在聯(lián)系匯率制度下，隨著港美息差擴(kuò)闊，港息最終都會(huì)跟隨美息走勢(shì)。過(guò)去數(shù)次美國(guó)利率踏入上升周期，香港樓價(jià)的升勢(shì)大致都會(huì)放緩，甚至由升轉(zhuǎn)跌。
土地供應(yīng)
2011/12至2016/17這六個(gè)財(cái)政年度，私人土地供應(yīng)可供興建約11.5萬(wàn)個(gè)單位，比之前幾年大幅增加。在2017/18年度，首二季私人房屋土地供應(yīng)合共可供興建約1.61萬(wàn)個(gè)單位，已近今年度目標(biāo)1.8萬(wàn)個(gè)單位的九成，今年度供應(yīng)超標(biāo)不成疑問(wèn)。
一手樓供應(yīng)
在過(guò)去數(shù)年土地供應(yīng)不斷增加下，未來(lái)一手樓宇的供應(yīng)量也較過(guò)去幾年大幅增加，將扭轉(zhuǎn)近年住宅供求偏緊的情況。7月底的最新數(shù)字顯示，預(yù)計(jì)未來(lái)三至四年潛在的一手私人住宅供應(yīng)量約為9.8萬(wàn)個(gè)單位，是自2004年9月起每季公布有關(guān)數(shù)字以來(lái)的新高。9.8萬(wàn)個(gè)單位包括約8000個(gè)已落成但未出售的貨尾單位、6.1萬(wàn)個(gè)建筑中單位，以及可興建約2.9萬(wàn)個(gè)單位的“熟地”項(xiàng)目。尤其值得注意的有兩點(diǎn)︰第一，在這9.8萬(wàn)個(gè)單位中，有約2萬(wàn)個(gè)單位隨時(shí)可供出售或預(yù)售，另有約2萬(wàn)個(gè)符合申請(qǐng)預(yù)售樓花條件，發(fā)展商可隨時(shí)申請(qǐng)預(yù)售樓花同意書；第二，這9.8萬(wàn)個(gè)單位并不包括已預(yù)售的一手樓單位，也即是說(shuō)縱使在過(guò)去三年一手市場(chǎng)成交大增的情況下，未來(lái)一手樓的供應(yīng)量仍然會(huì)不斷增加。
新增土地供應(yīng)與一手樓吸納量
自從政府在2010年訂立每年私人房屋土地供應(yīng)的目標(biāo)至今，每年新增住宅土地可供應(yīng)的單位數(shù)目均多于該年的一手樓成交量，合共多出約3萬(wàn)個(gè)。
落成量與動(dòng)工量
私樓的動(dòng)工量和落成量也是重要的參考指標(biāo)。在2012至2017上半年間，每季平均的動(dòng)工單位數(shù)目達(dá)4500個(gè)，比起2007年至2011年期間每季的2600個(gè)，增加了超過(guò)七成。動(dòng)工量上升，落成量也自然相應(yīng)增加。根據(jù)政府已知“熟地”上已展開或?qū)?huì)展開的私人住宅項(xiàng)目估計(jì)，未來(lái)五年私人住宅單位的每年平均落成量約2.03萬(wàn)個(gè)，比過(guò)去五年的每年平均落成量增加約七成。落成的樓宇會(huì)實(shí)時(shí)令巿場(chǎng)上的實(shí)質(zhì)供應(yīng)增加（因?yàn)闃I(yè)主會(huì)將原有物業(yè)或新購(gòu)物業(yè)出售或出租）。根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，一些大型住宅項(xiàng)目落成時(shí)，對(duì)區(qū)內(nèi)樓宇的租售巿場(chǎng)均會(huì)帶來(lái)一定影響。
投機(jī)與投資需求
政府先后推出多輪需求管理措施，包括額外印花稅、買家印家稅、新的從價(jià)印花稅稅率，以及收緊有關(guān)“一約多戶”的豁免安排等，這些措施均成功打擊短期投機(jī)活動(dòng)（近年有關(guān)交易占住宅物業(yè)成交量平均不足1%）、遏抑外來(lái)需求（近年有關(guān)交易占住宅物業(yè)成交量平均約2%）和減低投資需求（由高峰期的25%至30%下跌至近月約13%），壓低上述需求有助讓新的供應(yīng)給未有物業(yè)但欲置業(yè)的市民考慮。
樓價(jià)升幅
如果我們比較2017年6月和2008年高位的售價(jià)指數(shù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)中小型單位（實(shí)用面積70平方米以下）售價(jià)的升幅為180%，而同期較大面積的D類住宅單位（實(shí)用面積100至159.9平方米）及E類住宅單位（實(shí)用面積160平方米或以上）的售價(jià)升幅分別只是76%和54%（見附圖）。與此同時(shí)，在未來(lái)三至四年9.8萬(wàn)個(gè)潛在一手私人住宅單位中，估計(jì)約有七成是中小型單位。換言之，中小型單位的價(jià)格過(guò)去幾年已極大幅上升，但未來(lái)供應(yīng)卻會(huì)大幅增加，有意購(gòu)買“上車”盤的人士需予留意。
樓價(jià)指數(shù)的不足
大家不時(shí)在傳媒報(bào)導(dǎo)中見到個(gè)別屋苑的成交尺價(jià)“破頂”的消息。但請(qǐng)注意，目前大家普遍參考的樓價(jià)指數(shù)，均是滯后指數(shù)，而且只是反映二手巿場(chǎng)的樓價(jià)，并不反映一手巿場(chǎng)的樓價(jià)情況。此外，如果二手市場(chǎng)比較淡靜時(shí)，個(gè)別特殊因素或一些“極端”的高價(jià)成交個(gè)案，會(huì)影響到指數(shù)的升跌。而在一手市場(chǎng)方面，不少發(fā)展商在開售時(shí)都會(huì)提供形形式式的“優(yōu)惠”、“折扣”、“回贈(zèng)”或按揭的特別安排。因此市民在考慮二手樓價(jià)與一手樓在價(jià)單所列的樓價(jià)時(shí)，不能作簡(jiǎn)單比較。
利率趨升
最后一點(diǎn)，就是宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)。美國(guó)上周五公布的新增職位數(shù)字和失業(yè)率均顯示該國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)有所改善，雖然市場(chǎng)對(duì)2017年美聯(lián)儲(chǔ)是否如年初時(shí)估計(jì)再加息一次的推測(cè)莫衷一是，但利率正?；姆较虿粫?huì)改變，未來(lái)息口只會(huì)向上。加上美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)期今年會(huì)開始縮減資產(chǎn)負(fù)債表，相關(guān)的不確定性隨時(shí)會(huì)影響國(guó)際資金流向，令環(huán)球金融市場(chǎng)及本地資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。在聯(lián)系匯率制度下，隨著港美息差擴(kuò)闊，港息最終都會(huì)跟隨美息走勢(shì)。過(guò)去數(shù)次美國(guó)利率踏入上升周期，香港樓價(jià)的升勢(shì)大致都會(huì)放緩，甚至由升轉(zhuǎn)跌。就以上一次美國(guó)加息周期（2004至2006年）為例，香港的利率上升不久后，香港的樓價(jià)便出現(xiàn)下調(diào)，大家要加倍留意有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
目前的樓市處于歷史高位，而今年第一季的置業(yè)負(fù)擔(dān)比率（即按揭供款與私人家庭入息中位數(shù)比例）進(jìn)一步惡化至66.1%的高水平，我希望上述的數(shù)據(jù)和分析，可以幫助市民對(duì)未來(lái)住宅供應(yīng)的走勢(shì)和整體情況，有一個(gè)更全面和客觀的了解，知悉風(fēng)險(xiǎn)所在，量力而為。
免責(zé)聲明：本網(wǎng)站所有信息，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。