近期動作頻頻的佳兆業(yè)，于8月2日公布了投資南太地產(chǎn)的最新情況。而根據(jù)此前的公告顯示，佳兆業(yè)將以1.11億美元(約7.46億元人民幣)收購紐交所上市公司南太地產(chǎn)17.7%股權(quán)。
該公司的主要資產(chǎn)為深圳寶安區(qū)和光明新區(qū)的三宗土地，其中寶安區(qū)兩宗相連地塊占地面積約為5.3萬平方米；光明新區(qū)地塊占地面積為10.4萬平方米。目前，光明新區(qū)的土地平整工作都已完成，隨時可以開工建設(shè)。按計劃，南太地產(chǎn)將把上述地塊開發(fā)為研發(fā)園，以對外出租。2017財年一財季，南太地產(chǎn)實現(xiàn)盈利181.4萬美元。
最新的公告則顯示，假設(shè)該土地的重建已于相關(guān)估值日期完成，該土地的平均估值約134.9億元；根據(jù)目標(biāo)公司今年第一季度報告所示的手頭現(xiàn)金及凈資產(chǎn)，公司估計經(jīng)調(diào)整的每股目標(biāo)股份資產(chǎn)凈值約為20.1美元。這意味著，每股目標(biāo)股份的代價17美元較每股估計資產(chǎn)凈值折讓15%。佳兆業(yè)將把目標(biāo)公司的17.7%權(quán)益列為投資。
對于此次交易，佳兆業(yè)董事會認(rèn)為該土地發(fā)展?jié)摿?yōu)厚，將該土地發(fā)展為研發(fā)園將為目標(biāo)公司帶來未來租金收入。公司認(rèn)為收購目標(biāo)公司權(quán)益的策略與其現(xiàn)有業(yè)務(wù)一致，將為股東帶來可持續(xù)回報。
不過，有業(yè)內(nèi)人士稱，南太地產(chǎn)是由電子制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，本身沒有什么開發(fā)地產(chǎn)的經(jīng)驗，而佳兆業(yè)在深圳深耕多年且長于舊改項目，雙方未來深入合作的可能性很大?！皩τ谀咸禺a(chǎn)來說，土地增值的部分已經(jīng)賺了很多，引入佳兆業(yè)可以為這些土地帶來更大的附加值；同時，佳兆業(yè)本次入股的價格也非常合適，應(yīng)該說于雙方都是一筆不錯的買賣”。
土地28年增值135倍
據(jù)悉，本次交易的賣家為南太地產(chǎn)的創(chuàng)始人顧明均夫婦，目前為該公司第二大股東。而南太地產(chǎn)目前的第一大股東為自然人Peter R. Kellogg及其旗下的“I.A.T再保險集團(tuán)有限公司”，目前持股19.1%?！澳咸牡谝淮蠊蓶|主要是財務(wù)投資人的角色，佳兆業(yè)接盤顧明均的股份后，應(yīng)該會具體操盤南太土地的開發(fā)，未來無論是租是賣，收益都應(yīng)該不錯”，有行業(yè)分析師稱。
不過，佳兆業(yè)相關(guān)人士稱，目前公司對南太地產(chǎn)的投資還屬于財務(wù)行為。
公開資料顯示，南太地產(chǎn)的前身南太電子，為第一批赴內(nèi)地設(shè)廠的港資企業(yè)，此前在深圳生產(chǎn)電子類產(chǎn)品，2013年顧明均解散工廠，南太正式退出電子制造業(yè)轉(zhuǎn)型搞房地產(chǎn)開發(fā)。
當(dāng)時他在接受媒體采訪時表示，寶安固戍地塊在80年代末(南太于1989年在深圳設(shè)廠)買入，約3000萬元到4000萬元，算上光明新區(qū)的地塊，總共花了1億元左右，2013年這3塊土地的價格已經(jīng)漲至35億元。
而受益于近些年深圳樓市的火爆，南太地產(chǎn)的三宗地塊也增值明顯。2016年，龍光地產(chǎn)在光明新區(qū)拿下一宗15萬平方米的商住用地耗資高達(dá)140億元。因此，市場人士認(rèn)為，南太地產(chǎn)共計15.7萬平方米的產(chǎn)業(yè)研發(fā)土地估值134.9億元，較為合理。
若以134.9億元計算，南太地產(chǎn)的三宗土地，28年間增值超過135倍?！凹颜讟I(yè)的買入價折算成人民幣為7.45億元，而南太地產(chǎn)的土地價值就有近140億元，17.7%股權(quán)對應(yīng)的價值則超過20億元，佳兆業(yè)這筆買賣肯定是賺的”，上述市場人士認(rèn)為，“南太電子賺的更多，他們賣電子產(chǎn)品這么多年賺的錢，恐怕也不及最后賣地的收入”。
值得注意的是，今年上半年佳兆業(yè)實現(xiàn)了224.6億元的銷售額，同比上升62.5%，銷售均價為16165元/平方米，同比上升31.3%，已完成全年400億元業(yè)績目標(biāo)的56%。
加碼健康產(chǎn)業(yè)
此外，7月28日晚，聯(lián)交所上市公司美加醫(yī)學(xué)與佳兆業(yè)發(fā)布聯(lián)合公布稱，美加醫(yī)學(xué)董事會建議按照“3:1”的基準(zhǔn)進(jìn)行供股，發(fā)行股份在12.75億股至13.68億股之間，對應(yīng)籌集資金在5.1億港元至5.47億港元之間，資金凈額在5.07億港元至5.44億港元之間。
根據(jù)包銷協(xié)議，佳兆業(yè)有條件同意包銷不合資格股東的供股股份，這部分股票數(shù)量在9.98億股至10.9億股之間。如果佳兆業(yè)被要求根據(jù)包銷協(xié)議悉數(shù)認(rèn)購包銷股份，那么佳兆業(yè)及其一致行動人所持有的美加醫(yī)學(xué)股權(quán)將擴(kuò)大至47.33%，觸發(fā)全面要約。不過，本次供股有先決條件，并不一定會進(jìn)行。根據(jù)公告，假如觸發(fā)全面要約收購，佳兆業(yè)將申請豁免。如豁免不被批準(zhǔn)，此次供股將不會進(jìn)行。
實際上，除地產(chǎn)外，佳兆業(yè)此前便一直開展多元化業(yè)務(wù)，目前已進(jìn)入14個行業(yè)，并成立了健康科技集團(tuán)。而包括恒大、萬達(dá)、萬科在內(nèi)的龍頭房企，均已涉足醫(yī)療健康業(yè)務(wù)?！搬t(yī)療等大健康產(chǎn)業(yè)，是養(yǎng)老地產(chǎn)重要的組成部分，未來即便醫(yī)療業(yè)務(wù)不賺錢，也可以方便企業(yè)拿地”。有業(yè)內(nèi)人士稱。
不過，美加醫(yī)學(xué)主營義齒銷售業(yè)務(wù)，和上述多家房企圍繞醫(yī)院資產(chǎn)打造的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)略有不同。在佳兆業(yè)董事局主席郭英成看來，由于生活水平的提升，人們的糖份攝取量大幅增加，因此一般民眾的牙齒更易被蛀壞；加上市民對儀容的關(guān)注亦日益增加，兩者均使得對義齒的需求上升。
據(jù)悉，美加醫(yī)學(xué)有意用本次募集到的資金收購一家海外牙科技術(shù)公司，以及購置土地興建義齒制造廠，剩余的用作營運資金。
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