以“穩(wěn)健”風(fēng)格著稱的龍湖地產(chǎn)近兩年連續(xù)上調(diào)了銷售目標(biāo)。
8月16日，龍湖地產(chǎn)公布最新財報顯示，2017年上半年，公司實現(xiàn)合同銷售額926.3億元，同比增長140%；銷售單價15567元/平方米，同比增長3.2%。
與此同時，在2017年中期業(yè)績會上，龍湖對外宣布將全年銷售目標(biāo)從1100億上調(diào)36.36%至1500億元。這是龍湖自上市以來，第二次調(diào)高銷售目標(biāo)。第一次是2016年，從620億上調(diào)21%至750億元。
在房地產(chǎn)界，龍湖地產(chǎn)是一家不多見由女性領(lǐng)導(dǎo)人掌舵的品牌房企，其發(fā)展路徑也極具女性領(lǐng)導(dǎo)者色彩。在房地產(chǎn)大周期下，龍湖就像個老司機(jī)小心開著車，向來強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健，“小心駕駛”。時有困惑，也有果斷提速。
龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍在中期業(yè)績會上表示，“從中長期來講，我們對這個行業(yè)充滿信心，要抓住時代的機(jī)遇。但是從短期講，需要小心操作，因為行業(yè)還是會呈現(xiàn)出周期性和政策性，當(dāng)遇到政策調(diào)整的時候，一家企業(yè)從微觀上要‘小心駕駛’。”
周期式波動
房地產(chǎn)是一個頗具周期性規(guī)律的行業(yè)。龍湖作為一家從重慶大本營走出來的房企，縱觀其發(fā)展路徑，整體也呈現(xiàn)出曲線式波動增長。這其中，除了受自身戰(zhàn)略制定影響，也受到市場周期、拿地、出貨等因素影響。而在房地產(chǎn)多輪周期發(fā)展中，行業(yè)已經(jīng)歷多輪洗牌。龍湖在這其中，整體表現(xiàn)“并不盲從”，偶受周期波動，但自身戰(zhàn)略堅定。
1993年，龍湖地產(chǎn)有限公司在重慶創(chuàng)建。2006年，吳亞軍決定邁開全國化步伐后，龍湖地產(chǎn)進(jìn)入規(guī)模高速增長期。2003年，龍湖銷售額僅有10億元，但2007年已突破百億，5年內(nèi)增長10倍。2008年115億，2009年達(dá)到183億，2010年飛升至330億，2011年為382.65億。這幾年的增速業(yè)內(nèi)罕見。
然而，在2012年開始到2016年這四年間，除了自身管理調(diào)整以外，龍湖也受到市場周期波動影響，整體排名和增速開始放慢。
克而瑞研究中心發(fā)布的房企銷售金額排行榜中，龍湖地產(chǎn)在2012-2015年間銷售額從400億逐步攀升到超過500億，行業(yè)排名位居11-15間波動。2016年以858.1億元位居13。而在今年前7個月銷售榜單中，龍湖地產(chǎn)以1029.3億元的銷售金額沖入前10，位居第8。
也就是說，2012-2016年這四年間，龍湖地產(chǎn)都處于“小心駕駛”階段。當(dāng)時，一些房企開始采用合作開發(fā)、收購等方式加速規(guī)模擴(kuò)張，但龍湖仍然堅定少量并購和合作，這也曾引發(fā)內(nèi)部爭議。
2017年6月，龍湖集團(tuán)副總裁袁春在藍(lán)籌地產(chǎn)年會上系統(tǒng)闡述了千億龍湖的戰(zhàn)略規(guī)劃。袁春表示，龍湖在短周期里未必會是贏家，但是在長周期里一定是贏家。龍湖會管控負(fù)債率，堅持低成本的融資，這要通過創(chuàng)新運營能力去加強(qiáng)。袁春還表示，在房地產(chǎn)市場有天花板的情況下，房企新房開發(fā)難度不小，在新房以外還能做什么是目前房企普遍面臨的問題。
從吳亞軍提出“有質(zhì)量的增長”開始，龍湖似乎進(jìn)入了韜光養(yǎng)晦階段。每年不斷新增持有物業(yè)，涉足長租公寓和聯(lián)合辦公等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，以及合作開發(fā)項目的不斷增多，都成為龍湖戰(zhàn)略的新方向。如何安全穿越周期，是龍湖近年來思考的重點。
另外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者還注意到，在2016年財報中，龍湖地產(chǎn)出現(xiàn)了“合作開發(fā)”這一提法。具體表述是：在整合加速，變局復(fù)雜的市場中，集團(tuán)繼續(xù)堅持穩(wěn)健的財務(wù)管理策略，在保持公司穩(wěn)健的財務(wù)狀況和負(fù)債率水平的同時，通過外部合作及二級市場收購等方式，控制拿地成本、減少資金占壓。
龍湖式提速
在多元化布局之后，2016年以來，龍湖整體規(guī)模開始提速。
2017年中報顯示，期內(nèi)憑借聚焦高能級城市群的縱深布局和精準(zhǔn)定位的多元產(chǎn)品，以及積極前置供貨，龍湖地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額926.3億元，同比增長140%。分區(qū)域看，環(huán)渤海、長三角、西部、華南及華中區(qū)域的合同銷售額分別占集團(tuán)合同銷售額的32.7%、30.4%、25.1%、10.6%及1.2%。在貢獻(xiàn)銷售的24個城市中，有14個名列當(dāng)?shù)厥袌銮笆?上市后，新進(jìn)入的廈門、大連、濟(jì)南、寧波從零進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌銮笆?。
期內(nèi)，集團(tuán)營業(yè)額185.9億元，歸屬于股東的凈利潤為44億元；減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響后的核心凈利潤為28.4億元，同比增長18.6%。集團(tuán)的盈利能力持續(xù)提升，核心稅后利潤率由上年同期的13.9%上升至17.5%，核心權(quán)益后利潤率由上年同期的13%上升至15.3%。集團(tuán)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額165.9億元，交付物業(yè)總建筑面積141萬平方米。
從房地產(chǎn)多個周期來看，銷售和拿地節(jié)奏決定了一家企業(yè)的規(guī)模速度。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在中期業(yè)績會上表示，上半年公司拿地總權(quán)益面積646萬平方米，銷售額926億，回款表現(xiàn)較好。主要原因在于去年下半年，公司已預(yù)判到今年市場狀況將是前高后低，所以對今年供貨節(jié)奏做了相應(yīng)調(diào)整，把三季度的供貨都提前到了上半年。因此，整個上半年的銷售非常好，恰好又趕上在目標(biāo)城市有合適的土地供應(yīng)，所以就買下了。
對于此次銷售目標(biāo)提升，龍湖方面表示，其背后邏輯是：1500億元目標(biāo)系龍湖主動戰(zhàn)略選擇，符合其對市場長期冷靜判斷和當(dāng)下實際發(fā)展情況。長期來看，公司對中國經(jīng)濟(jì)看好，對地產(chǎn)也保持可持續(xù)發(fā)展心態(tài)；中短期策略上，龍湖預(yù)判到下半年市場不確定性，上半年供貨前置，大客儲強(qiáng)體驗高轉(zhuǎn)化；下半年，龍湖銷售相比上半年合理放緩，跟隨市場節(jié)奏鋪排供貨營銷。
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