一石激起千層浪！
令人震驚，樓市又傳來大消息，這一次的主角居然是集體建設用地！
國土部、住建部日前聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布將13個城市納入試點。試點城市包括北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都。這一名單與此前首批獲準發(fā)展租賃市場試點城市一致。
此次公告最重要的一點是：村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
這是，繼之前建部聯(lián)合9部委下發(fā)的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，又一重要文件。由于內(nèi)容相似，都是關于“租賃”，所以兩個文件可謂是一以貫之。
但這次重點，從國有建設用地，轉向農(nóng)民的集體建設用地。在這次政策中，增加了北京、上海，去掉了“集體用地方面先行，但土地緊缺”的深圳。
這意味著：農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，直接進入了市場！政府征地環(huán)節(jié)沒有了，連開發(fā)商這個環(huán)節(jié)也省去了，節(jié)省的成本會非常巨大。
真的不一樣了！
我們知道，地價是房價的大頭，地王頻現(xiàn)也是造成房價狂飆的主要元兇之一。在一二線城市中，土地成本占據(jù)房價成本的70%到80%。而如今，政府的征地環(huán)節(jié)、開發(fā)商的環(huán)節(jié)等部分土地成本將免去，極大降低房價的成本。
這些農(nóng)村集體土地所建設的租貸房成本極低，甚至只有一二線城市商品房的20%到30%！
給房地產(chǎn)市場帶來什么影響？
此次，集體土地建設租賃住房的試點的開展，會給房地產(chǎn)市場帶來哪些影響呢？
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對東方財富網(wǎng)表示，從此類試點城市名單來看，基本上和此前首批租賃市場發(fā)展的試點城市名單一致，這也是為了讓此類城市具備一個更好的發(fā)展基礎，尤其是通過此類用地政策的推進，有助于更好地理順此類城市當前的用地關系，對于平衡用地結構、積極為租賃產(chǎn)品提供租賃用地支持等都能發(fā)揮較好的作用。
從此類城市來看，城市發(fā)展規(guī)模較大，很多近郊區(qū)發(fā)展的機會在增加，產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的布局較多地圍繞在此類近郊區(qū)市場上。所以預計后續(xù)在此類集體建設用地方面，近郊區(qū)的用地會率先進行改革。這樣一層改革帶來了三個積極效應。第一是有助于發(fā)揮此類集體建設用地的價值，租賃市場的發(fā)展成為盤活此類用地的一個很好渠道。第二是通過發(fā)展正規(guī)的租賃市場和產(chǎn)品，也有利地打擊了此類區(qū)域部分小產(chǎn)權房等租賃行為。第三是通過發(fā)展租賃市場，形成更為科學的社區(qū)建設，有助于此類區(qū)域后續(xù)的較好規(guī)劃。
分析人士認為，目前，各地城市均有數(shù)量不等的“小產(chǎn)權房”，一直受制于土地政策無法解決，而新政則明確主要開發(fā)集體存量土地資源，以此或可為解決“小產(chǎn)權房”問題探索一條明路。通過租購同權和打造租賃住房體系，不僅可以解決懸置已久的“小產(chǎn)權房”難題，亦可滿足部分市民的長期租房需求，并通過增加供給平抑商品房和租房價格，改變房地產(chǎn)持續(xù)快速上漲的勢頭。
而對于部分人士將此與“小產(chǎn)權房”租賃是否合法聯(lián)系在一起。國土部有關負責人回應稱，集體租賃住房是用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，經(jīng)依法批準建設，依法實施不動產(chǎn)登記的用于租賃的住房。這與“小產(chǎn)權房”不是一個法律概念，“小產(chǎn)權房”既涉及違法用地，又涉及違法建設和銷售，產(chǎn)權不受法律保護，不能將兩者混為一談。
增加租賃土地供應房租或呈下降趨勢
近年來，隨著大城市流動人口的增加，高昂的房價和有限的租賃房源催生了“租房貴、租房難”的難題，困擾著城市的“打拼一族”。此次方案的出臺，為解決他們的租房難題提供了一把鑰匙。
國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶介紹，此次改革試點要實現(xiàn)的核心的目標正是：增加住房緊張的城市特別是特大和超大城市的住房供給，緩解住房的供需矛盾。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性?！?3個城市基本都屬于一、二線城市，這些城市的國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在城中村等集體土地，如果這部分能進入租賃市場，將有利于房源供應，也有利于城中村改造。”
當前，住房租賃市場需求旺盛但租賃市場發(fā)展仍處起步階段，市場發(fā)展空間廣闊。相關數(shù)據(jù)顯示，2016年我國流動人口總量為2.45億，當前每年新畢業(yè)大學生700萬左右，以新畢業(yè)大學生、農(nóng)業(yè)轉業(yè)人口等為主的新市民成為租房主體。流動人口中近七成會選擇租住私房解決居住問題，但租房規(guī)模份額僅占不到6%，而發(fā)達國家如美國，租房份額占比高達五成。
實際情況是，一些熱點城市在出讓土地時已要求開發(fā)商100%自持，而不少房地產(chǎn)公司也已開始探索自持長租公寓的經(jīng)營模式；另一方面，利用農(nóng)民集體建設用地建設的租賃住房，未來也將豐富整個租賃房市場，改善民生。
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