2個月前，吳亞軍（龍湖集團(tuán)董事長）曾祝福同行在香港拿地，稱龍湖還未找到機(jī)會。2個月后，對別人的祝福變成了自己的現(xiàn)實。5月16日，龍湖地產(chǎn)同合景泰富的聯(lián)合體在香港以72.3億港元獲得啟德宅地。同天，龍湖亦競得深圳市鹽田項目。
值得一提的是，這是龍湖地產(chǎn)首次進(jìn)入香港、深圳，但顯然不是偶然地尋到機(jī)會而出手。以香港為例，實際上，據(jù)《證券日報》記者觀察，自2016年5月份以來，中資房企在香港拿地動作猛增，但鑒于民營房企的謹(jǐn)慎，龍湖不是孤軍深入，而是找到合作者共擔(dān)風(fēng)險。
深港地塊雙雙入囊的背后，昭示著龍湖正加速落子“粵港澳大灣區(qū)”。此舉也是龍湖繼深耕京津冀、長三角等重點城市群后，對布局國家級城市群這一戰(zhàn)略意圖的延續(xù)和深化。
“龍湖近兩年已經(jīng)在廣州站穩(wěn)腳跟，在香港拿地的同一時間，還首次進(jìn)入了深圳，可見其對城市群的戰(zhàn)略拓展版圖非常清晰?！庇薪咏埡禺a(chǎn)的人士向《證券日報》記者表示，從拿地時機(jī)來看，在去年地王滿天飛時，龍湖并未盲目沖進(jìn)這些早已想進(jìn)入的城市，這意味著龍湖為保住25%的毛利率紅線，對土地成本控制較為理性，也更善于逆周期拿地。
圍獵粵港澳城市群
龍湖對“粵港澳”的向往已非一日
業(yè)內(nèi)有句話稱，“北有雄安，南有大灣”。據(jù)記者了解，“粵港澳”大灣區(qū)頭上有兩張“名片”，一是經(jīng)濟(jì)總量接近1.4萬億美元，有世界頂級城市群基礎(chǔ)；二是珠三角城市融合發(fā)展的升級版，土地紅利正在被重估。
早在去年8月份的龍湖中期業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉便表達(dá)了對香港市場的興趣。時隔9個月，龍湖便出手了。5月16日，龍湖地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手以總價72.3億港元在香港九龍啟德獲取一塊住宅用地，占地面積9721平方米，規(guī)劃建筑面積5.3萬平方米；同日，公司以4.82億元人民幣拿下深圳鹽田區(qū)沙頭角一塊商業(yè)用地，占地面積3861.91平方米，規(guī)劃建筑面積13480平方米。
加上早已進(jìn)入的廣州、佛山，至此，龍湖地產(chǎn)可謂初步完成了對“粵港澳大灣區(qū)”區(qū)域內(nèi)支點的布局。上述接近龍湖地產(chǎn)的人士向記者透露，下一步龍湖將有計劃地在粵港澳大灣區(qū)繼續(xù)拿地，深入城市群，以求獲得聯(lián)動效應(yīng)。畢竟，2016年，龍湖地產(chǎn)在華南板塊的銷售額已經(jīng)突破100億元，同比增長達(dá)121%。
不過，中資房企對香港樓市的深入，近年來已較為兇猛。據(jù)《證券日報》記者根據(jù)香港地政總署賣地記錄逐一統(tǒng)計，2016年5月份至今年3月17日，香港共賣地32.38萬平方米，土地收入達(dá)1095億港元。除去商業(yè)、一幅工業(yè)用地及幾個加油站用地外，住宅用地出讓金額合計約為891億港元，而中資房企所拿住宅用地合計耗資約481億港元，占比高達(dá)54%。加之龍湖和合景泰富的這次投資，中資房企可謂買下了香港近一年來新增土地儲備的一半。
對此，萊坊董事、大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅在接受《證券日報》記者采訪時曾表示，中資房企去香港投資，事實上是分散投資實現(xiàn)多元化布局的策略，加上在北京買地可能并不比香港便宜，而在香港買地相當(dāng)于在海外市場投資，可與美元資產(chǎn)掛鉤，這也是企業(yè)資產(chǎn)配置的方式，其回報率相對穩(wěn)定，增長預(yù)期較強(qiáng)。
除了香港、深圳所在的粵港澳大灣區(qū)城市群，龍湖還不斷加速其他城市群的投資布局。2017年，龍湖新進(jìn)入長三角城市群重點城市——合肥，同時亦積極在北京周邊尋覓優(yōu)質(zhì)項目。
而時間再往前，從2016年全年龍湖新增收購?fù)恋貎鋪砜?，總建筑面積1,255萬平方米，龍湖于粵港澳大灣區(qū)城市群中的廣州摘得兩宗優(yōu)質(zhì)地塊，長三角城市群占比17.5%。龍湖在京津冀城市群的布局，以北京、天津為主，2016年連落5子。
平均拿地成本
不足7000元/平方米
眾所周知，龍湖是一家以高端產(chǎn)品線見長的房企，這樣的企業(yè)往往對核心優(yōu)質(zhì)地塊有更執(zhí)著的追求。在擅長同類產(chǎn)品的房企中，搶地王是“家常便飯”。
但縱觀近兩年龍湖的表現(xiàn)，為了保住25%的毛利率紅線，堅持不再投過高的地王項目。
興證國際分析師張憶東認(rèn)為，截至2017年4月底，公司通過公開市場拍賣、收購等方式一共獲取21個新項目，總建筑面積達(dá)到444.9萬平方米，公司的權(quán)益建筑面積為302.6萬平方米，權(quán)益土地款為210.9億元，平均樓面地價每平方米僅為6968元，同期，項目銷售均價卻可達(dá)到每平方米14901元。
而另據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，2017年至今，龍湖地產(chǎn)權(quán)益拿地金額應(yīng)該超過250億元，首次進(jìn)入城市有三個，香港、深圳和合肥，全國布局完善。另外，鑒于其2年--3年的投資周期來看，其新進(jìn)城市的項目溢價空間可期。
以龍湖地產(chǎn)新進(jìn)的香港啟德地塊為例，“樓面尺價12563港元”相對不高，甚至低于2016年12月份海航系在同一區(qū)域內(nèi)1.36萬港元的拿地樓面尺價，屬于理性拿地范疇。
紀(jì)言迅也曾向本報記者表示，目前該區(qū)域周邊幾乎沒什么在售樓盤，但九龍東一帶，房價在1.5萬港元--2萬港元/平方尺之間，預(yù)計未來該區(qū)域項目將賣到3萬港元/平方尺以上。此外，紀(jì)言迅進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，中資房企在香港開發(fā)住宅項目，借貸成本較低，若企業(yè)有香港上市平臺，則融資渠道更多，更利于控制項目成本。
除此之外，值得關(guān)注的是，對于土地市場水漲船高，地越來越難拿的局面，盡管龍湖走的是“以頻率換概率”的拿地策略，但也有補(bǔ)充拿地方式，比如股權(quán)收購。
不過，《證券日報》記者注意到，相對于其他房企通過大筆支出，打包式購入股權(quán)，進(jìn)而獲得土地儲備，從而降低整體拿地成本的方式不同，龍湖地產(chǎn)幾乎從未打包式購入資產(chǎn)。相反，其收購的項目多是單一、資產(chǎn)權(quán)責(zé)清晰且性價比高的標(biāo)的。
正如龍湖首席財務(wù)官趙軼所示，2016年收購的9個項目，以武漢長豐地塊為例，從當(dāng)?shù)匾患疑鲜泄臼召彛瑯敲鎯r是每平方米4100元，而當(dāng)時武漢多區(qū)域招拍掛樓面價已達(dá)9000元∕平方米，甚至1萬元∕平方米以上。
更重要的是，逆周期低成本拿地的背后，驅(qū)動的是銷售窗口期靈活度的提高。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，在限購限貸及限價的壓力下，龍湖地產(chǎn)累計實現(xiàn)合約銷售金額600.2億元，同比增長200%，已經(jīng)完成全年1100億元銷售目標(biāo)的54.6%。
來源：證券日報
記者：王麗新