58%的人認(rèn)為美國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫

　　 據(jù)《福布斯》文章，從2016年12月份至今年5月份的6個月內(nèi)，許多數(shù)據(jù)都表明房價創(chuàng)下了新高。房價的上漲速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了工人工資和通脹率上漲的速度。所以我們也就不難理解為什么超過一半的受訪者會認(rèn)為，在不遠(yuǎn)的將來房屋價格會出現(xiàn)回落的情況。

　　為首付款提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)ValueInsured調(diào)查了1079名成年人，其中58%的人都認(rèn)為房地產(chǎn)市場存在泡沫，未來2年內(nèi)房價將會出現(xiàn)回落。而上一個季度，只有46%的受訪者持有這種觀點(diǎn)。與此同時，83%的受訪者認(rèn)為，現(xiàn)在是拋售房產(chǎn)的最佳時機(jī)。

　　過去50年間房地產(chǎn)市躇本上7到10年就會出現(xiàn)一個周期，但是上一個周期比較例外，因?yàn)樗掷m(xù)了17年，之后在2006年房地產(chǎn)市場才開始出現(xiàn)暴跌，直到2012年房地產(chǎn)市場才開始反彈。房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Trulia的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Ralph McLaughlin稱：“從歷史的案例分析來看，現(xiàn)在的情形是對看空房地產(chǎn)市場的人有利?！蓖瑫rRalph McLaughlin也指出，房地產(chǎn)市場的周期也可能轉(zhuǎn)變?yōu)?7年了，而不是之前的7到10年一個周期。

　　房地產(chǎn)市場里的回調(diào)并不等于說房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫，這兩者是有區(qū)別的。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回調(diào)的因素有很多，而這些因素往往與泡沫并沒有什么關(guān)系。Ralph McLaughlin稱：“比如，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行趨勢、經(jīng)濟(jì)活躍度降低、消費(fèi)者需求減弱等因素，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回調(diào)。資產(chǎn)泡沫其實(shí)有另外一層意思：當(dāng)消費(fèi)者或者投資者愿意花更多的錢去購買或投資一種資產(chǎn)，原因是他們認(rèn)為這種資產(chǎn)的價格將會進(jìn)一步上漲，這種情況下，我們可以說這種資產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫?！毕胍幌胗艚鹣闩菽霈F(xiàn)時的情形，我們就會發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場其實(shí)才處在周期的上半段。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家們目前還沒有看到以往房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時的跡象再次出現(xiàn)的情形。

　　新成立的經(jīng)紀(jì)公司Redfin的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nela Richardson稱：“目前房價偏高，購買者的欲望也比較強(qiáng)烈，而且大多數(shù)人已經(jīng)買不起了，但是沒有跡象表明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫?！?/span>

　　房地產(chǎn)市場泡沫的一個標(biāo)志性因素就是房價的持續(xù)上漲，而且這種漲勢是不可持續(xù)的，或者是無法支撐的。10年前在次級抵押貸款和不嚴(yán)謹(jǐn)貸款擔(dān)保協(xié)議的推動下，人們可以從銀行貸出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自己償還能力的房貸，最后導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)次貸危機(jī)，并蔓延至美國的金融領(lǐng)域。但是今天美國的抵押貸款是非常保守的，美國許多人們的城市，如果購房者不能全款購房的話，他也要拿出一大筆首付款。所以這次美國并沒有出現(xiàn)上次次級貸款暴增的情況。而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、工人就業(yè)數(shù)量的增加、工資水平的提高，房價自然會受到驅(qū)動，出現(xiàn)上漲。

　　標(biāo)普在最近公布的CoreLogic Case-Shiller房價指數(shù)報告中，主管David Blitzer宣稱，美國的房地產(chǎn)市場并沒有進(jìn)入泡沫區(qū)域，原因是每個城市房價的上漲幅度都不相同。如果真的出現(xiàn)了泡沫，那每個城市房價的漲幅應(yīng)該相差不大。另外，受訪者的數(shù)量比較少，與此前房地產(chǎn)市場崩潰之前相比，低了大概20%左右。但是這并不意味著當(dāng)前的房地產(chǎn)市場沒有一點(diǎn)問題?，F(xiàn)在購房者的信用不好的話，很難從銀行貸到款。每年能夠出售的房屋數(shù)量越來越少?，F(xiàn)在美國的房屋供給量只能維持4個月，基本上勉強(qiáng)能夠滿足購房者的需求。所有的這些因素支撐了房屋價格的上漲。

　　Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Danielle Hale稱：“現(xiàn)在我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)泡沫的最有力證據(jù)就是現(xiàn)在人們都沒有認(rèn)為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫。現(xiàn)在購房者在購房的時候絲毫不會懷疑美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫，而且購房的目的也不是為了投機(jī)。”

　　上一個房地產(chǎn)市場周期中，推動房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的最主要因素就是房地產(chǎn)市場的投機(jī)活動。當(dāng)時所有的購房者或者投資者都認(rèn)為美國的房價不會下跌，開發(fā)商宣傳稱，房價不會下跌。但是最后發(fā)生的事情，證明所有的人都錯了。至少現(xiàn)在沒有出現(xiàn)人們認(rèn)為房價永遠(yuǎn)不會跌的情況。其實(shí)人們都明白，就算現(xiàn)在房價不會跌，但是未來肯定會下跌的?，F(xiàn)在的情況是，人們購房的需求比較強(qiáng)勁，開放商正在努力建更多的房子來滿足購房者的需求，這種情況是可持續(xù)的。

　　在調(diào)查研究中Value Insured發(fā)現(xiàn)，年齡在34歲以下的年輕人是購房需求的主要推動者，他們非常害怕自己的投資出現(xiàn)了失誤。原因是他們害怕自己無法還清房貸，同時出現(xiàn)了房價大幅下跌的情況。

　　Zillow的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Svenja Gudell稱：“我正在提醒人們，把房子堪稱一種投資渠道，而不是簡簡單單一個可以居住的地方。如果你現(xiàn)在有充足的資本，而不知道自己該買一套房子還是投資到其它的資產(chǎn)品種上時，我們的研究可以指導(dǎo)你，我們的研究發(fā)現(xiàn)，投資其他資產(chǎn)獲得的回報比購房的回報高，但是投資其他資產(chǎn)，你仍然需要租房子祝所以最好的方法就是，你買一套房子，自己住一部分，出租一部分。而且還可以等著房價上漲，獲得更多的收益?！?/span>