并不容易。
對(duì)此，張宏偉認(rèn)為：“深圳主要以民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)，民企想進(jìn)入深圳相對(duì)上海而言會(huì)簡(jiǎn)單一些，如若想要加快舊改項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)，在選擇項(xiàng)目的時(shí)候一般會(huì)偏向產(chǎn)權(quán)清晰，土地干凈，債務(wù)糾紛少，從理論層面而言這類舊改項(xiàng)目2年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售的可能性較大，但從實(shí)際操作上看，這類項(xiàng)目仍存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的問題，深圳目前舊改做得成熟的企業(yè)并不少，能否拿下還得看其自身策略?！?/p>
規(guī)模與效益的抉擇
公開資料顯示，禹洲地產(chǎn)成立于1994年，總部位于廈門，2009年11月在港交所上市。記者翻閱其歷年財(cái)務(wù)報(bào)告獲悉，上市后的禹洲地產(chǎn)用了近4年的時(shí)間于2013年銷售規(guī)模首次突破百億大關(guān)，隨后又花了3年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)超200億的銷售規(guī)模。
2017年，由于一季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，銷售額為101.51億元，基于此，禹洲地產(chǎn)將原本280億元的年度銷售目標(biāo)上調(diào)至300億元。截至4月底，其已完成年度300億元目標(biāo)的46.81%。
接下來(lái)其計(jì)劃利用3年的時(shí)間沖擊千億規(guī)模。對(duì)此聯(lián)昌國(guó)際CIMB的地產(chǎn)分析員龍兆豐認(rèn)為：“禹州地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)具備200億元的規(guī)模，未來(lái)每年實(shí)現(xiàn)27%的增長(zhǎng)就有望實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)?！?/p>
“現(xiàn)階段規(guī)模在200億~300億元的企業(yè)也有計(jì)劃在2020年左右沖擊千億。事實(shí)上，這兩年確實(shí)表現(xiàn)得比較激進(jìn)，這也說(shuō)明，如果企業(yè)在這段時(shí)間內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)千億，行業(yè)地位將會(huì)受到影響?！睆埡陚ケ硎尽?/p>
然而，在大舉擴(kuò)張的的同時(shí)和眾多房企一樣，禹洲地產(chǎn)也面臨著規(guī)模與效益的抉擇。
梳理近幾年財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，在禹洲地產(chǎn)上市初期，其毛利率基本保持在40%以上，2010~2012年三年的毛利率分別為41.7%、40%及40%，至2013年大幅回落至31%。彼時(shí)，年報(bào)解釋稱毛利率的回落主要由于年內(nèi)大部分利潤(rùn)來(lái)自2011年第3季度以來(lái)預(yù)售的物業(yè)，而其受市況轉(zhuǎn)差影響導(dǎo)致合約銷售價(jià)格降低。
事實(shí)上，記者注意到，2013年也是禹洲地產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張時(shí)期，該年度內(nèi)新增土儲(chǔ)面積266萬(wàn)平方米，超過2016年新增土儲(chǔ)規(guī)模，是其上市以來(lái)新增土地儲(chǔ)備峰值。然而自2013年其毛利率大幅回落后，雖然毛利率仍能基本保持在35%以上，但未見增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，其2014~2016年的毛利率分別為36.3%、35.75%和35.75%。