去年全年上海市本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款減少764.2億元，而今年1月份增加244億元，1月份上海開發(fā)貸環(huán)比多增275.2億元。
劉明康警示風(fēng)險(xiǎn) 銀行家看法分化
日前，央行上?？偛堪l(fā)布2017年1月份信貸數(shù)據(jù)，其中，開發(fā)貸的增長尤其引人注目。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月全市本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加244億元，環(huán)比多增275.2億元，特別值得注意的是，去年全年，上海市本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款減少764.2億元，也就是說一月上海新增開發(fā)貸已經(jīng)達(dá)到了去年減少量的三成。
對于老百姓而言，今年的房貸政策如何是最為關(guān)心的話題。全國政協(xié)委員、銀監(jiān)會原主席劉明康就在今年全國兩會上表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控形勢下，個(gè)人住房貸款中，首套房貸款還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但類似于開發(fā)貸的這類貸款風(fēng)險(xiǎn)就很大。
而在全國兩會前夕，中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國銀行家調(diào)查報(bào)告（2016）》顯示，與往年不同，此次報(bào)告中，銀行家對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款在新一年的投放出現(xiàn)了較為明顯的分歧，認(rèn)為應(yīng)該嚴(yán)格控制的占到了兩成，持小幅增長態(tài)度的也占到了兩成，而持支持態(tài)度的銀行家超過了一成。
部分省份開發(fā)貸呈猛增態(tài)勢
多家銀行表態(tài)要嚴(yán)控
日前，央行發(fā)布了2016年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，截至2016年末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬億元，同比增長27%，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的25%。
對于房地產(chǎn)貸款余額中的開發(fā)貸部分，銀行紛紛表態(tài)嚴(yán)控，工商銀行在今年年初銀監(jiān)會例會上就表示，要嚴(yán)格把握好貸款的投向，重點(diǎn)支持保障性的安居工程和普通的商品住宅，嚴(yán)控商用房，尤其要禁止別墅類的貸款。禁止向有“假按揭”或“零首付”、盲目擴(kuò)張、高價(jià)拿地以及過度融資的開發(fā)商提供貸款。
在2016年建設(shè)銀行中期業(yè)績報(bào)告會上，建行董秘陳彩虹表示，上半年建行貸款給買房者的金額是其貸款給房產(chǎn)商的6倍，房地產(chǎn)開發(fā)貸款正在壓縮。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者表示，開發(fā)商主要的融資渠道就是銀行貸款，除了銀行貸款外信托，發(fā)債以及票據(jù)融資也都是常用手段，前幾年開發(fā)商貸款成本最低的能到上浮5%。這兩年政策趨嚴(yán)，貸款利率也上漲較多，銀行貸款一般為基準(zhǔn)利率上浮10%到25%，但這樣的資金成本已經(jīng)比其他渠道低很多。
從今年1月份數(shù)據(jù)來看，部分省份開發(fā)貸出現(xiàn)了猛增的態(tài)勢。1月份，上海市本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加244億元，環(huán)比多增275.2億元。按貸款用途分，本外幣房產(chǎn)開發(fā)貸款增加239億元，其中住房開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款分別增加133.2億元和87.1億元，環(huán)比分別多增137.5億元和69.6億元；保障性住房開發(fā)貸款增加41.3億元，環(huán)比多增38.1億元。
在個(gè)人住房貸款上，上海、廣東都出現(xiàn)了增速回落的趨勢。廣東省數(shù)據(jù)顯示，1月份，個(gè)人住房貸款在調(diào)控政策引導(dǎo)下，增量繼續(xù)回落，當(dāng)月增加573億元，同比少增227億元。上海全市新增個(gè)人本外幣貸款404億元，同比少增69.5億元。
開發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)
銀行家看法有分歧
與往年不同，今年銀行家對于開發(fā)貸的看法出現(xiàn)了分歧，35.7%的銀行家選擇適當(dāng)收縮或嚴(yán)格控制，32.5%的銀行家支持大力發(fā)展或適度擴(kuò)張，31.8%的銀行家選擇維持現(xiàn)狀。
對于控制開發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)，69.2%的銀行家認(rèn)為應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)商的資信和財(cái)務(wù)狀況，64.4%的銀行家認(rèn)為嚴(yán)格審查房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，58.3%的銀行家認(rèn)為應(yīng)落實(shí)資金封閉監(jiān)管。
與上述銀行家產(chǎn)生分歧的情況不同，銀行家對于今年房價(jià)的漲跌態(tài)度較為一致，有超過九成的銀行家認(rèn)為一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格與銷量會保持2016年態(tài)勢或有所上升，只有7.9%的銀行家認(rèn)為一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格會下降。
對于二線城市房價(jià)和銷量，同樣有九成的銀行家看好，只有9.6%占比的銀行家認(rèn)為二線城市房價(jià)會下降，有10.7%占比的銀行家認(rèn)為銷量會下降。對于三四線城市，認(rèn)為保持或上升的銀行家和看跌的銀行家數(shù)量基本持平。
在當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策下，認(rèn)為“個(gè)人按揭增速提高、開發(fā)貸增速放緩”的銀行家最多，達(dá)42.7%；認(rèn)為個(gè)人按揭和開發(fā)貸增速均放緩的銀行家也不在少數(shù)，占比為37.0%。綜合來看，認(rèn)為個(gè)人按揭增速上升的銀行家合計(jì)占比達(dá)59.4%，認(rèn)為開發(fā)貸增速放緩的銀行家則高達(dá)79.7%。
瑞銀報(bào)告認(rèn)為，銀行對房地產(chǎn)的總敞口包括表內(nèi)貸款、表外影子銀行活動及間接信貸敞口。具體而言，表內(nèi)包括住房按揭貸、開發(fā)貸、建設(shè)公司貸款，這部分約29萬億元，占銀行貸款余額的27%；表外指銀行持有房企債券及其他影子銀行信貸規(guī)模，約10.5萬億元；另外，以土地和房產(chǎn)為抵押物的間接貸款可能高達(dá)15萬億元至25萬億元，相當(dāng)于銀行業(yè)總資產(chǎn)的6%至11%。
個(gè)人購房需求仍比較旺盛
按揭貸款受到重視
《報(bào)告》指出，一方面目前部分城市個(gè)人購房需求仍然比較旺盛，另一方面，個(gè)人房貸壞賬率低，收益穩(wěn)定，所以被各家銀行重視。在調(diào)查中，對于個(gè)人按揭貸款的重視程度已經(jīng)由2015年的倒數(shù)第二位上升至第二位，有將近六成的銀行家認(rèn)為個(gè)人按揭貸款是銀行個(gè)人業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)。
與銀行家的看法一致，第四季度《國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，2016年，個(gè)人住房貸款比年初增加4.8萬億元，同比多增2.3萬億元。
多地的個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)也都有著較為突出的增長，重慶銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速同比下降28.8個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房按揭貸款同比增長17.5%，其中首套房貸款占96.4%
上海銀監(jiān)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年末，存量上，上海地區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)的貸款合計(jì)占比達(dá)到39%。增量上，上海地區(qū)2016年新增個(gè)人住房按揭貸款3350億元，占全轄新增貸款的50%，略高于全國總體水平。
在非限購城市個(gè)人住房貸款政策調(diào)整對個(gè)人按揭住房貸款的影響上，有58.7%的銀行家認(rèn)為影響較小，有18.3%占比的銀行家認(rèn)為影響較大。
對于個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范問題上，有80.8%占比的銀行家認(rèn)為應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對借款客戶的信用狀況分析，超過六成的銀行家認(rèn)為應(yīng)該加強(qiáng)對抵押物風(fēng)險(xiǎn)的防范和加強(qiáng)貸后管理以及不良貸款催收。