只有當大潮退去的時候，你才能知道誰在裸泳。
3月2日，國務院新聞辦公室召開銀監(jiān)會專場新聞發(fā)布會，在提及2016年全國一二線城市上漲過快及對房地產市場的貸款情況時，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會主席郭樹清表示，房地產金融是很重要的一個組成部分，銀行貸款大概1/4投向了房地產，去年新增貸款中有45%是房地產貸款，金融風險里面，房地產泡沫風險也是經常提到的一個風險。
為此，郭樹清指出，在金融調控方面，希望銀行從自己的實際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對房地產市場的資金投放，包括對開發(fā)商和居民個人。
不只是銀行放貸收緊。實際上，自2016年10月份地產調控以來，房地產企業(yè)融資就已經被戴上“緊箍咒”。時代周報記者獲悉，除銀行貸款、公司債（公募+私募）等主要融資渠道外，地產企業(yè)股權融資、發(fā)行 ABS、地產基金、資管融資等各類渠道也均有不同程度的收緊。
來自海通證券研究報告顯示，2016年4季度地產債券發(fā)行量和凈融資額僅為3季度的30%，2016年11月以來地產公司債僅發(fā)行29只，2017年2月以來則處于“零發(fā)行”狀態(tài)。與此同時，銀行向地產企業(yè)發(fā)放的貸款也在下滑，其中2016年3季度房地產開發(fā)貸款余額為 7.04萬億元，較2季度末凈減少300億元，4季度也僅新增700 億元。
在此境況下，房企應如何通過多元化融資以保證持續(xù)性發(fā)展？
房地產與金融資深評論人黃立沖向時代周報記者表示，部分房企可以選擇信托與境外融資。但他同時提醒，目前境外融資利息較高，信托融資的難度也已經很高。
同策咨詢研究部研究員李想指出，在房企的融資額度、融資渠道都受到限制的情況下，海外發(fā)債和多元化其他債權融資方式將開始發(fā)力。部分房企針對保障房和綠色建筑等國家鼓勵的方向，展開融資。
受國內融資收緊驅動，境外上市房企已轉而將融資重心放在了海外。數據顯示，2017年以來，內地房企共成功發(fā)行海外債券13只，累計金額達到46.4億美元，較2015年1-2月總額多出一倍。而根據國際市場調查機構Dealogic的數據，2017年初至今，中國企業(yè)通過發(fā)售離岸債券融資261億美元，遠超210億美元的境內融資總額。這也是中國企業(yè)在海外融資規(guī)模首次超過境內融資。
融資再收緊
2016年，較為寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬讓更多房企樂于選擇境內融資。更有部分房企為降低融資成本，通過境內融資以贖回境外高息債。
根據克而瑞監(jiān)測，2016年1-11月108家監(jiān)測房企融資總規(guī)模達11211億元人民幣，同比2015全年增長30.9%，增速高于2015年的25.7%。公司債方面，2016年前三季度108家房企公司債發(fā)行總規(guī)模達到了4878億元，在融資總規(guī)模中占比高達43.5%，成為房企主要的融資方式之一。
不過，分析人士認為，2016年，銀行、保險、資產公司、信托等機構融入房地產市場，助推了熱點城市房價的過快上漲。來自國家統(tǒng)計局數據顯示，2016年，房地產投資資金來源中，國內貸款從2月的4471.47億元，一路增長至12月的21512億元，增長近5倍；而以境外融資為主的其他資金則從2月份的8572.82億元增長至12月份的73428億元，增長幅度近10倍之多。
為此，從2016年10月開始，上交所、深交所紛紛出臺文件明確公司債發(fā)行門檻，發(fā)行要求等，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；證監(jiān)會、銀監(jiān)會提出嚴禁違規(guī)資金進入房地產領域。發(fā)改委要求嚴格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產項目。
2017年2月17日，證監(jiān)會對《上市公司非公開發(fā)行股票實施細則》部分條件進行修訂。其中上市公司融資后18個月內不能啟動再融資，次新股再融資將受限。此外，融資額度也不能超過上次發(fā)行股份的20%。
有業(yè)內分析認為，此次新政后，地產板塊57個再融資方案中的6家房企將受到影響，均為中小房企，卡在定增額不得超過發(fā)行前總股本20%的門檻上面。
而4天前的2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》文件，強調對北上廣深等16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產品不予備案。這意味著，私募基金子公司通過繞道投房地產的方式幾乎被堵死。
種種跡象給出了一個清晰的信號，即監(jiān)管部門正在收緊融資規(guī)模，多渠道收緊房企的“杠桿”。
新城控股副總裁歐陽捷告訴時代周報記者，金融形勢逆轉就包括金融監(jiān)管更加規(guī)范、非標業(yè)務受到清理、資金供給有所收緊、資金成本有所增加。
來自克而瑞的數據顯示，2017年1月，房企新增融資額較上月環(huán)比下降53%，與去年1月同比下降66%。而海通證券的研究報告則顯示，2016年4季度地產債券發(fā)行量和凈融資額僅為3季度的30%，2017年2月以來則是處于“零發(fā)行”狀態(tài)。
籌錢有術
地產融資持續(xù)收緊，房企又該如何度過“寒冬”？據時代周報記者了解，目前房企融資方式主要為自有資金、銀行貸款、資產證券化、產業(yè)基金、境內外發(fā)行債券、ABS項目、信托融資等。
2月28日，中房地產發(fā)布公告披露，其下屬三家子公司擬融資9億元，中房地產為上述融資提供相應的連帶責任擔保。據悉，上述借款利率均為6.38%，借款期限6個月。
中房地產稱，隨著房地產調控的持續(xù)，房地產信貸政策持續(xù)收緊，公司曾多方考察銀行貸款、信托等融資方式，公司在融資額度及融資利率方面均不具備明顯的行業(yè)優(yōu)勢，融資難度較大，融資成本也較高。因而，在綜合考慮后，本次向中房集團借款利率為6.38%，屬于合理范圍。
而保利地產則表示，公司臨時董事會審議通過了《關于統(tǒng)一注冊發(fā)行多品種債務融資工具的議案》，包括超短期融資券、短期融資券、中期票據、永續(xù)票據等均是潛在融資工具。龍湖則在2月16日發(fā)行了 30.4億元綠色債券，用于綠色產業(yè)項目。其中，16億五年期票面利率4.4%，14.4億七年期票面利率4.67%。
華遠地產董事長孫譽晏樂觀認為，收緊的只是部分渠道，只要手里有好的資產，通過資產估值的方式，照樣可以融到資金。“去年環(huán)境好的時候抓緊機會發(fā)債的企業(yè)不在少數，盡管融資收緊，房地產企業(yè)的賬面資金還是很充裕，經營上不會有太大問題?！?/span>
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴時代周報記者，如果從融資角度看，包括股權轉讓、參與并購等都可以理解為合法合規(guī)的融資模式。
歐陽捷則向時代周報記者透露，目前海外融資是一個渠道，另外銀行間市場也是一個渠道。銀行間市場由同業(yè)拆借市場、票據市場、債券市場、外匯市場、黃金市場等構成。
而談及今年融資政策收緊對房企的影響，新城控股董事長王振華認為，這對大型房企的影響并不大，反而會加快行業(yè)整合，同時也是機會。
嚴躍進認為，融資渠道收緊后，對于房企來說，勢必需要加快銷售，因為相對來說，銷售依然是房企快速回籠資金的一個很重要體現。不排除今年部分房企通過并購的方式，實現企業(yè)規(guī)模的擴大，這樣也能夠降低相應的投資成本和企業(yè)經營成本。
克而瑞認為，2017年房企融資增速將放緩，房地產行業(yè)資金面總體穩(wěn)中偏緊。
“房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據、債券以及2015年之前的中長期債務將在2017年下半年和2018年迎來到期償還的高峰。在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年市場銷售不如預期，銷售回款不能滿足企業(yè)償還債務和新增開發(fā)投資的需求，那么房企的資金鏈將會面臨較大的壓力。”