上海易居房地產研究院近日發(fā)布 《4月份上海房地產市場報告》。該報告顯示，2017年4月份，上海新房和二手房成交面積均處于近5年同期低位，新房成交均價環(huán)比下跌0．7％。隨著開發(fā)企業(yè)“拿證（預售許可證）”速度加快，預計上海新房市場供求關系將出現(xiàn)逆轉，新房價格仍將維持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，但二手房價格指數(shù)預計趨于震蕩式下跌。
上海易居研究院研究員王夢雯表示，隨著調控政策的持續(xù)，上海購房市場更趨于理性。交易量的下滑，有助于抑制房價的過快上漲。而5月份出臺的搖號購房制度，將更好地規(guī)范當前市場交易秩序。從中長期市場來看，積極增加供地、嚴格當前購房政策依然是很關鍵。
報告顯示，在新房和二手房市場方面，上海樓市呈現(xiàn)以下四個特征。
首先，4月成交面積為歷史同期低位，新房市場持續(xù)供不應求。4月份，上海新房成交面積67萬平方米，環(huán)比減少9．4％，同比減少30．8％；新增供給面積56萬平方米，環(huán)比增加43．0％，同比減少64．5％。其中，虹口、崇明4月新建住宅成交面積環(huán)比上升幅度最大，分別為285％和98％。值得注意的是，虹口新房可售規(guī)模并不大，成交的環(huán)比數(shù)字容易反彈。而對于崇明市場來說，近期關于軌道交通建設等概念相對較多，部分購房者比較認可此類價值洼地，購房積極性上升。而長寧、黃浦、寶山、靜安則環(huán)比下降超過30％。雖然4月新房供應延續(xù)了3月份的環(huán)比增長態(tài)勢，但絕對值仍處于2010年以來歷史同期最低。
4月份，上海新建商品住宅批售比由3月的0．53上升至0．83，仍然低于2010年以來4月歷史平均值1．2。按區(qū)域看，虹口、普陀、寶山4月供求關系有所好轉，但新房市場供不應求的態(tài)勢仍然持續(xù)。隨著開發(fā)企業(yè)“拿證（預售許可證）”速度加快，預計上海新房市場供求關系將出現(xiàn)逆轉。
其次，成交均價環(huán)比下跌0．7％，郊區(qū)價格漲幅較大。4月份，上海商品住宅成交均價為47682元／平方米，環(huán)比下跌0．7％，同比上漲45．7％。由于近期上海市政府加強了對新房預售證發(fā)放的審核管理，部分高端項目的入市受阻，預計5月份上海新房價格仍將維持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。
從區(qū)域來看，虹口、嘉定、長寧、松江、青浦、寶山、閔行、徐匯成交價格環(huán)比漲幅為正，其中虹口區(qū)的新房成交均價環(huán)比上漲51％，漲幅最大，主要由于較多大戶型改善項目在本月集中網簽。前四個月，郊區(qū)房價漲幅普遍較大，其中，松江、崇明、寶山、金山同比漲幅均在55％以上。房價漲勢向遠郊擴展屬于房地產市場板塊輪動后期的重要特征之一。
再次，存銷比超過11個月，為近21個月以來的最高位。截至今年4月底，上海新建商品住宅庫存總量為629萬平方米，環(huán)比減少1．7％，同比減少31．3％。觀察歷史數(shù)據，該庫存規(guī)模為近74個月的最低水平。在存銷比方面，4月份上海新建商品住宅存銷比為11．1個月，比3月份增加了0．3個月，是近21個月以來首次回到11個月以上。
從區(qū)域來看，4月奉賢區(qū)存銷比進一步下降至3．5，保持全市最低。奉賢區(qū)包括軌道交通、BRT等建設力度較大，屬于目前上海郊區(qū)市場購房性價比較好的城市，去庫存速度較快。嘉定區(qū)存銷比降至6．3，環(huán)比跌幅最大為12％，主要由于新推盤下降幅度大于銷售下降幅度。金山區(qū)存銷比上升至9．2，環(huán)比漲幅最大為12％，主要由于銷售下降幅度大于新推盤下降幅度。
最后，二手房成交為同期最低，預計價格震蕩下跌。4月份，上海二手住宅成交面積122萬平方米，環(huán)比減少29．9％，同比減少37．9％，但成交面積不及去年月度成交均值的五成，且是2013年以來的同期最低點。預計5月份上海二手房市場仍處于降溫通道，成交面積或將低于去年月度成交均值。
4月份，上海二手房指數(shù)為3989點，比3月上升8點，同比上漲12．1％。伴隨著成交量的回落，二手房價格指數(shù)同比漲幅連續(xù)第6個月收窄。在政策從緊的大環(huán)境下，市場缺乏大幅反彈的支撐，預計價格將保持震蕩式下跌。從微觀層面上看，房東掛牌的心理價位也會隨之下調，包括租賃價格等或也受到相應的影響。