憑借著上半年2842億元的驚人銷售額，碧桂園首次登頂?shù)禺a(chǎn)行業(yè)“半程冠軍”。在過(guò)去的一年里，碧桂園更是完成了銷售金額從1000億級(jí)到3000億級(jí)“彈跳式”跨越。隨著萬(wàn)科股權(quán)爭(zhēng)奪告一段落，以及董事會(huì)換屆塵埃落定，“巨人”萬(wàn)科正在蘇醒。外界有理由相信，在萬(wàn)科的緊逼下，碧桂園也許會(huì)全速踩下油門。然而面對(duì)調(diào)控持續(xù)、融資難度上升的大背景，“榜首”碧桂園也將面臨與其“黑馬時(shí)代”完全不同的挑戰(zhàn)。
登頂背后
在眾多機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企半年業(yè)績(jī)排行榜單上，碧桂園均排在首位。其中，由克爾瑞研究中心發(fā)布的《2017年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP 200》排行榜上，碧桂園以2842億元銷售額排在首位。
對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)掝}，碧桂園方面在答復(fù)北京商報(bào)記者時(shí)表示，8月公司將正式對(duì)外披露半年業(yè)績(jī)，現(xiàn)階段為緘默期，暫不方便做相關(guān)答復(fù)。
“在上半年的6個(gè)月里，碧桂園有5個(gè)月單月銷售額排在首位。”一位樓市觀察人士分析，碧桂園今年以來(lái)銷售同比增幅一直屬于領(lǐng)先行列，公司在2017年沖擊行業(yè)榜首的姿態(tài)已十分明顯。而碧桂園銷售額從1400億元到3000億元更是只用了一年的時(shí)間。
數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2015年首次進(jìn)入千億級(jí)地產(chǎn)企業(yè)，之后的2016年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)翻番，達(dá)到3088.4億元，緊隨恒大、萬(wàn)科成為3000億級(jí)房企，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)120%的增長(zhǎng)。
該人士分析，碧桂園業(yè)績(jī)的爆發(fā)目前來(lái)看依然得益于三四線城市的大盤策略效果顯著。
碧桂園擅長(zhǎng)操作郊區(qū)大盤，而我國(guó)三四線城市的城市化率較低，未來(lái)仍有較大的市場(chǎng)空間，碧桂園完全可憑借三四線城市投資布局將其優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。三四線城市向來(lái)被認(rèn)為升值乏力，而碧桂園卻像是房企中的異類，在三四線城市殺出了一片天地。以北京、上海為例，為應(yīng)對(duì)一線城市土地市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，碧桂園采取“農(nóng)村包圍城市”路線。在周邊城市積極布局，控制土地成本的同時(shí)也成功吸納了一線城市的溢出效應(yīng)。
此外，碧桂園的全民營(yíng)銷在今年上半年仍舊火力全開(kāi)，業(yè)績(jī)迅猛攀升。
另一個(gè)讓碧桂園業(yè)績(jī)持續(xù)大漲的原因則是碧桂園稱為“同心計(jì)劃”的合伙人制度。
資料顯示，“同心計(jì)劃”是2013年碧桂園推出的“成就共享計(jì)劃”經(jīng)改進(jìn)后的內(nèi)部合伙人制度。在此基礎(chǔ)上，公司上下形成利益共同體，項(xiàng)目公司越積極主動(dòng)地爭(zhēng)取外部資金支持，并盡早實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤，將減少集團(tuán)自有資金投入及縮短開(kāi)發(fā)周期，就越能夠相應(yīng)提高可提取的股權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)金額。此外，按此種計(jì)算方法所創(chuàng)造的凈利潤(rùn)越高，則經(jīng)營(yíng)管理人員所分得的利潤(rùn)總額就越高。該機(jī)制也把碧桂園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度和資金回款速度提高到前所未有的高度。
后勁如何
“駛?cè)肟燔嚨赖谋坦饒@在一段時(shí)間內(nèi)都可能保持在較快的增長(zhǎng)通道內(nèi)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析，尤其是去年累計(jì)合同銷售金額突破3000億元，讓碧桂園有充足的資金完成補(bǔ)倉(cāng)，從而為后續(xù)提速做足鋪墊。
實(shí)際上，今年上半年碧桂園的“登頂”與2016年底該公司的1.66億平方米土地儲(chǔ)備及6163億元的驚人可售總貨值密切相關(guān)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，碧桂園在2016年積極擴(kuò)張后，銷售額的高增長(zhǎng)背后讓其積極尋求補(bǔ)倉(cāng)，擅長(zhǎng)操作郊區(qū)大盤的碧桂園在三四線城市的投資布局模式效果比較顯著。
上半年，碧桂園在土地儲(chǔ)備上的強(qiáng)勢(shì)投入依舊沒(méi)有偃旗息鼓的態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，2017年上半年，碧桂園以828億元拿地投入穩(wěn)居行業(yè)榜首，單月拿地金額均超百億元，甚至延續(xù)了“一天拿一塊地”的節(jié)奏。7月4日，碧桂園還以52億元拍下了海南三亞關(guān)注度最高的一宗地塊。
從布局上來(lái)看，“三四線城市之王”碧桂園也加大了一線城市的投入，并首次真正意義上進(jìn)駐北京市場(chǎng)。而碧桂園在大北京區(qū)域的布局則更早。從碧桂園·九龍灣首次入駐大北京市場(chǎng)以來(lái)，2015年碧桂園北京區(qū)域成立后碧桂園先后打造了京西北碧桂園·官?gòu)d湖、京東北碧桂園·長(zhǎng)城河谷、京東碧桂園·時(shí)代城等項(xiàng)目，北京區(qū)域版圖日漸成型。之后，2016年，碧桂園在武清連落三子。三年間，北京區(qū)域從20億元銷售額到突破100億元大關(guān)，并在廊坊、保定、張家口、承德、武清、薊縣、寶坻等重要區(qū)域進(jìn)行戰(zhàn)略布局。2016年10月，碧桂園北京區(qū)域正式升級(jí)成為集團(tuán)的一級(jí)區(qū)域，成為集團(tuán)重點(diǎn)區(qū)域。截至2017年6月，碧桂園北京區(qū)域擁有超過(guò)29個(gè)項(xiàng)目。
除了北京這樣的一線城市之外，碧桂園在重慶、鄭州、濟(jì)南、蘇州、長(zhǎng)沙、合肥等潛力二線城市也加大布局。
此前，碧桂園管理層曾表示公司正在做出策略調(diào)整，公司將從“以三四線城市為主，同時(shí)投資布局二線城市近郊、一線城市周邊”的整體定位，調(diào)整為“以二線城市中心、一線城市周邊為主”。但目前來(lái)看，該公司依然在三四線城市保持積極的拿地姿態(tài)。
除此之外，碧桂園在文旅地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、海外投資、養(yǎng)老地產(chǎn)等多元化發(fā)展戰(zhàn)略上也在快速推進(jìn)。
業(yè)內(nèi)人士表示，土地資源意味著企業(yè)的后續(xù)可售資源方面占有優(yōu)勢(shì)，加上碧桂園高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式，下半年該公司業(yè)績(jī)可期。
風(fēng)險(xiǎn)猶在
然而，已高速啟動(dòng)的碧桂園也同樣面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。
有業(yè)內(nèi)人士表示，海外戰(zhàn)略受挫依舊是碧桂園難以揮去的陰影，受國(guó)家外匯管理政策的沖擊，碧桂園已暫停在國(guó)內(nèi)銷售馬來(lái)西亞森林城市項(xiàng)目。該項(xiàng)目在2016總銷售額為180億元，占2017年目標(biāo)的4.5%。目前森林城市已取得現(xiàn)金流平衡，對(duì)公司整體業(yè)績(jī)的影響不算大，但這個(gè)“黑天鵝”事件對(duì)企業(yè)的影響是否會(huì)進(jìn)一步發(fā)酵仍有待觀察，而森林城市毀譽(yù)參半的評(píng)價(jià)，也讓碧桂園的海外投資戰(zhàn)略蒙上了一層陰影。
實(shí)際上，最令人擔(dān)憂的則是碧桂園能否保持當(dāng)前的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。有業(yè)內(nèi)人士表示，高速擴(kuò)張、大量拿地的情況下，消化庫(kù)存對(duì)銷售的壓力也驟然上升。
值得注意的是，三四線城市的增長(zhǎng)空間已經(jīng)接近飽和，尤其是隨著調(diào)控持續(xù)，核心城市周邊的三四線城市去庫(kù)存難度也在不斷加大。目前，三四線城市的比重依然是碧桂園所有城市類別里最高的，這無(wú)疑會(huì)對(duì)“三四線城市之王”的碧桂園造成壓力。同時(shí)，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)一步加大，去化周期正在上升，也給不斷加大一二線城市投入的碧桂園發(fā)展速度帶來(lái)掣肘。
此外，碧桂園在三四線城市超大規(guī)模的開(kāi)工量，一方面需要保持低成本運(yùn)作，另一方面又要實(shí)現(xiàn)大量產(chǎn)品的快速銷售，也可能帶來(lái)諸多質(zhì)量問(wèn)題和交付風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)內(nèi)人士分析，在行業(yè)下行時(shí)，利潤(rùn)率走低，只有快和規(guī)模效益才能推動(dòng)碧桂園持續(xù)狂奔。但一些項(xiàng)目公司過(guò)度追求快速去化時(shí)，可能會(huì)犧牲產(chǎn)品的品質(zhì)，這都是碧桂園需要提高警惕的。
另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)則是融資渠道。2017年開(kāi)始銀行全線收緊開(kāi)發(fā)貸，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也明確提出嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流入地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資似乎有“入冬”跡象；同時(shí)，上月，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)通知，對(duì)5家企業(yè)在發(fā)行外債前未備案登記做出點(diǎn)名批評(píng)，也被看做海外融資渠道被收緊的預(yù)兆，碧桂園的融資能力也將待考。
截至2016年底，碧桂園負(fù)債率為86.2%，處于行業(yè)里略高水平，加上上半年持續(xù)不斷的大手筆拿地，公司的資金能力將受到考驗(yàn)。