新三板財經(jīng)——王健林賣掉89個地產(chǎn)項(xiàng)目 正排隊(duì)IPO的萬達(dá)商業(yè)面臨材料更新
7月11日，澎湃新聞在查詢?nèi)f達(dá)商業(yè)此前遞交給中國證監(jiān)會的招股說明書后發(fā)現(xiàn)，此次王健林631.7億元賣掉的13個文旅項(xiàng)目和76個酒店本應(yīng)在萬達(dá)商業(yè)回A的資產(chǎn)包中。
但目前，萬達(dá)商業(yè)的募資主體已經(jīng)發(fā)生重大變化。
有投行人士對澎湃新聞表示，在這種情況下，萬達(dá)商業(yè)的招股說明書需要進(jìn)行資料更新或重新申報資料。
“像萬達(dá)商業(yè)這種大體量的項(xiàng)目，在IPO中允許雙主業(yè)的存在。也就是說即使萬達(dá)商業(yè)在剝離房地產(chǎn)這部分資產(chǎn)之后，其另一個商業(yè)管理業(yè)務(wù)仍可以作為其IPO的主營業(yè)務(wù)?！鄙鲜鋈耸空f道。
目前證監(jiān)會官網(wǎng)的資料顯示，萬達(dá)商業(yè)的類型仍屬于房地產(chǎn)行業(yè)。
分析人士表示，如果萬達(dá)選擇改變IPO行業(yè)分類，不再作為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行上市申報，其上市速度相信會有所提升。但這種情況下，可能意味著已經(jīng)排隊(duì)兩年的需要重新申報IPO材料，推倒重來。
有知情人士對澎湃新聞稱，此次萬達(dá)將13個文旅項(xiàng)目和76家酒店打包賣給融創(chuàng)，從戰(zhàn)略上來說是好事，這樣萬達(dá)徹底輕資產(chǎn)了，因?yàn)槿f達(dá)不再是房地產(chǎn)企業(yè)了，更有利于上市。
根據(jù)證監(jiān)會公布的最新IPO排隊(duì)信息顯示，目前萬達(dá)商業(yè)排在第65名，狀態(tài)顯示“已反饋”。這距離萬達(dá)商業(yè)在A股IPO排隊(duì)已有近兩年的時間。
2016年5月30日，當(dāng)時還在香港上市的萬達(dá)商業(yè)公告宣布，控股股東萬達(dá)集團(tuán)提出全購，總代價344.55億港元，并擬撤回H股的上市地位，同時申請發(fā)行A股，這意味著萬達(dá)商業(yè)正式啟動回歸A股之旅。
三個月后，萬達(dá)商業(yè)披露了在A股發(fā)行股份的招股說明書，根據(jù)招股說明書內(nèi)容，萬達(dá)商業(yè)總計(jì)發(fā)行不超過2.5億股新股，即不超過發(fā)行后總股本的5.23%，募集資金120億元，折算下來平均每股發(fā)行價為48元。
澎湃新聞查詢?nèi)f達(dá)商業(yè)2015年9月提交的招股說明書發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)商業(yè)IPO文件中涉及募資需求的大部分資產(chǎn)已出現(xiàn)重大變故。
曾和騰訊及百度共同成立的電子商務(wù)合影公司—萬達(dá)電商公司目前僅剩下萬達(dá)集團(tuán)，騰訊及百度均已撤出。而萬達(dá)百貨已經(jīng)收縮至40家左右，并且全部由萬達(dá)自持，在2017年萬達(dá)集團(tuán)的主要工作目標(biāo)中，王健林也并未提到萬達(dá)百貨。
萬達(dá)商業(yè)在招股說明書中稱，公司的主營業(yè)務(wù)為以萬達(dá)廣場及萬達(dá)城為核心產(chǎn)品的商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營管理，從收入構(gòu)成看，包括三大板塊：投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)和物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)。
此外，側(cè)重文化娛樂及旅游消費(fèi)的“萬達(dá)城”系列被列為萬達(dá)商業(yè)的核心產(chǎn)品。
萬達(dá)商業(yè)在招股說明書中表示，三個業(yè)務(wù)板塊相對獨(dú)立，但又具有緊密的協(xié)同作用，聯(lián)動發(fā)展，共同實(shí)現(xiàn)提升盈利能力、平衡風(fēng)險的經(jīng)營目標(biāo)，促進(jìn)本公司整體業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，使本公司成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。
然而，這個曾被萬達(dá)商業(yè)列為核心產(chǎn)品的萬達(dá)城和構(gòu)成萬達(dá)商業(yè)收入三大板塊之一的酒店業(yè)務(wù)大部分將被出售。
萬達(dá)商業(yè)不止一次在招股說明書中提到，其三大業(yè)務(wù)共同發(fā)展、相輔相成，業(yè)務(wù)板塊之間的緊密協(xié)同作用。
招股說明書中這樣寫著“具體而言，綜合體內(nèi)的物業(yè)銷售的銷售回款可為投資物業(yè)及酒店的開發(fā)、運(yùn)營提供充裕的資金，滿足其預(yù)期現(xiàn)金需求，保持公司在項(xiàng)目層面的經(jīng)營現(xiàn)金流平衡。同時，銷售物業(yè)可為投資物業(yè)與酒店帶來客流量，增加人氣、縮短培育期，最終提升本公司的租金及客房收入。另一方面，投資物業(yè)及豪華酒店大多位于同一綜合體內(nèi)，可滿足消費(fèi)者多樣化的生活、工作、娛樂需求，加強(qiáng)了綜合體的功能定位、業(yè)態(tài)品質(zhì)及市場競爭力，幫助帶動物業(yè)銷售的單價及銷售額。各個業(yè)態(tài)的相輔相成，提升了綜合體的整體商業(yè)吸引力，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的資產(chǎn)價值。”
值得注意的是，萬達(dá)商業(yè)在對酒店業(yè)的市場展望中稱，國內(nèi)酒店集團(tuán)向輕資產(chǎn)的盈利模式轉(zhuǎn)型。國際酒店管理集團(tuán)在中國大多為輕資產(chǎn)化經(jīng)營模式，收取高額管理費(fèi)，相對于既做業(yè)主又做管理來說，“輕資產(chǎn)化”更加“旱澇保收”，風(fēng)險更小，且回籠后的資金可用于其他投資。
在此次萬達(dá)出售旗下76個酒店的交易條款中提到，酒店交割后，酒店管理合同仍繼續(xù)執(zhí)行，直至合同期限屆滿。
在“償債風(fēng)險”中提到：本公司所從事的的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量資金，且近年來公司業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大，大量新項(xiàng)目的實(shí)施導(dǎo)致資本支出、債務(wù)規(guī)模不斷增長，對流動資金的需求亦顯著增加。最近三年(即2012年、2013年、2014年)及一期末(截至2015年6月30日)，公司母公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.32%、89.42%、78.52%和76.89%，合并報表后資產(chǎn)負(fù)債率分別為73.93%、73.58%、72.51%和72.68%，資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平。同時，公司短期、長期(含一年內(nèi)到期)借款和應(yīng)付債券金額合計(jì)分別為932.28 億元、1339.93 億元、1809.68 億元和1742.38 億元，有息負(fù)債的規(guī)模較大。
同時還提到，若國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)金融信貸政策的調(diào)控，公司可能面臨較大資金壓力和財務(wù)成本壓力，影響公司債務(wù)清償能力，增加償債風(fēng)險。同時，國內(nèi)住宅、公寓等銷售物業(yè)市場如發(fā)生重大波動，或政府出臺政策對房地產(chǎn)消費(fèi)進(jìn)行引導(dǎo)，都可能影響公司新建項(xiàng)目的銷售，不利于存貨周轉(zhuǎn)和資金回收，并降低公司的償債能力。
2016年9月20日下午16時，登陸港交所637天的萬達(dá)商業(yè)正式退市。此前萬達(dá)私有化項(xiàng)目書顯示，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃在2018年8月31日前完成上市。同時，如果公司在退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內(nèi)地主板市場上市，大連萬達(dá)集團(tuán)將回購全部股份，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息。
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