1） 公司一季報(bào)與四月份銷售情況均出現(xiàn)邊際下滑，如何理解當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境， 4月是否是今年銷售增速的拐點(diǎn)？
目前調(diào)控不斷深化、細(xì)化，預(yù)計(jì)將對(duì)房?jī)r(jià)投機(jī)性上漲產(chǎn)生明顯的遏制作用，未來市場(chǎng)將逐漸回歸穩(wěn)健走勢(shì)。一季度萬科銷售同比翻番，這樣的增幅不是正常態(tài)勢(shì)。所以不排除全年銷售增速保持同比增長(zhǎng)，但下半年銷售增速將弱于上半年。
2） 請(qǐng)介紹一下目前一二線和三四線城市銷售的態(tài)勢(shì)如何？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示一季度中西部區(qū)域銷售金額增速達(dá)到 120%，確實(shí)銷售狀況非常好。進(jìn)入 4 月，微觀數(shù)據(jù)顯示，中西部的城市銷售增速依然保持較好態(tài)勢(shì)。上海區(qū)域由于高基數(shù)影響，增幅反而沒有那么高。從銷售面積來看，確實(shí)準(zhǔn)二線和三線城市銷售增速高于一線城市， 但這主要是因?yàn)橐痪€受預(yù)售證限制可售貨值很少， 一線城市及周邊衛(wèi)星城剛性需求依然是非常強(qiáng)勁。
3）公司一季度毛利率和凈利率均有所下滑，未來如何判斷？
一季度公司毛利率 22.53%，同比基本持平，只微降 0.5pc。凈利潤(rùn)率下滑主要是因?yàn)殇N售費(fèi)用和管理費(fèi)用與收入的錯(cuò)配、并購(gòu)融資帶來的財(cái)務(wù)費(fèi)用提升、以及期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目中有一些項(xiàng)目毛利較低，所以本季的利潤(rùn)率不是常態(tài)，全年的盈利水平仍可維持在比較穩(wěn)定的水平。
4）公司項(xiàng)目獲取中來自收購(gòu)的占比明顯提升，這類型項(xiàng)目的毛利與一般招拍掛項(xiàng)目孰高孰低？
并購(gòu)項(xiàng)目土地成本較低，毛利率高于一般招拍掛項(xiàng)目。并且二手地的位置普遍處于比較成熟的地段，項(xiàng)目收益良好。公司預(yù)計(jì)將更多地通過股權(quán)收購(gòu)?fù)卣鬼?xiàng)目。
5）并購(gòu)拿地的優(yōu)勢(shì)房企都會(huì)看到，公司作為龍頭在這方面有哪些優(yōu)勢(shì)？小股操盤項(xiàng)目的比例由具體數(shù)據(jù)么？
在合作拿地方面，公司的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在：a）品牌的優(yōu)勢(shì)；b）開發(fā)能力的優(yōu)勢(shì)；c）資金實(shí)力的優(yōu)勢(shì)。特別是當(dāng)前資金面監(jiān)管日趨嚴(yán)格，4月份銀監(jiān)會(huì)又出臺(tái)了多項(xiàng)政策，比如限制信托產(chǎn)品投向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等，使得小房地產(chǎn)企業(yè)資金來源更加緊張。此時(shí)，萬科的資金優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)對(duì)于資本的需求很高。 小股操盤可以看聯(lián)營(yíng)企業(yè)少數(shù)股東權(quán)益部分，4月份還沒有統(tǒng)計(jì)，半年報(bào)和年報(bào)會(huì)做統(tǒng)計(jì)。
6）三四線城市熱銷是否可持續(xù)，因?yàn)檠芯匡@示三四線城市人口流入和購(gòu)房預(yù)期不太好，且長(zhǎng)期庫存較高，對(duì)于銷售增長(zhǎng)的持續(xù)性存疑？
三四線城市要看具體情況，考慮的因素包括人口未來流入趨勢(shì)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)、交通基礎(chǔ)設(shè)施未來改善情況，產(chǎn)業(yè)未來增值情況，這四個(gè)因素決定了城市集聚人口的能力以及市場(chǎng)熱度的可持續(xù)性。今年三四線的熱銷主要還是因?yàn)樨泿虐l(fā)行量比較大，而一線城市被抑制，需求被擠壓到三四線了，但能否持續(xù)要具體分析這四個(gè)因素。
7）目前住宅庫銷比已經(jīng)降到2010年水平，按過去一年水平，庫銷比已降到0.66，按過去三年水平，庫銷比也降到0.81。但從全國(guó)來看，三四線庫存規(guī)模仍然較大，庫銷比真的降到這個(gè)水平了嗎？
庫存分4種：現(xiàn)房庫存、在途庫存、未開發(fā)土地以及二手市場(chǎng)庫存。這一輪熱銷確實(shí)使得三四線城市現(xiàn)房庫存有了明顯下降，但是只關(guān)注現(xiàn)房庫存是不夠的，因?yàn)橐患径热木€城市新開工和投資增長(zhǎng)高于全國(guó)平均水平，未來一年預(yù)計(jì)三四線在途庫存比較大，如果熱銷不能持續(xù)，就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。萬科投資的67個(gè)城市是沒有四線城市的，重點(diǎn)布局的是四個(gè)核心經(jīng)濟(jì)圈，具有軌道樞紐的城市。
8）自 2016 年下半年開始，大型房企銷售增速遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，市占率提升明顯，請(qǐng)問我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪里？
首先招拍掛拿地很貴，但拿二手地要有談判能力，貸款也比較困難， 房地產(chǎn)企業(yè)必須要有自有資金的支持，才能撬動(dòng)開發(fā)。萬科是地產(chǎn)行業(yè)中信用最好的企業(yè)，萬科在國(guó)際三大信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都是最好的， BBB+，發(fā)債等利率相對(duì)別人要低，成本比別人要低。銀行在做按揭貸款額度有限時(shí)，也會(huì)優(yōu)先給大型房企來做。資金優(yōu)勢(shì)在當(dāng)前情況下被放大了。
其次是消費(fèi)者對(duì)于物業(yè)管理等售后服務(wù)要求逐漸提高。 我們也遇到客戶說，八年前選擇了一街之隔不是萬科的房子，八年后看二手房萬科由于物業(yè)管理好，比其他的二手房要貴很多，盡管當(dāng)時(shí)買的價(jià)格差不多。
第三點(diǎn)是整合資源的能力，拼的是房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)、品牌、開發(fā)能力及與合作伙伴的過往記錄?，F(xiàn)在政府提出租售并舉的政策。未來房企不只是比周轉(zhuǎn)率，還有看經(jīng)營(yíng)能力。美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家龍頭房企市占率可以達(dá)到6%-8%，目前萬科市占率 3%多一點(diǎn)，中國(guó)大房企還是有翻倍的空間的。
9） 銷售面積向新開工面積的傳導(dǎo)過程， 發(fā)現(xiàn)分為三個(gè)階段，第一個(gè)階段 2011 年左右，銷售面積領(lǐng)先于新開工面積，新開工面積后續(xù)上漲后，產(chǎn)生了大量的庫存。到 2013、2014 年的時(shí)候， 樓市熱銷，但是新開工卻一直被抑制，到 2015-2016 年，二者開始同步，未來您怎么看銷售向新開工的傳導(dǎo)過程，是趨向于同步還是有補(bǔ)庫存需求？
隨著工業(yè)化手段廣泛運(yùn)用， 提效越來越明顯， 開工到開盤的周期從萬科而言在不斷縮短，傳導(dǎo)過程也在縮短，也就使得大家可以準(zhǔn)確判斷當(dāng)前的趨勢(shì)，決定下一步怎么開工和投資。預(yù)計(jì)開工和銷售應(yīng)該會(huì)趨于同步，因?yàn)闀r(shí)間跨度意味著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可能存在變化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不小風(fēng)險(xiǎn)。
10） 住建部和國(guó)土部發(fā)文增加土地供給，是否觀察到熱點(diǎn)城市 5、 6月份推地計(jì)劃明顯增加？
肯定會(huì)增加土地的供應(yīng)， 因?yàn)檫@是解決住宅供不應(yīng)求問題的根本方法。國(guó)土部規(guī)定各地住宅用地供應(yīng)量與商品房的庫存去化周期要反向掛鉤的，這樣使各地要相應(yīng)的根據(jù)這個(gè)要求公布土地供應(yīng)計(jì)劃。所以我們可以去拭目以待，看各地政府會(huì)怎么樣根據(jù)通知公布供地的計(jì)劃。
11）萬科長(zhǎng)租公寓的情況，年報(bào)中披露的比較少，請(qǐng)介紹一下業(yè)務(wù)開展進(jìn)度和收入情況？
長(zhǎng)租公寓是發(fā)展的重點(diǎn)，首先未來中國(guó)市場(chǎng)有很大量的租賃的需求，但是目前 C2C 租賃有很多痛點(diǎn)，所以集中式的品牌式的公寓有很大的市場(chǎng)容量。萬科泊寓目前大概有15000間已經(jīng)開業(yè)，此外還有35000 間在統(tǒng)一裝修?，F(xiàn)在開業(yè)滿6個(gè)月的平均出租率達(dá)到80%以上，還是比較高。收入和利潤(rùn)的情況，目前沒有數(shù)據(jù)，因?yàn)檫@一塊占比非常小?，F(xiàn)在5萬間，希望做到15萬間長(zhǎng)租公寓的水準(zhǔn)，成為國(guó)內(nèi)排名前列的長(zhǎng)租公寓的的供應(yīng)商。