近期動(dòng)作頻頻的佳兆業(yè),于8月2日公布了投資南太地產(chǎn)的最新情況。而根據(jù)此前的公告顯示,佳兆業(yè)將以1.11億美元(約7.46億元人民幣)收購(gòu)紐交所上市公司南太地產(chǎn)17.7%股權(quán)。
該公司的主要資產(chǎn)為深圳寶安區(qū)和光明新區(qū)的三宗土地,其中寶安區(qū)兩宗相連地塊占地面積約為5.3萬(wàn)平方米;光明新區(qū)地塊占地面積為10.4萬(wàn)平方米。目前,光明新區(qū)的土地平整工作都已完成,隨時(shí)可以開(kāi)工建設(shè)。按計(jì)劃,南太地產(chǎn)將把上述地塊開(kāi)發(fā)為研發(fā)園,以對(duì)外出租。2017財(cái)年一財(cái)季,南太地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利181.4萬(wàn)美元。
最新的公告則顯示,假設(shè)該土地的重建已于相關(guān)估值日期完成,該土地的平均估值約134.9億元;根據(jù)目標(biāo)公司今年第一季度報(bào)告所示的手頭現(xiàn)金及凈資產(chǎn),公司估計(jì)經(jīng)調(diào)整的每股目標(biāo)股份資產(chǎn)凈值約為20.1美元。這意味著,每股目標(biāo)股份的代價(jià)17美元較每股估計(jì)資產(chǎn)凈值折讓15%。佳兆業(yè)將把目標(biāo)公司的17.7%權(quán)益列為投資。
對(duì)于此次交易,佳兆業(yè)董事會(huì)認(rèn)為該土地發(fā)展?jié)摿?yōu)厚,將該土地發(fā)展為研發(fā)園將為目標(biāo)公司帶來(lái)未來(lái)租金收入。公司認(rèn)為收購(gòu)目標(biāo)公司權(quán)益的策略與其現(xiàn)有業(yè)務(wù)一致,將為股東帶來(lái)可持續(xù)回報(bào)。
不過(guò),有業(yè)內(nèi)人士稱,南太地產(chǎn)是由電子制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái),本身沒(méi)有什么開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn),而佳兆業(yè)在深圳深耕多年且長(zhǎng)于舊改項(xiàng)目,雙方未來(lái)深入合作的可能性很大。“對(duì)于南太地產(chǎn)來(lái)說(shuō),土地增值的部分已經(jīng)賺了很多,引入佳兆業(yè)可以為這些土地帶來(lái)更大的附加值;同時(shí),佳兆業(yè)本次入股的價(jià)格也非常合適,應(yīng)該說(shuō)于雙方都是一筆不錯(cuò)的買賣”。
土地28年增值135倍
據(jù)悉,本次交易的賣家為南太地產(chǎn)的創(chuàng)始人顧明均夫婦,目前為該公司第二大股東。而南太地產(chǎn)目前的第一大股東為自然人Peter R. Kellogg及其旗下的“I.A.T再保險(xiǎn)集團(tuán)有限公司”,目前持股19.1%?!澳咸牡谝淮蠊蓶|主要是財(cái)務(wù)投資人的角色,佳兆業(yè)接盤顧明均的股份后,應(yīng)該會(huì)具體操盤南太土地的開(kāi)發(fā),未來(lái)無(wú)論是租是賣,收益都應(yīng)該不錯(cuò)”,有行業(yè)分析師稱。
不過(guò),佳兆業(yè)相關(guān)人士稱,目前公司對(duì)南太地產(chǎn)的投資還屬于財(cái)務(wù)行為。
公開(kāi)資料顯示,南太地產(chǎn)的前身南太電子,為第一批赴內(nèi)地設(shè)廠的港資企業(yè),此前在深圳生產(chǎn)電子類產(chǎn)品,2013年顧明均解散工廠,南太正式退出電子制造業(yè)轉(zhuǎn)型搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
當(dāng)時(shí)他在接受媒體采訪時(shí)表示,寶安固戍地塊在80年代末(南太于1989年在深圳設(shè)廠)買入,約3000萬(wàn)元到4000萬(wàn)元,算上光明新區(qū)的地塊,總共花了1億元左右,2013年這3塊土地的價(jià)格已經(jīng)漲至35億元。
而受益于近些年深圳樓市的火爆,南太地產(chǎn)的三宗地塊也增值明顯。2016年,龍光地產(chǎn)(6.78 -0.59%)在光明新區(qū)拿下一宗15萬(wàn)平方米的商住用地耗資高達(dá)140億元。因此,市場(chǎng)人士認(rèn)為,南太地產(chǎn)共計(jì)15.7萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)研發(fā)土地估值134.9億元,較為合理。
若以134.9億元計(jì)算,南太地產(chǎn)的三宗土地,28年間增值超過(guò)135倍?!凹颜讟I(yè)的買入價(jià)折算成人民幣為7.45億元,而南太地產(chǎn)的土地價(jià)值就有近140億元,17.7%股權(quán)對(duì)應(yīng)的價(jià)值則超過(guò)20億元,佳兆業(yè)這筆買賣肯定是賺的”,上述市場(chǎng)人士認(rèn)為,“南太電子賺的更多,他們賣電子產(chǎn)品這么多年賺的錢,恐怕也不及最后賣地的收入”。
值得注意的是,今年上半年佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)了224.6億元的銷售額,同比上升62.5%,銷售均價(jià)為16165元/平方米,同比上升31.3%,已完成全年400億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的56%。
加碼健康產(chǎn)業(yè)
此外,7月28日晚,聯(lián)交所上市公司美加醫(yī)學(xué)(0.33 +0.00%)與佳兆業(yè)發(fā)布聯(lián)合公布稱,美加醫(yī)學(xué)董事會(huì)建議按照“3:1”的基準(zhǔn)進(jìn)行供股,發(fā)行股份在12.75億股至13.68億股之間,對(duì)應(yīng)籌集資金在5.1億港元至5.47億港元之間,資金凈額在5.07億港元至5.44億港元之間。
根據(jù)包銷協(xié)議,佳兆業(yè)有條件同意包銷不合資格股東的供股股份,這部分股票數(shù)量在9.98億股至10.9億股之間。如果佳兆業(yè)被要求根據(jù)包銷協(xié)議悉數(shù)認(rèn)購(gòu)包銷股份,那么佳兆業(yè)及其一致行動(dòng)人所持有的美加醫(yī)學(xué)股權(quán)將擴(kuò)大至47.33%,觸發(fā)全面要約。不過(guò),本次供股有先決條件,并不一定會(huì)進(jìn)行。根據(jù)公告,假如觸發(fā)全面要約收購(gòu),佳兆業(yè)將申請(qǐng)豁免。如豁免不被批準(zhǔn),此次供股將不會(huì)進(jìn)行。
實(shí)際上,除地產(chǎn)外,佳兆業(yè)此前便一直開(kāi)展多元化業(yè)務(wù),目前已進(jìn)入14個(gè)行業(yè),并成立了健康科技集團(tuán)。而包括恒大、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科在內(nèi)的龍頭房企,均已涉足醫(yī)療健康業(yè)務(wù)?!搬t(yī)療等大健康產(chǎn)業(yè),是養(yǎng)老地產(chǎn)重要的組成部分,未來(lái)即便醫(yī)療業(yè)務(wù)不賺錢,也可以方便企業(yè)拿地”。有業(yè)內(nèi)人士稱。
不過(guò),美加醫(yī)學(xué)主營(yíng)義齒銷售業(yè)務(wù),和上述多家房企圍繞醫(yī)院資產(chǎn)打造的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)略有不同。在佳兆業(yè)董事局主席郭英成看來(lái),由于生活水平的提升,人們的糖份攝取量大幅增加,因此一般民眾的牙齒更易被蛀壞;加上市民對(duì)儀容的關(guān)注亦日益增加,兩者均使得對(duì)義齒的需求上升。
據(jù)悉,美加醫(yī)學(xué)有意用本次募集到的資金收購(gòu)一家海外牙科技術(shù)公司,以及購(gòu)置土地興建義齒制造廠,剩余的用作營(yíng)運(yùn)資金。
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