財經(jīng)365（www.lai935.com）訊：廣佛肇一體化，原本應該受益最大的城市，房價卻墜入寒冬。
蘇州是長三角代表城市之一，距離蘇州1500公里以外，有另一個大灣區(qū)明星衛(wèi)星城肇慶，同樣是衛(wèi)星城，樓市卻冰火兩重天。
4月25日，易居研究院發(fā)布2019一季度《中國百城房價報告》。對100個城市進行五級價格劃分，包括超高房價、高房價、中等房價、低房價和超低房價。大于2萬元/平米，屬于高房價，在1.2萬到1.4萬/平米之間，為中等房價，低于8千，為超低房價。這100座城市，從2019年以來，新建商品住宅成交均價同比漲幅到底是高還是低，綜合房價歷史漲幅、城市GDP和CPI增速、各地房價調控目標等，合理區(qū)間定為0到10%，依次排列為過熱、偏熱、合理、偏冷和過冷5個區(qū)間。
今年一季度，100個城市有23個進入房價過熱區(qū)間，中山漲幅最大，為61%。有5個城市進入過冷區(qū)間，包括肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞。
肇慶經(jīng)歷2017年快速補漲，2018年回歸理性，2019年整體市場下行。肇慶是大灣區(qū)唯一不限購的城市，剛需逐漸被消化，各大板塊樓盤降價跑量，成交價格相差極大，整體市場開始下行。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2018年，肇慶商品房成交面積752萬平米，同比增加26%，成交均價7091元/平米，同比上升16%，成交金額為533億，同比上升54%。
盡管樓市成交面積、成交均價和成交金額都創(chuàng)下歷史新高，但住宅市場已經(jīng)在放緩，截止2018年底，肇慶商品住宅庫存去化周期12個月。作為大灣區(qū)少有的不限購城市，肇慶首套首付只需30%，房貸利率上浮20%。
肇慶內部經(jīng)濟發(fā)展非常不平衡。肇慶下轄端州區(qū)、鼎湖區(qū)、高要區(qū)和四會市，以及廣寧縣、懷集縣、封開縣和德慶縣。從城市規(guī)劃來看，以西江為分界線，劃分出東西兩個城區(qū)。端州區(qū)商業(yè)配套成熟，高要區(qū)規(guī)劃落地速度慢，肇慶大灣區(qū)政策落地速度，比預期要慢很多。肇慶人口流出，截止2018年底，當?shù)爻Ｗ∪丝?15.17萬人，同比增加3.63萬人。人口向廣州、佛山、珠海等城市轉移，2018和2017年，肇慶常住人口增速分別只有0.88%和0.74%。
肇慶未來樓市壓力，主要來自三個方面：
一是供求關系失衡，近三年大量供地，單宗地塊體量經(jīng)常突破百畝，甚至出現(xiàn)800畝超級大盤。
二是競爭激烈。廣州、佛山的外溢購買力，在中途可能被三水區(qū)、肇慶大旺高新區(qū)攔截，處于西面的肇慶并不占優(yōu)勢。
三是本地需求飽和，改善需求斷層，當?shù)亟?jīng)濟以旅游為主，能夠吸引大量勞動力的工業(yè)、企業(yè)并不多，后續(xù)需要繼續(xù)大量承接廣佛產(chǎn)業(yè)鏈。更多股票資訊請關注財經(jīng)365官網(wǎng)！
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