近日，萬達(dá)、復(fù)星債券被拋售引起市場巨大關(guān)注，雖然最終相安無事，但也讓人警惕，高負(fù)債的房地產(chǎn)行業(yè)，在資金端口全線收緊的背景下，后續(xù)房企資金能力將成為重中之重。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2017年內(nèi)地房企融資明顯收緊，2016年1-5月，房企融資數(shù)據(jù)高達(dá)5514.8億元，而2017年截至日前，合計(jì)房企融資資金只有1232.4億元，同比跌幅高達(dá)77.7%。
廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分析師樂加棟表示，2016年四季度以來，管理層逐步注重抑制資產(chǎn)價格泡沫，防范市場風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種資金來源的管控水平都有所提升，房企主要融資渠道全面收窄。
廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，樣本房企總?cè)谫Y規(guī)模3109億元，同比大幅下滑42%，從融資結(jié)構(gòu)來看，受監(jiān)管的委托貸款、公司債以及再融資占比下滑，融資規(guī)模分別同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司債及再融資規(guī)模分別由去年同期的1859億元、334億元大幅下滑至20億元、37億元。
房企資金的一大來源銷售回款，也有下行趨勢。CRIC研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，包括萬科、碧桂園、恒大、保利、龍湖、中海等房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額呈現(xiàn)不同程度下滑。其中，碧桂園、萬科、保利、首開、榮盛發(fā)展等企業(yè)環(huán)比降幅超過10%；陽光城、正榮、金科、雅居樂降幅超過30%；萬達(dá)、泰禾、路勁等企業(yè)銷售金額環(huán)比降幅均超過50%。
對于房企而言，一方面是融資端口的緊縮，另一方面則是債務(wù)高企。據(jù)統(tǒng)計(jì)，107家上市房地產(chǎn)企業(yè)2015-2016年這兩年的新增有息債務(wù)規(guī)模高達(dá)8520億元，而2010-2014年五年間的新增有息債務(wù)總和為8200億元。
樂加棟表示，在前兩年市場回暖資金快速回籠的背景下，2016年上市房企杠桿水平小幅改善，凈負(fù)債率由2015年的102%小幅下行至96%，但2017年第一季度又上升至106%。
國泰君安分析師覃漢也表示，在融資潮水退去，開發(fā)商資金鏈全線收緊的背景下，房企資金鏈尤為需要關(guān)注，其中重要原因便是凈負(fù)債率高企。據(jù)測算，405家發(fā)行人樣本中，有107家房企凈負(fù)債率超過100%，有接近50家凈負(fù)債率超過150%，16家房企凈負(fù)債率甚至超過300%。
具體來看，截至2016年底，廣西城建凈負(fù)債率高達(dá)1340%，華融置業(yè)凈負(fù)債率高達(dá)640%，東駿置業(yè)凈負(fù)債率568%，濱海發(fā)展凈負(fù)債率562%，云南城投凈負(fù)債率518%。
覃漢表示，在融資渠道全面緊縮趨勢下，前期激進(jìn)擴(kuò)張、過度依賴高杠桿和外部融資的企業(yè)，將會面臨越來越大的項(xiàng)目出售和流動性壓力。張大偉也表示，預(yù)計(jì)未來6-9個月，房企很可能會面臨越來越大的資金問題。