為何上述券商對世茂房地產(chǎn)的前景會有如此大的爭論？這或許和該公司近年的戰(zhàn)略布局和下滑的業(yè)績表現(xiàn)有關(guān)。
數(shù)據(jù)顯示，2016年，世茂房地產(chǎn)全年合約銷售額約681.2億元，同比增速為同業(yè)最低，僅約為2%；收入為592.86億元，同比僅上升2.7%。
值得一提的是，在收入略微增長的情況下，世茂房地產(chǎn)的毛利、經(jīng)營利潤、股東應(yīng)占利潤卻不升反降。數(shù)據(jù)顯示，2016年，該公司的毛利為163.49億元，同比下降0.6%；經(jīng)營利潤為148.2億元，同比下降5%；股東應(yīng)占利潤為51.72億元，同比下降15%。
智通財(cái)經(jīng)注意到，近年來，世茂房地產(chǎn)的業(yè)績在2014年達(dá)到鼎盛時期后，從2015年開始就一直在走下坡路。
此外，數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)近年毛利率也一直在下滑。2013年，該公司毛利率曾高達(dá)35%，但是此后便一路下滑至2016年的27.6%。
(數(shù)據(jù)來源：經(jīng)濟(jì)通)
為何世茂房地產(chǎn)近年業(yè)績在下滑？
智通財(cái)經(jīng)了解到，世茂房地產(chǎn)在此前的發(fā)展中，庫存結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了偏移。2012年，世茂房地產(chǎn)在海南文昌、上海、福州閩侯、武漢蔡甸、南京及南通、寧波、杭州及濟(jì)南等地增加住宅土地。隨后兩年內(nèi)，公司又新進(jìn)入了重慶、西安、福建及長三角等多個二三線城市。
截至2014年年底，該集團(tuán)土地主要分布在分布于江陰、銀川、泉州、晉江、重慶、杭州等二三線城市。
有分析指出，世茂房地產(chǎn)近年發(fā)展受限是因?yàn)楣局按罅康娜木€庫存使其不能立刻抽身，沒有足夠的資金和精力獲取新的項(xiàng)目。
從2015年開始，世茂房地產(chǎn)調(diào)整土地布局，每年新增土地儲備90%以上都位于一二線城市。目前，世茂房地產(chǎn)旗下?lián)碛?32個項(xiàng)目，分布在全國43個城市，共3079萬平方米(應(yīng)占權(quán)益)的土地。截至2016年12月31日止，該公司一二線城市庫存占比為67%，較年初提升7%。
值得注意的是，今年一季度，世茂房地產(chǎn)的銷售額有較大提升。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年前3個月，該集團(tuán)累計(jì)合約銷售總額約205.6億元，同比上升78%；合約銷售總面積約127.34萬平方米，同比上升37%；銷售均價為每平方米16143元。
南華金融的擔(dān)憂
雖然南華金融給予世茂房地產(chǎn)一季度的銷售業(yè)績好評，但是其依然為公司的發(fā)展擔(dān)憂。南華金融認(rèn)為世茂房地產(chǎn)在2017年提升毛利率仍有難度。
在南華金融看來，2016年，世茂房地產(chǎn)在福州、北京、南京、杭州、廈門等15
個城市新增土儲396萬平方米(權(quán)益前)，高達(dá)84%的新增土儲位于一、二線城市，這些城市均實(shí)施了限價、限購、限貸的調(diào)控措施。此外，由于世茂房地產(chǎn)大部分土儲在2016年下半年購入，平均地價為每平方米10994元，地價相對并不便宜，世茂在限價的影響下能否提升價格以提升毛利率將成疑問。
另外，世茂房地產(chǎn)2017年可售資源為952萬平方米，一線及二線城市(包括廈門、南京、杭州、成都等)占比60%，仍有40%可售資源位于三、四線城市(如石獅、江陰、常州等)。而在國內(nèi)一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控下，三四線城市庫存積壓嚴(yán)重情況仍然未變。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局4
月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，3月末商品房待售面積仍有6.88億平方米。南華金融認(rèn)為世茂房地產(chǎn)在2017年仍需要以低價去庫存來增加三四線銷售，所以公司毛利率的壓力仍舊存在。
智通財(cái)經(jīng)注意到，今年一季度雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，不過房企銷售依然十分火熱。雖然如此，國家統(tǒng)計(jì)局表示，因?yàn)樾乱惠啒鞘姓{(diào)控措施3月17日以后陸續(xù)出臺的，因此調(diào)控效果或在4月份后才顯現(xiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從2016年930新政開始，全國已經(jīng)有超過55個城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次，其中北京等城市發(fā)布政策超過10余次。本輪樓市調(diào)控的全面升級，從抑制投機(jī)投資角度看，更多的城市加入到了信貸與購買資格收緊的行列中。多數(shù)二線城市基本全面升級調(diào)控到限購+限貸+限價+限售的“四限時代”。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，受制于限購、限貸政策持續(xù)發(fā)力，疊加嚴(yán)控供應(yīng)，4月份其監(jiān)控的29個重點(diǎn)城市成交量環(huán)比下降21%，同比下降35%。多數(shù)城市成交持續(xù)低迷，同、環(huán)比雙雙回落，成交量較去年同期相差甚遠(yuǎn)。
其中，一線城市成交量同、環(huán)比明顯回落，跌幅超40%。二三線城市成交量環(huán)比下降18%，同比下降33%，同比跌幅漸有擴(kuò)大趨勢。
值得一提的是，張大偉指出，今年的五一小長假有可能是最近4年的成交量最低點(diǎn)。冷清的五一小長假基本可以預(yù)期今年第二季度房地產(chǎn)市場將會比一季度有明顯降溫。