新城發(fā)展正式啟動私有化計劃。
7月18日晚間，新城發(fā)展發(fā)布公告稱，新城發(fā)展控股股東、執(zhí)行董事兼主席王振華通過富域香港投資公司以每股3.3港元的注銷價回購15.53億股，相當(dāng)于其已發(fā)行股本約27.44%，總代價約為51.23億港元(約合人民幣44.34億元).
對此，新城發(fā)展相關(guān)人士表示，港股上市以來股價一直被低估，待私有化計劃生效后，所有計劃股份將予注銷，新城發(fā)展將向聯(lián)交所申請撤銷其上市地位。
值得注意的是，本次要約收購價格為每股3.3港元，高于新城發(fā)展自2012年11月在聯(lián)交所上市以來在聯(lián)交所所報的最高歷史收市價，較停牌前最后一個交易日的收盤價格(2.81港元/股)高17.44%。
7月19日，新城發(fā)展復(fù)牌，股價一度漲幅超過13.52%，已經(jīng)接近要約收購價格。
溢價17%私有化
新城發(fā)展表示，長期以來，股份流通量一直處于低水平。截至最后交易日(包括該日)即2017年7月7日止24個月，其股份日均成交量約為688萬股，僅占已發(fā)行股份約0.12%。
通過對比可知，新城控股和新城發(fā)展作為新城集團(tuán)兩大上市平臺，實際控制人均為王振華，新城控股成功B轉(zhuǎn)A之后，股價維持在雙位數(shù)，截至7月20日收盤，新城控股股價18.17元/股，總市值為410億元；而新城發(fā)展每股3.18港元，總市值約180億港元(約合156億人民幣)，兩者相差較大。
據(jù)統(tǒng)計，目前，新城發(fā)展控股通過富域發(fā)展集團(tuán)和德潤咨詢共計持有新城控股67.1%的股份，為其間接大股東；實際控制人王振華持有新城發(fā)展控股72.56%股份，從而持有新城控股權(quán)益比例為48.69%(72.56×67.1%=48.69%)。如果此次私有化完成，則王振華先生持有新城控股權(quán)益將上升至67.1%。
不過，也有分析人士指出，如果新城發(fā)展私有化成功，也意味著新城集團(tuán)將會失去一個境外融資平臺，在目前國內(nèi)外匯管制等因素下，將不利于其境外融資。
資料顯示，新城發(fā)展控股作為新城“A+H”平臺中的港股平臺，于2012年11月29日正式于香港聯(lián)合交易所掛牌交易，IPO募資規(guī)模達(dá)到2.65億美元。在此期間，H股平臺一直是新城海外的重要融資平臺。
值得一提的是，本次要約收購價格為每股3.3港元，高于新城發(fā)展自2012年11月在聯(lián)交所上市以來在聯(lián)交所所報的最高歷史收市價，較停牌前最后一個交易日的收盤價格(2.81港元/股)高17.44%。另外，該收購價對應(yīng)的PE值約為12倍，達(dá)到了A股房地產(chǎn)上市公司一般為12-15倍左右PE值的水平。
“這一回購價格，可以確保沒有一個投資者會因此虧錢，確實在保護(hù)投資者的利益，可以說在港股市場眾多私有化項目中是相當(dāng)罕見的?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，控股股東提出私有化的價格相對合理，也是廣大股東兌現(xiàn)投資收益的較好機(jī)會。
終結(jié)“同業(yè)競爭”
新城發(fā)展表示，私有化完成后，要約人及新城發(fā)展將無需受壓于作為公眾上市公司需面對的市場預(yù)期、溢利透明度及股價波動，在作出戰(zhàn)略決策時可專注于長遠(yuǎn)利益。
新城發(fā)展相關(guān)人士透露，新城發(fā)展一直存在估值過低的現(xiàn)象，并且港股交投長期低迷，使得投資者變現(xiàn)必須要承受低流通量帶來的折價。從這個角度看，這次私有化，也將為股東提供一個合理價格退出變現(xiàn)的機(jī)會。
而業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，港股估值的邏輯并不青睞一家企業(yè)的資產(chǎn)增值有多快，資產(chǎn)重估的價值在港股也不受認(rèn)可，公司現(xiàn)金流被視為企業(yè)盈利能力的表現(xiàn)，因此類似房地產(chǎn)企業(yè)這樣的重資產(chǎn)企業(yè)在港股并不受寵。
另外，新城“A+H”兩個上市平臺，兩地不同的監(jiān)管要求，使得公司治理以及信息披露比較復(fù)雜，監(jiān)管溝通成本高，影響到公司重大決策的效率；維護(hù)聯(lián)交所上市成本也較高，退市后也可以節(jié)省相關(guān)成本。
實際上這只是第一步。如方案實施成功，上市不到五年的新城發(fā)展控股則將成為萬達(dá)商業(yè)后又一在港上市房企私有化的案例。
按照新城發(fā)展控股的公告，目前公司僅僅是將私有化的方案公告等相關(guān)申請材料遞交給監(jiān)管機(jī)構(gòu)審核，因此外界暫不知曉其將采取何種方式進(jìn)行私有化。目前，可聚焦且得到官方印證的原因之一是“新城發(fā)展控股的價值被低估”，而這也是王健林私有化萬達(dá)商業(yè)的理由。
興業(yè)證券分析指出，完成港股平臺私有化后，“新城控股將成為實際控制人(王振華)唯一上市平臺，所獲大股東資源和精力投入將更為集中。”另一方面，這種資源與精力上的集中某種程度上將讓新城系內(nèi)部存在的H股與A股平臺間的“同業(yè)競爭”迎來終章。
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