旭輝控股(00884)8月9日在香港舉行中期業(yè)績會， 集團主席兼執(zhí)行董事林中在業(yè)績會現(xiàn)場提出旭輝的四大目標，其中包括至2021年實現(xiàn)3000億銷售額、進入行業(yè)TOP8。
從左到右依次為旭輝集團首席財務官游思嘉、主席兼執(zhí)行董事林中、投資者關系總監(jiān)梁旭明
針對公司上半年凈利增長157.3%、毛利率實現(xiàn)31.6%、合同銷售金額增加70.9%的成績，公司高層表示滿意且樂觀，宣布將公司全年合同銷售目標由650億提升至800億。
土地儲備、新股東中國平安（601318）(02318)成為了本場業(yè)績會的焦點。今年以來，旭輝新進入9座城市，獲得45幅地塊，前7個月新增項目的總建筑面積達到603萬平方米，同比增長123%。
今年7月，旭輝向中國平安旗下平安資產(chǎn)管理，以每股3.5港元發(fā)行5.45億股新股，募得資金共19.1億港元，據(jù)此，中國平安戰(zhàn)略持有旭輝9.9%股份，成為公司的第二大股東。旭輝和中國平安何工股本集資約24.2億港元。
APP了解到，2017年上半年，旭輝實現(xiàn)收入112.35億元人民幣(單位下同)，同比增長28.5%;凈利潤21.56億元，同比增長157.3%;基本每股收益0.32元;擬每股派現(xiàn)4.35分。
上半年，公司物業(yè)銷售同比增長32.6%，租金收入同比增長191.6%，項目管理及其他相關服務收入同比增長6.9%。此外，上半年，公司合同銷售金額增加70.9%至471.5億元。
公司毛利率及核心凈利潤率分別為31.6%及13.7%，上年同期為27.1%及10.8%。公司業(yè)績公告稱，利潤率改善，主要是由于已交付的產(chǎn)品取得更好的利潤、具防守性的土地成本、融資成本降低及透過改善質(zhì)量及品牌而實現(xiàn)的產(chǎn)品溢價。
以下為APP整理的業(yè)績會實錄：
1、今年上半年已經(jīng)實現(xiàn)了440億的這個目標，按這個趨勢，今年全年是有比較大的概率可以實現(xiàn)千億的，管理層對下半年的預期如何？
旭輝管理層：我們在過完6月份之后將今年的銷售目標從原來的650億提到了800億。因為旭輝對外一直堅持保守承諾，超額對付。也就是說不管怎么樣都是肯定是完成800億以上的。如果下半年市場穩(wěn)定，那旭輝今年是有機會沖千億的。
2、管理層剛剛提出未來五年內(nèi)3000億的目標和top 8的行業(yè)地位，這個目標是基于什么判斷提出的？
旭輝管理層：根據(jù)旭輝的二五戰(zhàn)略，到2021年，旭輝要實現(xiàn)3000億，進前八的。這個是旭輝的目標，這個目標要能激勵人些，如果我們提一個1500、2000億呢，就太低了，因為今年都干了1000億。第二個，行業(yè)有沒有這個空間讓我實現(xiàn)3000億？未來幾年這個行業(yè)還是在一個高位平臺期，每年應該有10萬到15萬億的交易量，如果我們事先3000億，在這個行業(yè)占了3~ 4%是完全有可能的。如果做不到，那就是我們的問題，不是這個行業(yè)沒有給我們空間。
這個行業(yè)未來會向大企業(yè)集中，也就是說前30名、40名的大企業(yè)，它的市場的占有率會越來越高。旭輝也是一樣，未來占有率會越來越高，如果做得好，未來這個行業(yè)你5~6%的市場占有率，按10萬億算，5000億到6000億是完全有可能性。
我們詳細分析了一下，未來top10的門檻肯定是在2000億以上，所以能做到前八，估計要3000億，如果未來前八要做到3500億，那我們可能就干到3500億。
其實我們還是有非常大的可能性，在未來的幾年通過自身的努力一步一步去追前面的競爭對手。我們自己內(nèi)部有一個笑話，說早幾年我們從100強，一年追二三十個，到現(xiàn)在一年追四五個，未來一年追兩三個，再下去呢可能是兩三年追一個，因為剩下來的都是這個行業(yè)中最優(yōu)秀的企業(yè)。
3、這個問題想問和平安的合作，平安之前以二十四億港幣直接增持到了第二大股東，公司和平安除了股權(quán)融資和債權(quán)融資，還會有哪些合作？另外平安也屬于險資，公司會不會擔心像之前萬科和寶能，出現(xiàn)股權(quán)爭奪的情況？
旭輝管理層：關于平安，旭輝除了在股權(quán)上跟平安有戰(zhàn)略合作，其實也在很多業(yè)務層面跟平安會有戰(zhàn)略合作，包括平安銀行（000001）、平安信托、平安不動產(chǎn)。我們上個禮拜還跟平安不動產(chǎn)簽了100億的未來的股權(quán)合作，平安是旭輝一個很大的股東，所以旭輝希望平安持9.9%的比例。我們也不希望平安持有太多，太多的話所有的交易都會變成關聯(lián)交易，要公告。旭輝跟萬科不一樣，因為旭輝是有大股東的公司，是有主人的公司，也就是說大股東持有旭輝的股票永遠不會低過51%，可以保持對公司的絕對話語權(quán)，能保證公司按長遠利益去發(fā)展。
所以就不會出現(xiàn)股權(quán)之爭，因為沒什么好爭，你再怎么買都買不過51%吧？所以旭輝的大股東會權(quán)衡訊飛的長期發(fā)展戰(zhàn)略和短期目標，有大股東的企業(yè)的優(yōu)勢是，它能兼顧長期的發(fā)展利益。
4、公司上半年已經(jīng)做了很多銷售，然后下半年推盤也沒有放緩的計劃，請問如果在一二線城市限價的這樣一個情況下，公司會不會打算減少一二線城市的推盤量？如果是這樣的話，就是未來幾年的毛利率是不是都能夠保持在30%或者30%以上？
旭輝管理層：關于一二線城市限價，我認為一二線城市限價今年明年都不會解除，特別是一線城市，未來三年的價格應該是橫盤，既不會跌也不會長，因為政府限價。所以一二線一線城市我們的推盤策略就是，有比較好的利潤，我們就按政府的限價推盤，我們不捂地不捂盤。作為開發(fā)商，要積極響應政府的平穩(wěn)市場的號召，只要有合適的利潤，我們就會推盤推售。
二線城市呢，有部分城市沒有限價，比如南京、蘇州、合肥、武漢、鄭州有限價，重慶、沈陽、大連沒有現(xiàn)價，有限價的城市呢，我們就跟政府爭取政府能批的限價，但這幾個城市限簽比較厲害，價格還是可以。而且我們現(xiàn)在買的地全部是按政府限價來的。
關于毛利，今年上半年的時候結(jié)算的毛利是特別高的，主要因為我們有一批住宅是在上海進行建造。31%的毛利應該是我們公司歷史上最高的水平，但我們內(nèi)部對于毛利的測算還是以25%作為目標。隨著公司規(guī)模變大，融資成本低，平均水平也有可能比較高。對于買地的預算，我們今年上半年實際支付出去的土地款項是175億左右，今天承諾的買地金額大概有300多億，里面為什么會有一個分叉？因為今年用收并購買的地比較多，收并購特別包括一些一二手地聯(lián)動的項目，它的支付是可以延長很長時間的，所以對于財務的壓力其實不算太高。
5、公司怎么看待三四線城市未來的發(fā)展？另外，下半年大概有多少預算是放在買地，會不會考慮收購一些公司？
關于三四線城市未來的發(fā)展，旭輝的策略是戰(zhàn)略深耕中國的一二線城市，因為中國未來最好的城市就在那里；機會布點三四線城市。
而且三線城市我們只去兩類。一類就是環(huán)北京、環(huán)深圳、環(huán)上海，有人口外溢的城市，因為按未來都市群的發(fā)展，上海北京深圳市區(qū)的人口增長絕對量不會太多，但是它是結(jié)構(gòu)更換，也就是說可能制造業(yè)會出去，比如上海批發(fā)市場會出去幾百萬人，但是放進來的人都是高精尖人才，總額來看不怎么增長，它大量的人口增長在外圍。未來這些地區(qū)都是用軌道交通連接起來的，就像日本東京一樣，所以外圍區(qū)域未來五年人口增長速度很快，有巨大的開發(fā)機會，而且買地也比較容易。我們上半年在在昆山在太倉，在嘉興在平湖，大概總共買了十塊地，未來還會繼續(xù)增加。
第二類就是經(jīng)濟發(fā)達的強三線城市，比如說長三角、東部沿海、粵港澳大灣區(qū)這些，因為它有產(chǎn)業(yè)，有收入增長，有足夠多的人口。比如我們進了寧波，今年在寧波的銷售就有30到50個億。我們進了溫州，進了無錫，未來包括徐州、中山、惠州、珠海，我們肯定會去，因為它本身就有巨大的需求。
我們不會去的就是中西部的三四線城市，以及弱的三四線城市。所以我們希望未來五年內(nèi)，會從現(xiàn)在的29個地級以上的城市，擴張到70個?；旧蠒阉械囊欢€城市布完，然后再江蘇、浙江、廣深、山東區(qū)域，就中國經(jīng)濟最好的這些地方的強三線城市，我們會有布局。
買地的預算，年初提的是200億，但那個時候?qū)φ盏氖?50億的銷售，今年銷售有機會從600億至少達到800億，甚至到1000億。銷售增長，消耗的土地就多了，所以同比例補的也多。另外，我們今年引入平安以后，股本也增加了，所以雖然補地比年初多了，但是銷售額也多了，回款額也多了，股本也增加了，對旭輝來說還是在一個可負擔的范圍，也是比較好的范圍。下半年還是有機會買地的，相信全年買地會到400個億。
下半年我們有很多便宜的地，下半年有一些地塊要掛牌，那些地塊未來的收益也是非常好的。
6、年初的時候曾經(jīng)提到發(fā)展長租公寓這一塊，這方面現(xiàn)在是一個什么樣的計劃？
長租公寓，我們已經(jīng)開始啟動了，目前大概已經(jīng)開業(yè)了6000間，今年目標是能開業(yè)到2萬間，未來五年來是希望能開業(yè)20萬間。主要在中國經(jīng)濟發(fā)達的、商務人口多、流動人口多的17個城市，包括北京、上海、杭州、深圳、廣州、廈門、南京等等。
7、請問旭輝目前為止境內(nèi)外銀行貸款額度還有多少？
旭輝管理層：貸款余額呢，我們最近幾年也沒有怎么去糾結(jié)這個問題，因為國內(nèi)貸款額度確實挺多的。我們現(xiàn)在的債務比例，境內(nèi)外大概是五十五十，債券跟銀行貸款也是五十五十。我們估計今年也不需要依靠一些其他渠道，另類渠道成本比較貴，金融創(chuàng)新我們有機會會考慮，但我們還是比較關注成本。
我們的銀行貸款這塊還是非常通暢，我們作為排在行業(yè)第前15位的大企業(yè)，基本上在都是在所有銀行總行的名單里面，我們?nèi)绻行枰桶盐覀兊拈_發(fā)貸款提出就好了。
8、目前國內(nèi)金融政策收緊，徐輝有沒有留后手？
旭輝管理層：關于融資的后手，目前來看旭輝的資金比較充沛，到6月底我們大概還有280億左右的現(xiàn)金，另外就是平安，我們這次募集了24億的現(xiàn)金。我們上個月還拿到了發(fā)改委一個3億美金的發(fā)債，目前還沒放，今年下半年會擇機發(fā)出來。你看我們拿到債券批文，我們都不著急發(fā)。意味著什么？意味著我們其實錢用不完。手上這些錢應該可以支撐蠻久的，所以不會有其他的這個更多的融資的需求。
9、現(xiàn)在中小型房企對IPO興趣濃厚，一些早期的房企也有回A的想法，旭輝上市以后這幾年市值管理其實也增長了不少，下一步是從一個中型房企到大型房企，這個過程當中你們的市值管理的規(guī)劃是怎么樣的？
旭輝管理層：關于A股跟港股，旭輝不會私有化回A股，我認為港股挺好的，我們應該在這個市場上做得更好同步。
我非常同意要加強市值管理。雖然旭輝股票這一年來漲得比較好，但是實在告訴你，我認為還是很低很低的。針對未來五年的計劃，旭輝現(xiàn)在股價也是在山腳下，因為PE也不高啊，PE未來還是會有增長的。我們也看到港股的房地產(chǎn)的PE也逐步在獲得投資者更多的認可。
旭輝自己在市值管理中其實要有兩個跨越。因為以前認為旭輝是一個中小型企業(yè)，但下一步它將是個大型房企，大型房企應該享受大型房企的PE。那再下去一步呢，旭輝是一個優(yōu)秀的大型房企，是一個藍籌地產(chǎn)股，應該享受藍籌地產(chǎn)股的PE。所以我們努力去做好這些事。我相信股價長期來看一定能反映這個公司的長期市場價值。
旭輝上市的股價是一塊三毛三，到今天呢是四塊四，再加上我們過去幾年派了五毛六，加上這次就六毛多的現(xiàn)金。所以旭輝還是有蠻多長期的投資者在看好。2012年11月你一塊三毛三買的旭輝股票，到現(xiàn)在的持股成本在八毛不到，回報還是很好的，而且每年還有很多現(xiàn)金收入。
10、關于國內(nèi)最近出臺的租賃政策，旭輝怎么看？
旭輝管理層：關于租賃權(quán)的問題，其實我們很關注，目前對行業(yè)的沖擊并不是很大。我相信旭輝作為大企業(yè)，我們會去研究政策的變化，適應政策的變化。
免責聲明：本網(wǎng)站所有信息，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責，投資者據(jù)此操作，風險請自擔