最新數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積已經(jīng)創(chuàng)33個月新低，物以稀為貴，如今借錢買房的成本越來越貴了，那么剛剛企穩(wěn)的房價還會漲上來嗎？
樓市去杠桿成效顯著
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，7月底，全國商品房待售面積 63496 萬平方米，比 6 月末減少 1081 萬平方米，相當于當月商品房銷售面積的9%。其中，住宅待售面積減少 988 萬平方米。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢雯表示，截至7月底，全國住宅庫存創(chuàng)33個月新低，去化周期回到2012年水平，12.3個月可賣完?！敖衲暌患径纫詠?，商品房均價增幅基本保持在 4%-5%，遠低于去年增幅。由此可見，一方面在新一輪調(diào)控之下熱點城市新房定價受限，另一方面近期三、四線城市成交比重上升也拉低了商品房均價。全年來看，預計成交均價增幅將保持在 5%以內(nèi)?！?/span>
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從當前房屋銷售數(shù)據(jù)的曲線來看，繼續(xù)呈現(xiàn)增幅收窄態(tài)勢，這充分說明了購房市場去杠桿和去泡沫等效果不斷體現(xiàn)。
王夢雯表示，目前來看，各類物業(yè)去庫存情況分化明顯，住宅庫存創(chuàng)下 33 個月以來的新低。這與部分三、四線城市近期去庫存效果較好的態(tài)勢有關(guān)。
王夢雯進一步稱，根據(jù)商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比計算可知，2012 年以來，商品住宅現(xiàn)房存銷比走勢相對平穩(wěn)，存銷比要遠低于商辦物業(yè)。
從歷史數(shù)據(jù)來看，全國住宅去化周期商品住宅待售面積商品住宅銷售面積的最高點是 2015 年 12 月份，正是由于 2015 年 12 月中央經(jīng)濟工作會議中將房地產(chǎn)去庫存作為重要經(jīng)濟工作目標，各地紛紛出來了去庫存具體措施，尤其是鼓勵農(nóng)民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施，提升了二、三、四線城市去庫存速度。
鑒于此，2015 年商品房的現(xiàn)房存銷比處于歷年最高水平，其中住宅去化周期為20個月左右。而到了2017 年 7 月份，住宅去化周期回落至 12.3 個月，這意味著一年多將賣完，接近 2012 年的水平。
房貸利率漲漲漲
房子存量越來越少，借錢買房的成本卻也同步上漲。近日有媒體報道稱，北京、廣州等地房貸利率又有上調(diào)趨勢。雖然各地房貸政策并未出現(xiàn)大規(guī)模的集中調(diào)整，但銀行對于房貸利率的執(zhí)行層面，進行了不同程度的內(nèi)部調(diào)整，部分銀行上調(diào)了房貸利率。
根據(jù)融360發(fā)布的《2017年7月中國房貸市場月度分析報告》顯示，7月全國首套房平均利率為4.99%，相當于基準利率1.02倍，環(huán)比上升了2.25%，同比上升了12.38%；二套房平均利率為5.47%，同比上升了1.48%。房貸利率繼續(xù)保持上升趨勢。
首套房利率基準基礎(chǔ)上繼續(xù)上浮的趨勢尚不明顯，但二套房利率上浮趨勢明顯。雖然最低利率依然按照基準上浮20%，但多家銀行客戶經(jīng)理表示，目前二套房執(zhí)行利率已經(jīng)在上浮20%的基礎(chǔ)上，再根據(jù)客戶資質(zhì)決定具體利率，上浮20%已是極優(yōu)質(zhì)客戶才能獲得。
房貸利率上升，再加上樓市觀望情緒濃重，直接導致商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務的“價升量跌”，其中尤以一線城市最為明顯。
央行營業(yè)管理部(北京)數(shù)據(jù)顯示，上半年，全市新增人民幣個人購房貸款在各項貸款中的占比大幅下降。6月末，個人購房貸款比年初增加1032.2億元，新增額占人民幣各項貸款新增額的25.6%，較2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分別下降14.7個、10.6個百分點。
據(jù)悉，首套房現(xiàn)在還有優(yōu)惠利率的基本上是房貸業(yè)務份額比較小的外資銀行。有房產(chǎn)中介業(yè)務員介紹稱，“目前我們這里首套房貸還有優(yōu)惠的，只剩下匯豐銀行了，之前首套房貸利率是93折，8月14日開始，利率上調(diào)到96折，當然能享受這個優(yōu)惠房貸的，也是資質(zhì)較好的客戶，比如公務員、事業(yè)單位或國企員工，一般銷售行業(yè)職員是享受不到這個優(yōu)惠的。”
事實上，利率上調(diào)，對購房成本的增加是顯而易見的。以商業(yè)貸款每100萬元、等額本息貸款期限25年計算，首套房執(zhí)行基準利率時，月供為5787.8元；若商貸利率上浮10%，執(zhí)行利率則為5.39%，月均還款額為6075.4元，每個月還款相差287.6元，這也就意味著，如果利率上浮10%，購房者一年要多掏3451元房貸。
實際上，房貸利率上調(diào)并不僅僅是在一線城市。根據(jù)融360最近發(fā)布的房貸利率報告，7月全國超九成的銀行已無利率折扣，其中364家銀行執(zhí)行基準利率，較上月減少35家；126家銀行執(zhí)行基準利率上浮，較上月新增94家，上浮趨勢較明顯。
未來樓市怎么走？
那么未來樓市將怎么走呢？庫存減少，疊加房貸利率上升，剛穩(wěn)下來的房價還會漲上來嗎？
樓市：一線降溫二線平穩(wěn)三線有所上升
從今年1-7月份出現(xiàn)高價地的城市來看，一線城市中的上海、廣州、深圳三地不再是主角。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，從最近調(diào)控重壓下的樓市趨勢來看，熱點一二線城市調(diào)控政策非常多，土地溢價率被各種政策抑制。
張大偉表示，統(tǒng)計局公布的房價上漲城市基本全部為三線城市，除廣州上漲1.4%外，其他城市基本均為之前漲幅較低的城市。他認為，熱點一二線城市全面進入調(diào)控周期，房價漲幅明顯收窄。
張大偉并表示，“今年以來全國樓市成交分化明顯，一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩(wěn)，三線城市有所上升。房企拿地開始集中在部分圍繞一二線熱點城市的三四線區(qū)域拿地，預計后續(xù)政策將繼續(xù)擴圍，調(diào)控城市數(shù)量也將繼續(xù)增加，整體市場的調(diào)控目標是約束房價上漲過快區(qū)域，穩(wěn)定市場預期”。
土地供應：熱點城市或加快供地節(jié)奏
8月14日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當前全國土地市場整體供求環(huán)比雙降。上市房企通過票據(jù)、債券、股權(quán)等方式融資后，集中于北京、上海、青島、湖州等城市通過招拍掛或收并購方式擴充土地儲備。
從近一周數(shù)據(jù)來看，全國40大中城市推地總量環(huán)比減少45%，14個城市無土地推出，同時溫州、無錫等城市推出量較大；成交方面，主要城市成交量環(huán)比減少35%，25個城市無成交，石家莊、南京等城市成交量較大；出讓金方面，上述城市整體環(huán)比上漲14%，宅地出讓金環(huán)比增加10%。
其中，一線城市供求總量環(huán)比走低，土地收入增加逾兩成，北上廣深均無宅地供應。二線城市整體供應量縮水近半，成交量跌價漲。
中指院方面分析指出，在核心一二線熱點城市土地日益稀缺及“限房價競地價競自持”頻繁出現(xiàn)的背景下，房企聯(lián)合拿地的現(xiàn)象逐漸增多。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱，下半年，市場消化周期較短的城市肯定會加大土地供應，同時包括南京、上海等地也會更積極地落實近期出臺的供地計劃。而對于核心城市而言，隨著下半年進入樓市調(diào)控的深度調(diào)整期，土地市場對房價的傳導作用可能會被削弱，更有利于地方政府加快供地節(jié)奏。
新城控股高級副總裁歐陽捷則認為，盡管短期內(nèi)，部分供應短缺的城市可能會加大土地供應。但長期看，房地產(chǎn)市場正在進入限制性發(fā)展周期，以限制人口過快集聚、限制攤大餅式城市發(fā)展和土地供應、限制企業(yè)和居民高杠桿和限制投資炒房為目的的調(diào)控政策，在未來相當長一段時間內(nèi)還會繼續(xù)。
他分析，“在已經(jīng)被證明行之有效的前提下，現(xiàn)行的調(diào)控政策可能會堅持五年甚至更長，為房地產(chǎn)供給側(cè)改革和長效機制的建立爭取時間，調(diào)控政策最終會實現(xiàn)從感冒藥、消炎藥到中藥的轉(zhuǎn)變?！?/span>
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