中國證券報(bào)記者獨(dú)家獲悉，近期銀監(jiān)會(huì)向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》。
在銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查“三套利”、“四不當(dāng)”，集中開展銀行業(yè)市場亂象整治工作的背景下，這份文件的措辭不可謂不嚴(yán)厲。
尤其值得關(guān)注的是，該文件顯示：違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)。該文件表示：
01
是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
02
“股+債”項(xiàng)目中是否存在不真實(shí)的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款。
“這份文件說的幾種情形，基本是用來做拿地融資業(yè)務(wù)的，不然也用不著這么復(fù)雜?！蹦承磐泄痉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。多位房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)人士認(rèn)為，上述規(guī)定直指目前火爆的“拿地融資業(yè)務(wù)”，可謂切中要害。
在房地產(chǎn)商拿地環(huán)節(jié)，由于不滿足“四三二”條件（即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》四證齊 全，項(xiàng)目中房地產(chǎn)公司至少要有30%的自有資金，融資方至少有2級(jí)或以上的資質(zhì)），所以信托公司往往通過明股實(shí)債的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)避監(jiān)管，為房地產(chǎn)開發(fā)商 在拿地環(huán)節(jié)提供配套融資。
中國證券報(bào)記者了解到，開放商拿地?zé)崆橐琅f高漲、地產(chǎn)融資收緊使得今年信托公司拿地融資業(yè)務(wù)升溫明顯。
首先，盡管樓市調(diào)控政策不斷加碼，但土地市場仍舊火熱。某研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度全國300個(gè)城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長13.0%；各線城市成交量均增長，其中二線城市同比增長19.0%，增幅最大。四月份延續(xù)了一季度的火爆：
（數(shù)據(jù)來源：興業(yè)研究）
其次，去年10月地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)融資全面收緊。海通證券在一份研報(bào)中表示，除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行 ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道均有收緊。且到目前為止，融資緊張的環(huán)境未見改善信號(hào)。例如，地產(chǎn)行業(yè)債券融資收緊，發(fā)行量大幅縮減。自去年地產(chǎn)調(diào) 控政策鋪開后，地產(chǎn)行業(yè)債券融資大幅縮減，具體來看，16年4季度地產(chǎn)行業(yè)債券總發(fā)行量僅為1210億元，較3季度減少了近2/3，凈融資額僅為997億 元，僅為3季度的30%；17年以來地產(chǎn)行業(yè)債券總發(fā)行量僅為199.3億元，較16年同期大幅減少。2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理 規(guī)范第4號(hào)》，叫停了16城私募、資管計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目。針對(duì)的主要地區(qū)包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武漢、成都、南京、廣州、濟(jì)南、廈 門、合肥、福州、無錫、鄭州、蘇州共16個(gè)城市，均是曾經(jīng)房價(jià)上漲過快的城市。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于其他融資渠道受到限制，信托公司成為房地產(chǎn)商拿地融資的重要渠道。但這一文件下發(fā)后，信托公司目前開展的拿地融資業(yè)務(wù)面臨收緊。這就意味著，房地產(chǎn)融資又一條重要通道正在被收緊。