5月29日,在“上海論壇”的“中國老齡化社會中的’以房養(yǎng)老’”子論壇上,上海保監(jiān)局副局長李峰說,到5月20日,全國反向業(yè)務投保人共78人59戶,辦完所有流程的是47人38戶。其中北京18人12戶,上海13人11戶,廣州14人11戶,武漢是2人1戶?！氨鄙蠌V這樣的人口老齡化比較嚴重,房價比較高的城市,試點效果比較好”。
2014年,中國保監(jiān)會發(fā)布關于開展“以房養(yǎng)老”即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見。試點城市為北京、上海、廣州、武漢。試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。
所謂的反向抵押養(yǎng)老保險,是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務,也就是擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人,將其房產(chǎn)抵押給保險公司,繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處置權,并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故;
而在老年人身故后,保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權,處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。
也就是說,通過“以房養(yǎng)老”,房屋可以從超長期的耐用消費品,轉變成一種具有相當流動性的資產(chǎn)。通過一次性的金額給付或者是終身年金給付,實現(xiàn)房屋既有居住性,又有流動性、收益性的統(tǒng)一。
對于為何“以房養(yǎng)老”試點的數(shù)量比較少,李峰解釋說,“以房養(yǎng)老”是一個創(chuàng)新業(yè)務,從外部環(huán)境來說既有優(yōu)勢又有劣勢,從行業(yè)來講同樣既有有利的方面,也有不利的方面。
從外部環(huán)境來講,以上海為例,李峰說,上海居民住房自有率比較高,達90%以上,遠超過其他國家的水平。而且上海本地人一般都有兩三套住房,隨著房地產(chǎn)價格上升,房產(chǎn)占整個財富收入的占比較高,所以有條件來推進以房養(yǎng)老。
房產(chǎn)凈值是中國家庭財富最重要的一個組成部分。在全國家庭財富當中,房產(chǎn)凈值占比達65.61%。其中,城鎮(zhèn)家庭財富中,房地產(chǎn)凈值占比為67.62%,農(nóng)村家庭 中房地產(chǎn) 凈值占比57.6%,顯現(xiàn)出明顯的城鄉(xiāng)差異。李峰說,一般來講,經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū),房價越高,家庭財富中房產(chǎn)凈值的占比也就越高。
目前上海的十幾個案例當中,李峰說,大部分都選擇年金給付而非一次性給付,“而且金額很高,都是1萬元以上?！?/span>
李峰說,保監(jiān)會做的一組調(diào)查顯示,大多數(shù)人對60歲以后收入的預期都不是很好,33.28%的人預計60歲以后收入會下降30%,60%以上的人認為60歲以后收入要降低50%。
此外,上海是全國乃至全球的金融中心之一,開展以房養(yǎng)老的業(yè)務,需要金融機構來支持,還需要一個很好的金融外部環(huán)境,在實際操作過程當中,反向抵押貸款要求金融機構有非常高的資金周轉能力以及現(xiàn)金池。而上海國際金融中心的建設,使得上海具備了這樣的條件。
但是,從外部環(huán)境來看,目前推進以房養(yǎng)老,還存在三大劣勢。
首先是“以房養(yǎng)老”需要面對社會觀念和傳統(tǒng)倫理的挑戰(zhàn)。李峰說,中國是反哺式的養(yǎng)老方式,養(yǎng)兒防老,老人的房子由兒女繼承也是天經(jīng)地義的,要打破這個倫理觀念很難。
其次,“以房養(yǎng)老”目前的協(xié)調(diào)溝通成本較高。比如房產(chǎn)登記要做相應的變更,但比較繁瑣。此外,房屋抵押的期限、金額怎么設定,抵押到期后如何處置房屋,也還需要一些法律上的協(xié)調(diào)。
最后,目前推進以房養(yǎng)老的交易運營成本比較高。過程中有很多評估、公證的環(huán)節(jié),還有方方面面需要中介機構去完成的環(huán)節(jié)?！罢麄€程序下來,如果說你要拿20年的養(yǎng)老金給付,有兩年要給到中介公司,相對來說成本比較高。”李峰說。
而從行業(yè)角度來說,“以房養(yǎng)老”同樣既有機遇,又有風險。
李峰說,機遇首先在于傳統(tǒng)養(yǎng)老模式已經(jīng)難以為繼了,建立多元化的養(yǎng)老渠道是發(fā)展的趨勢。
其次,中國家庭供養(yǎng)結構特殊,“421”的模式明顯,傳統(tǒng)依靠家庭互助養(yǎng)老的模式,會逐步讓位于市場化養(yǎng)老,未來需求會越來越多。
而且,李峰說,“以房養(yǎng)老”還可以提高不動產(chǎn)的流動性,提高資源配置效率。
但從保險公司角度來講,“以房養(yǎng)老”業(yè)務也存在相應的風險。
首先是業(yè)務固有的風險,李峰說,這是一項創(chuàng)新業(yè)務,風險主要是貸款利率變化和被保險人的長壽風險。
“因為這是一個長期風險,作為貸款利率的穩(wěn)定是非常關鍵的?！崩罘逭f,目前受全世界經(jīng)濟下行影響,匯率不穩(wěn)定,而我國還沒有鎖定利率互換的機制和市場。
其次,對于保險公司來說,也面臨房產(chǎn)價值大幅度波動的風險。
李峰說,保險公司做“以房養(yǎng)老”業(yè)務,是長期資產(chǎn)負債的匹配,精算基礎是房產(chǎn)價格穩(wěn)定或穩(wěn)中有升。如果房價下跌,風險如何應對,這對保險公司來講也是一個很大的挑戰(zhàn)?！澳阍瓉碓u估是100萬,現(xiàn)在只有80萬,那肯定是保險公司吃虧?！绷硗?李峰說,如果房價上漲,保險公司也可能面臨另外一種風險,就是投保人可能會退保,之后再重新保險,這樣拿到的養(yǎng)老金會更多。
第三個風險,李峰說,是道德風險。反向按揭貸款過程中,可能會發(fā)生欺詐、信息不對稱、誤導甚至是道德風險。
“總體而言,反向按揭貸款雖然剛剛起步,但是以后發(fā)展的前景非常廣闊。這對服務于國家社會經(jīng)濟發(fā)展,對解決老齡化社會可以發(fā)揮很大的作用?！?/span>
李峰介紹說,目前參與參與上海“以房養(yǎng)老”試點工作的保險公司是幸福人壽,其股東背景是 建設銀行 的達息資產(chǎn)管理公司,是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè),對房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律有一定把握,又有保險業(yè)務可以較好的整合起來。
“所以我們也鼓勵它先做一做,看看情況如何,實際過程當中也碰到一些問題,我們會幫助他解決,探索出一條路然后慢慢探索推進。以后市場會非常大,越來越多的保險公司會參與進去,也會有越來越多的老年人家庭會參與投保。”
從現(xiàn)在試點發(fā)展的情況來看,李峰說,在實際運行當中,依然存在一些影響業(yè)務發(fā)展政策空白和操作障礙。接下來上海保監(jiān)局會加強和上海市政府相關部門的協(xié)調(diào),爭取為這項業(yè)務的推出做出相關方面的協(xié)調(diào)工作。
同時也要鼓勵更多保險公司參與以房養(yǎng)老業(yè)務。強化保險公司在產(chǎn)品設計、客戶服務、精算技術、長壽風險管理、資產(chǎn)負債管理方面的競爭優(yōu)勢。
從監(jiān)管部門的角度而言,則要加強監(jiān)管防范風險,合理把握保險公司經(jīng)營規(guī)律,制定相對完善的規(guī)則,在發(fā)展平衡之間形成一個平衡。