2017年7月18日，住建部、發(fā)改委等九個部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(下稱“《通知》”)，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。
據(jù)悉，住建部已同有關部門選取了廣州、深圳、南京等12個城市進行試點。消息一出，市場驚呼：租賃時代到來了!
這對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，震動不可謂不小，帶來的影響也不容小覷。首當其沖的，當然是從事地產(chǎn)開發(fā)的各位地產(chǎn)商。但對于房地產(chǎn)中介等租賃市場重要參與者來說，也面臨巨大改變和機遇。
地產(chǎn)租賃時代到來?
梳理前述《通知》，新三板在線提煉出通知中的幾個關鍵點——
一是支持相關國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè);
二是鼓勵新增用地建設租賃住房，新建商品房項目中配建租賃住房等多渠道增加新增租賃住房供應;
三是加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度;
四是城市的住房城鄉(xiāng)建設主管部門要會同有關部門共同搭建政府住房租賃交易服務平臺，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案。
幾天前，廣州“租住同權(quán)”政策已引起全國轟動。政策稱，廣州將賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權(quán)益，保障租購同權(quán)。
其實，相關政策并不是突然落地，而是早有跡可循。今年7月初，上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃指出，“到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應、規(guī)范化管理的住房租賃市場”，并詳細擬定新增供應租賃住房70萬套，以及1700公頃的租賃住房用地。
同一時間，上海政府發(fā)布了兩條土地出讓信息，一塊在張江，一塊在嘉定新城。這兩塊地的用途都寫著租賃住房。意思就是房子的土地性質(zhì)都是70年的住宅性質(zhì)，但是規(guī)定只租不售，開發(fā)商需要一直持有這些房子。
另外在去年的下半年和今年年初，多地都出臺政策允許商業(yè)用房改為租賃住房。
其實，從相關政策落地的密集度就可以看出，租賃住房將成為國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控新的重要手段，將會得到大力發(fā)展。
有機構(gòu)統(tǒng)計顯示，目前中國長租公寓品牌超500家，主要都是專業(yè)的運營機構(gòu)，房企參與度并不高，不過萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園等房企已經(jīng)在初步試水。
萬科董事會主席、總裁郁亮近日表示，租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要舉措之一。北上廣深等城市住房租賃市場需求很大，但現(xiàn)在主要是業(yè)主個人放租，服務商太少。萬科是少數(shù)幾個試水者之一，目前已經(jīng)開辦長租公寓1.2-1.8萬間，計劃今年做到10萬間。
掛牌地產(chǎn)企業(yè)將受益
新三板在線不完全統(tǒng)計，目前在新三板市場上，與房地產(chǎn)行業(yè)相關的掛牌公司超過96家，其中還不含裝修裝飾等地產(chǎn)周邊公司。具體看來，這些公司主要覆蓋房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理、地產(chǎn)廣告、工程勘察設計和地產(chǎn)市場咨詢服務等各種細分行業(yè)。
其中，上述細分類別中，物業(yè)管理類掛牌公司家數(shù)最多，至少是42家。其中格力地產(chǎn)（600185）、遠洋億家、美的物業(yè)等均為知名房地產(chǎn)企業(yè)旗下的物業(yè)管理公司。
需要看到的是，相對于目前都是穩(wěn)定的住戶的小區(qū)，未來租賃住戶增多后，小區(qū)的保安服務、生活服務等物業(yè)管理服務內(nèi)容必然要發(fā)生些許變化。
也就是說，隨著地產(chǎn)租賃時代到來，物業(yè)管理行業(yè)也或許進入新的變革時代。
除了物業(yè)公司外，房地產(chǎn)中介類掛牌公司也有30多家。事實上，當?shù)禺a(chǎn)租賃時代到來時，房地產(chǎn)中介公司是除了地產(chǎn)開發(fā)商之外，受到?jīng)_擊第二大的對象。
在房價高企、人口大規(guī)模凈流入的大型城市，房屋租賃一直都是一個非常大的市場，只是因為相關制度不完善，使得行業(yè)始終不能有一個良性的發(fā)展。
在當前的租房市場上，租客普遍沒有安全感。租前房源信息盡是虛假，都是中介騙你來看房的手段;租時合同不規(guī)范，處處挖陷阱;租后房東漲價，亂收各項費用等等。
相信每一個在大城市生活的租房客都有一個很大的訴求——有一個真正靠譜，讓人放心的租房平臺。
現(xiàn)在隨著政策的落地和完善，或許上述行業(yè)亂象可以得到初步規(guī)范，將行業(yè)引回“正道”。尤其是B2C的租房市場，可能將有更完善的政策指引和對應扶持，能夠得到更好的發(fā)展。
租賃時代受益者——住百家
在新三板的市場上，最為知名，也最受益這次政策的公司就是住百家(837077)。
住百家主要為中國出境游群體提供中高端的住宿及周邊服務，是一家正宗的“房屋租賃概念股”。新三板在線獲悉，近期住百家開始布局國內(nèi)市場，同樣也提供長租服務。
首先簡單介紹一下，住百家主打的海外業(yè)務。
根據(jù)住百家的2016年年報，公司房源覆蓋全球80余個國家、800個城市，近30萬套房源。公司房源來源于各地房東，有一套標準的審核流程。在用戶端，公司為用戶提供住宿服務，以及其他旅游周邊服務，類似于訂車、導游、門票等。
相對于其他短租平臺來說，住百家比較有特色的是，其他平臺更像一個信息中介平臺，只提供一個溝通的搭建平臺，后續(xù)有任何問題，平臺是不承擔責任的。而住百家更像一個服務平臺，對房源、環(huán)境、服務等都會進行把控，對用戶入住的全程體驗負責。
同時這家公司的用戶定位相對較高，定位用戶為中國新興中產(chǎn)階級，也就是時間成本較高，相對更重視品質(zhì)、舒適度的人群。并非純粹的價格敏感人群、經(jīng)濟型用戶。
2016年，公司營業(yè)收入翻了大約一倍，為9396.9萬元。不過，因為仍處于市場拓展時期，公司虧損僅比上年略微縮小，2016年虧損8659.92萬元。
值得關注的是，住百家在今年公司5周年慶典時公布了針對國內(nèi)的超長租產(chǎn)品。這項產(chǎn)品的定位是替代在一線城市工作的年輕人的買房需求，讓年輕人可以“以租代買”。
用戶在繳納一定比例的預付款后可享有穩(wěn)定的房產(chǎn)使用權(quán)，并附帶高品質(zhì)的裝修和家具，這個使用權(quán)甚至可以是永久的。另外，公司還推出“以房換房”服務，即用戶因工作等其他原因離開時，可以將自己的房屋托管給住百家運營，同時自己可以在另一地區(qū)置換同檔次的房屋。
購買了這項產(chǎn)品的用戶因故更換地址時，還可以隨時更換到相應地區(qū)同檔次的房屋中。
這個項目聽起來很美好。一來用戶可以租到有住百家保障，信息透明、高品質(zhì)的房屋。同時，租客還有穩(wěn)定的使用權(quán)，不用擔心房東的問題，就像住自己的房子一樣。此外，租客又可以像住酒店一樣，想換房子就換，想去哪去哪，擁有了“全球資產(chǎn)”。
可是，租客得到這么“爽”的服務，住百家的運營應該不會簡單。
用戶更換房子和房子的維護成本就不說了，也許公司可以通過高端的定位，高收費標準回收。但房源如何去找，什么樣的條件可以讓房東會愿意保證租客想租多久租多久呢?超長租的定價標準是什么?
在一線城市房屋租售比不到2%的背景下，就算住百家自己買房產(chǎn)運營，都承受不了資金成本的壓力，更難說盈利了。這些問題，希望住百家在該產(chǎn)品推向市場后，可以給一些解釋。
住百家COO鄒鑫在接受采訪時說，公司已經(jīng)找到了國內(nèi)一線的人才加入到該項目當中。經(jīng)過測算，這個項目不需要特別多的資金投入，它會以一種比較健康的方式做起來。同時股東也會和運營團隊對接，提供一些幫助。它會是一個自負盈虧的項目，一開始就要奔著收益的方向去做。
這次的政策落地后，一線城市的租賃住房漸成規(guī)模后，也許住百家會有更好的解決方案。
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