在北京最嚴格的商辦調(diào)控之下，原本應(yīng)該是“香餑餑”的商辦地塊，卻接連遭遇冷落。5月12日，通州馬駒橋商辦地塊僅獲得一次報價，最終以底價6.2億元出讓。值得注意的是，這已經(jīng)是第三宗遇冷的商辦地塊，5月5日成交的兩宗商辦地塊中，一宗以底價成交，一宗接近零溢價成交。業(yè)內(nèi)認為，商辦地塊遇冷，意味著調(diào)控重壓之下，房企對商辦用地拿地開始謹慎。目前土地出讓對企業(yè)持有要求越來越嚴格，房企拿地從過去的銷售思維轉(zhuǎn)變成為持有經(jīng)營思維，必然會影響溢價率。未來，商辦用地將繼續(xù)保持低位運行。
底價成交
“商辦限購政策出臺后，風(fēng)向就變了?！北本┮患曳慨a(chǎn)研究機構(gòu)從業(yè)人員感慨道，之前會引來諸多房企爭搶的商辦地塊，現(xiàn)在卻只有寥寥幾家，甚至“無人問津”。這也正是目前北京商辦地塊出讓的真實寫照。
5月12日，北京國土局公開拍賣通州馬駒橋鎮(zhèn)YZ00-0606-0014地塊F3其他類多功能用地，用地面積為3.5萬平方米，起始價為6.2億元。值得注意的是，由于該地塊在開拍前僅獲得1次報價，最終該地塊由北京北（資料、團購、論壇）建通成國際物流有限公司以底價6.2億元競得，樓面價7039元/平方米。
對于通州馬駒橋商辦地塊底價成交的原因，有業(yè)內(nèi)人士分析認為，該地塊區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出，但是由于該地塊為商辦用地、要求100%自持20年，且體量不小，持有運營需要沉淀大量資金，甚至多年難以盈利，非常考驗開發(fā)企業(yè)的運營能力，所以房企關(guān)注度不高。
事實上，這并非是商辦限購政策出臺后首宗遇冷的商辦地塊。5月5日，北京市有兩宗商辦地塊出讓。其中，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)FS00-LX10-0092地塊只有1家房企報價，未進行現(xiàn)場競拍就以25億元底價成交；另一宗順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)地塊在競拍前有首旅、石榴、萬科及首開富力聯(lián)合體4家房企參與。但因為石榴的意外缺席，實際競拍只有3家，官網(wǎng)上報價定格在25.8億元，最后首開富力聯(lián)合體在經(jīng)過一輪競拍后，以25.95億元成交，溢價率僅為1.8%，樓面價為10196元/平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師認為，上述兩宗地塊屬性均為調(diào)控最嚴格的商辦類，而且位置并不優(yōu)越，是出現(xiàn)接近零溢價成交的最主要原因。在北京最嚴格的商辦調(diào)控下，之前被市場熱捧的商辦類地塊明顯退燒，兩宗土地為零溢價與接近零溢價成交，也是最近兩年首次出現(xiàn)。
此外，商辦限購政策出臺后，3月底朝陽和大興的三宗商辦用地分別以27.8%、40.7%及27.7%的溢價率成交，當(dāng)時房企拿地相對較為積極。不過，近幾年北京商辦土地的平均溢價率均超過60%，上述三宗地塊成交的溢價率都在平均值以下。
謹慎拿地
“限購政策重拳砸下，商辦市場也迅速冰凍，隨之而來的是開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減。商辦地塊的退燒，也反映出房企拿地開始變得謹慎。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受北京商報記者采訪時如是說。
北京一家房企市場部從業(yè)人員表示，在北京純商品住宅供應(yīng)較少的情況下，“商住兩用”成為北京樓市的重要補充。北京對純住宅產(chǎn)品的限購政策、大量購房需求的存在以及新房市場中低價位產(chǎn)品的匱乏導(dǎo)致近一年來商住類市場成交火熱。
在此情況下，北京土地市場中的商辦地塊也會引起房企哄搶。但是，商辦限購政策的出臺以及地塊自持運營的要求，迫使房企不得不考慮盈利問題，導(dǎo)致房企開始謹慎參與商辦地塊的競拍。
實際上，商辦市場、商辦土地以及商辦項目開發(fā)商都面臨著相似的窘境，而這一情況的導(dǎo)火索則是商辦限購政策的出臺。3月26日晚，商辦新政規(guī)定：在建（含在售）商辦類項目只能出售給公司，購買之前已銷售的商辦資格和購買普通住宅一致，買房人需要五年社保記錄，但不能使用商業(yè)銀行貸款，且必須全款購買。
這一政策出臺后，商辦市場成交迅速冰凍。據(jù)一位商辦項目營銷負責(zé)人介紹，商辦限購出臺后20天的時間里，北京商辦成交僅150套左右，商辦限購前一個月成交為5000多套，周成交數(shù)據(jù)也從原來的上千套，迅速下降到了幾十套。同樣，易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，3月17日-26日，商辦項目成交2542套?！?·26”商辦新政出臺，市場速凍，每日成交量多為個位數(shù)，甚至是零。
張大偉認為，未來商辦市場將繼續(xù)降溫，企業(yè)持有要求越來越嚴格，商辦類項目銷售可能性越來越小，持有經(jīng)營成為房企拿地的主流趨勢，這種情況下，房企拿地從過去的銷售思維轉(zhuǎn)變成為持有經(jīng)營思維，必然會影響溢價率。預(yù)計未來商辦用地將持續(xù)低位運行。
商辦出路
一方面是“商改住”被封死，另一方面關(guān)于自持的要求越來越嚴格，那么，對于商辦地塊或者開發(fā)商已經(jīng)拿到的商辦項目而言，該如何破局呢？
業(yè)內(nèi)認為，按照商辦政策規(guī)定，新建商辦項目不得向個人出售，且最小分割單位不得低于500平方米，這一數(shù)字比當(dāng)前北京市場上銷售的主力商住類產(chǎn)品——50平方米左右戶型面積大9倍之多。這意味著個人客戶已經(jīng)基本被堵死，對于商辦類項目而言，定位開發(fā)市場上需要的寫字樓、辦公類產(chǎn)品，尋找有實力的大中型企業(yè)，制定新的營銷思路，打通新營銷渠道是一個選擇。
不過，這是對于可以出售的商辦項目而言，那些需要自持的商辦項目該如何自救呢？嚴躍進認為，“改售為租”是開發(fā)商退而求其次的一種選擇。根據(jù)北京的供地計劃，未來五環(huán)外將是主力方向，這就意味著未來五環(huán)至六環(huán)是人口的集中地。這些商業(yè)用地項目，企業(yè)通過持有經(jīng)營的方式，依舊取得穩(wěn)定的租金收益。
值得注意的是，去年國務(wù)院曾發(fā)布文件稱，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格也是民用價格。這也可能是改變存量商住項目僵局的辦法之一。
此外，引入REITs等創(chuàng)新金融工具，幫助房企回籠資金，也是一項不錯的嘗試。
一位房企營銷人員表示，商辦項目如何破局是擺在房企面前的一道坎。商辦市場冰凍，對于擁有商辦項目的房企而言，是一次極大的考驗，尤其是資金鏈安全問題。銷售受阻，導(dǎo)致企業(yè)很難快速回籠資金，長期持有項目會增加各種成本，甚至?xí)l(fā)資金鏈斷裂風(fēng)險。