2017年7月10日上午，萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國聯(lián)合宣布，雙方于當日簽訂了一份總價631.7億元的轉讓協(xié)議，萬達將旗下的13個文旅項目和76家酒店轉讓給融創(chuàng)，“雙方同意在7月31日前簽訂詳細協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權交割”。
對于突如其來的交易，王健林給出的理由是“大幅降低萬達商業(yè)的負債，并進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營?！?/p>
萬達已“如愿變輕”
2014年10月8日，虎嗅《首富光影下，萬達模式面臨拐點》的標題里原先用的是“首負”。
因為截至2014年6月30日，萬達商業(yè)地產(chǎn)借貸、應付賬款合計超過3000億，還有近2400億的“資本承擔”（就是根據(jù)合同及規(guī)劃要花，不花就會出現(xiàn)“項目爛尾”的錢）。盡管賬上有748億現(xiàn)金和1319億存貨，資金缺口仍達3000多億之巨。
近三年來，不想背負 “首負”之名的王健林致力于推動“輕資產(chǎn)化”。在2016年工作報告中，王健林給了兩個模式：
1）投資模式。別人拿錢下訂單，我們負責找地、建設、招商和運營。
2）合作模式。別人出地又出錢，萬達負責設計、建設指導、招商運營，凈租金雙方7比3分成。
輕資產(chǎn)化既能發(fā)揮萬達的品牌、管理優(yōu)勢獲得穩(wěn)定收入又能減輕債務負擔，降低風險。
2017年上半年，集團營收1348.5億元。其中重資產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務收入568.3億元，占比42.1%；輕資產(chǎn)的服務業(yè)收入780.2億元，占比57.9%。今年啟動的26個“萬達廣場”全部采用輕資產(chǎn)模式（投資類14個、合作類12個）。
王健林已經(jīng)如愿使萬達集團“變輕”。
“去地產(chǎn)化、輕資產(chǎn)化”之后，萬達的主攻方向從地產(chǎn)轉向文化和旅游。但7月10日的交易卻讓前路突然模糊了起來。
出讓76家酒店，賣資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)？
與院線一樣，豪華酒店是“萬達廣場生態(tài)”最自然的組成部分。值得注意的是，萬達不滿足于與國際著名酒店管理集團合作，坐享“業(yè)主收益”，而是辛辛苦苦地打造自己的酒店管理品牌，一搞就是三、四個，文華、嘉華、瑞華……
截至2016年6月末，萬達旗下已開業(yè)酒店達79家，平均每家有客房310套。其中，49家自營酒店收入14.8億，超過國際品牌（第三方）運營的30家。自營酒店單店營收也從不及第三方的一半提高到77.4%。
2016年中報還顯示，萬達專門為酒店儲備土地203萬平米（建筑面積），足夠興建十幾座五星級酒店。
融創(chuàng)以335.95億元，收購萬達旗下76個酒店，平均每家4.42億。上述酒店總建筑面積325萬平米，共有客房2.3萬套。
根據(jù)雙方約定，酒店管理合同將執(zhí)行到期滿。由第三方管理的30家酒店，馬上將與萬達沒半毛錢關系。由萬達旗下品牌運營的40多家，業(yè)主不再姓王。合同期滿后，萬達將與眾多國際著名酒店管理集團PK，看誰能獲得孫老板歡心。
這可不是老王想要的“輕資產(chǎn)”！
按照王健林提出輕資產(chǎn)模式，酒店賣給孫老板屬于“投資模式”，交由萬達運營管理是必須的。
現(xiàn)在不是“輕資產(chǎn)”，而是“賣資產(chǎn)”。
文旅項目，無征兆拋售
如果說“出讓76家酒店并非‘輕資產(chǎn)’”能夠解釋，13個文旅項目的交易則更是蹊蹺。
2015年7月，王健林親自發(fā)布“萬達旅游發(fā)展戰(zhàn)略”。根據(jù)規(guī)劃，到2020年萬達集團將在全國建成15個萬達文化旅游城（即萬達城），年接待游客2億人次（預計迪斯尼2020年將接待1.5- 2億人次）。
目前西雙版納、哈爾濱、南昌、合肥等項目已經(jīng)開業(yè)——
2015年5月，總投資400億、占地近3平方公里的南昌萬達城率先開業(yè)；
2015年9月，總投資150億、占地5.3平方公里的西雙版納萬達城開業(yè)；
2016年9月，總投資300億、占地1平方公里的合肥萬達城正式開業(yè)；
2017年6月30日，總投資400億、占地1.5平方公里的哈爾濱萬達城開業(yè)。該項目于2013年4月開工建設。
現(xiàn)在，王健林規(guī)劃的15座萬達城只有長白山、武漢暫時沒有易主，其余13座全部被拋售。
文旅項目之于王健林就像電動車之于賈躍亭！
“有萬達在，上海迪斯尼20年難盈利”言猶在耳，如今上海迪斯尼實現(xiàn)盈利，王健林卻沒有任何征兆地拋棄了他的“迪斯尼夢”。
如何評估房地產(chǎn)商及其項目的價值
通常，中國房地產(chǎn)開發(fā)商負債率都很高，老板越激進負債率越高?？梢杂靡粋€極簡模型說明中國房地產(chǎn)商為什么能在極高負債率下“健康發(fā)展”：
假如開發(fā)商以單價8000元/平米拿下一個規(guī)劃建面10萬平米的項目，又投入4個億把項目建立。在開始銷售之前，這個項目的資產(chǎn)總額為12億元（按成本入賬：地價+建設成本）。
如果開發(fā)商自有資金為2億元，貸款10億，則項目總資產(chǎn)負債率為83.3%。但當開發(fā)商以單價1.6萬/平米將房子賣光獲得16億資金并償還10億貸款后，手里剩下6個億，2億自有資金的利潤率為200%！
如果有買家想中途接手，評估這個項目最重要的指標是相同區(qū)位當前的土地成本。比如“招拍掛”的樓面地價已達1萬/平米，考慮到4億建房成本，項目估價就是14億。10億貸款當然由買家承擔，賣家收到4個億，利潤率為100%。
假如項目買家的4個億有3個億借貸來的，未來能以2萬/平米銷售，1億自有資金的利潤率將高達500%！#難怪中國富豪榜上有那么多房地產(chǎn)開發(fā)商#
對于持有大量商業(yè)地產(chǎn)的萬達則更“好玩兒”：隨著萬達廣場建成開業(yè)、人氣逐漸攀升，定期對“投資物業(yè)”進行價值重估，獲取“公允值增加”收益。例如，2015年公允值增加達172億，相當于同期凈利潤的57%。無怪乎虎嗅2016年6月6日一篇文章提出：萬科的價值在賣掉多少房，萬達的價值則在多少房沒賣掉。
總之，由于土地價值升幅巨大，考察開發(fā)商或房開類項目的現(xiàn)有價值要看“重置成本”，項目的未來價值則取決于地產(chǎn)升值空間。
為什么說文旅項目被賤賣
萬達商業(yè)、融創(chuàng)聯(lián)合公告的第一條是“萬達以注冊資本金的91%即295.75億元，將前述十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創(chuàng)，并由融資承擔項目的現(xiàn)有全部貸款?！?/p>
“怪不得便宜，原來融創(chuàng)要承擔債務呀！”某些對財務、對中國房地產(chǎn)行業(yè)一知半解的人以為發(fā)現(xiàn)了新大陸。
這里，應當考慮的是重置成本。
首先，單單是規(guī)劃這一關就很難過。占地幾平方公里、投資數(shù)百億的項目，省委、省政府開個會，合計合計就有權批、就敢批？沒有中央政府相關部門的批準，休想！即便手眼通天，跑完一個文旅項目所需要的時間、人脈、運氣都是難以承受之重，何況13個！
《聯(lián)合聲明》中有文旅項目維持“四個不變”的提法：
1、品牌不變，項目持有物業(yè)仍使用“萬達文化旅游城”品牌；
2、規(guī)劃內(nèi)容不變，項目仍按照政府批準的規(guī)劃、內(nèi)容進行開發(fā)建設；
3、項目建設不變，項目持有物業(yè)的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控；
4、運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。
這種表述針對的就是政府審批，因為政府把項目批給萬達之后，品牌、規(guī)劃內(nèi)容、實施方、運營方都不可能變更。
其次是拆遷。這13個項目可不是在沙漠里，而且交通便利、風景宜人。運氣好的話，拆10萬平米可能比較順利，拆50萬平米則難免遇到“釘子”。因強拆丟官罷職、鬧出人命的案例年年有。拆5平方公里是什么難度？拆13個項目呢？
最后是開工建設。13個項目有4個已經(jīng)建成開業(yè)，另外9個也已投入大量資金。所謂負債不就是在建設中產(chǎn)生的嗎？
王健林不是滴滴、快的，沒有打“補貼大戰(zhàn)”，文旅項目亦沒有沉重的歷史負擔，花掉的貸款沒有被“燒掉”而是以“在建項目”列入資產(chǎn)負債表。貸款20萬裝修一套毛坯房，房產(chǎn)的價值怎么也得增加20萬吧？
本質上，13個文旅項目是“新概念房地產(chǎn)項目”，主題公園是幌子，本質上還是運營商業(yè)地產(chǎn)、出售住宅那一套。根據(jù)融創(chuàng)7月11日早間發(fā)布的公告，13個文旅項目總建面合計5897萬平方米。其中，可售面積4,973萬平方米（剩余924萬平米為自持）。假設每平米售價5000元出頭，融創(chuàng)可回籠資金2500億。
何為“重置”？以西雙版納城萬達城為例：
1）向政府申請投資150億的文旅項目要付出多少有形、無形的成本，能不能批下來，多長時間能批下來？
2）現(xiàn)在拿5.3平方公里要多少錢？
3）在這5.3平方公里建設主題公園、商業(yè)中心、傣秀劇院、三甲醫(yī)院和高端酒店群要投入多少時間和金錢？
那里的房子已賣到第7期，單價從5000元以下漲至7500元以上……
25億的承債式收購就能成為這一切的主人！
對于“按注冊資本收購”，稍有商業(yè)感覺的人都會感覺震驚。注冊資本是最初投入的本金，合著這些多年都白折騰了，買家只給個本金。好比一個有才華的畫家，用3年時間完成一幅得意之作。買家卻拿出一桿秤，要按白紙定價，這是對畫家的極大污辱！
13個文旅項目不是空殼、不是白紙！王健林為何甘心“受辱”？
如果非說老王因為負債率高、必須賣資產(chǎn)還債，老孫的負債率也不低，而且剛接下樂視的爛攤子，怎么解釋？
更令加人稱奇的是，融創(chuàng)收購13個文旅項目的295.75億居然來自萬達！
融創(chuàng)今日（7月11日）發(fā)布的公告顯示，萬達將通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放296億元三年期貸款，隨后融創(chuàng)向萬達支付295.75億收購款。
下圖為創(chuàng)融公告截屏，賣方指萬達，買方為融創(chuàng)。
事出反常必有妖，王健林突施改變集團戰(zhàn)略方向的資產(chǎn)拋售或許是因為“某種不可言說的恐懼”。（原標題：萬達突然大筆賤賣酒店、文旅：事出反常必有妖）
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