至此，萬科在商業(yè)地產(chǎn)上的目標(biāo)與野心也凸顯：打造中國領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營平臺。并為今后的資產(chǎn)證券化預(yù)留通道。
從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，商業(yè)地產(chǎn)是萬科重要的業(yè)務(wù)方向之一。而從最初的區(qū)域公司各自試驗輕資產(chǎn)、資本化，到收購印力商業(yè)集團(tuán)（下稱“印力”）搭建商業(yè)運(yùn)營平臺、成立產(chǎn)業(yè)基金，歷時七八年，萬科商業(yè)地產(chǎn)的完整框架終于浮現(xiàn)。
5月23日，萬科公告成立了兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金，用于收購旗下的42個商業(yè)項目，并將打包交給印力統(tǒng)一運(yùn)營管理。
此前，萬科通過成立地產(chǎn)投資基金收購印力，獲得了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營管理平臺。
在這一框架中，商業(yè)地產(chǎn)投資基金引人注目。接近萬科的人士指出，通過部分轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或股權(quán)，以投資基金的方式持有商業(yè)物業(yè)，有助于商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，提升公司的資金利用效率。
未來，資產(chǎn)證券化將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要路徑，但目前國內(nèi)資產(chǎn)證券化仍處在發(fā)展階段，金融體系尚待成熟。多家研究機(jī)構(gòu)指出，現(xiàn)在國內(nèi)商業(yè)項目實現(xiàn)資產(chǎn)證券化代價較大，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化更多止步于變相融資。
商業(yè)地產(chǎn)版圖浮現(xiàn)
在公告中，萬科披露了兩只地產(chǎn)基金的規(guī)模和出資人等細(xì)節(jié)。萬科稱，這是基于對公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略以及目前市場融資環(huán)境的判斷做出的舉措。
兩只基金分別名為招銀成長壹號投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“成長壹號”）、招銀成長玖號投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“成長玖號”），由萬科下屬公司珠海夢想家商貿(mào)有限公司（下稱“夢想家”），與招銀國際資本管理（深圳）有限公司（下稱“招銀資本”）、湖北長江招銀產(chǎn)業(yè)基金管理有限公司（下稱“長江招銀”）共同設(shè)立，合伙期限均為20年。
據(jù)工商登記信息顯示，長江招銀也由招銀國際資本管理（深圳）有限公司全額持股，而后者由招銀金融控股（深圳）有限公司全額持股，層層穿透，最終可追溯到招商銀行股份有限公司。
其中成長壹號的基金規(guī)模為68.9億，成長玖號的基金規(guī)模為60.01億，二者合計總規(guī)模達(dá)到128.91億。招銀資本、長江招銀、夢想家三家企業(yè)在兩只基金中的出資比例均為1%、60%、39%。
根據(jù)公告，收益分配似乎是按照出資比例——長江招銀、夢想家以及招銀資本的順序進(jìn)行，公告并未說明是否有優(yōu)先劣后的結(jié)構(gòu)化設(shè)置。
從管理架構(gòu)來看，招銀資本為普通合伙人，而長江招銀與夢想家為有限合伙人。普通合伙人為執(zhí)行事務(wù)合伙人，其除了負(fù)責(zé)合伙企業(yè)日常運(yùn)營，對外代表合伙企業(yè)外，還組建合伙企業(yè)對外投資及投后管理的最終決策機(jī)構(gòu)——投資決策委員會。
在萬科的構(gòu)想中，這兩只基金的投資方向都為特定購物商業(yè)中心的不動產(chǎn)或股權(quán)等資產(chǎn)，而項目的運(yùn)營管理，則將交由印力統(tǒng)一進(jìn)行。
2017年初，萬科聯(lián)合若干投資方收購印力集團(tuán)96.55%股權(quán)，涉及金額達(dá)128.7億。招商銀行也對此次交易給予了大量財務(wù)支持。
彼時的收購也是通過成立投資基金，由基金的全資附屬公司Vanke Rainbow與印力簽署認(rèn)購協(xié)議。根據(jù)有限合伙協(xié)議，萬科出資約人民幣38.89億元，約占投資總額的30.22%，并持有本次交易標(biāo)的62.07%的權(quán)益。
截至2016年底，萬科自身擁有的以及與合作方共同打造的商業(yè)地產(chǎn)項目共84個，建筑面積600多萬平方米。而作為全國第三大商業(yè)管理集團(tuán)印力，旗下商業(yè)地產(chǎn)項目超過60個，總建筑面積近600萬平方米。
這意味著，萬科直接或間接管理的商業(yè)地產(chǎn)面積將達(dá)到1200多萬平方米。雖然這一數(shù)據(jù)低于萬達(dá)此前公布的3233萬平方米的累計持有物業(yè)面積（截至去年年底），但已有加速趕超中國商業(yè)地產(chǎn)先行者華潤置地之勢。
據(jù)華潤置地年報，截至去年年底，華潤的在營投資物業(yè)總樓面面積共計555萬平方米，在建及擬建投資物業(yè)總樓面面積共計677萬平方米。
128.9億的商業(yè)地產(chǎn)投資基金、加之128.7億的聯(lián)合收購平臺，萬科撬動258億的巨資描繪出一幅商業(yè)地產(chǎn)版圖。至此，萬科在商業(yè)地產(chǎn)上的目標(biāo)與野心也凸顯：打造中國領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營平臺。
資產(chǎn)證券化趨勢
從住宅開發(fā)到資產(chǎn)管理，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營難題，對于萬科而言一樣存在。
萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面的思路一直是輕資產(chǎn)、重運(yùn)營、資本化。在過去數(shù)年，萬科通過與外部公司如凱雷、東方藏山等基金公司合作，不斷地學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)的操盤和運(yùn)營經(jīng)驗，也進(jìn)行了不少商業(yè)資本化嘗試。
萬科表示，此次設(shè)立專業(yè)商業(yè)物地產(chǎn)投資基金，有助于公司借助外部資本的力量，通過輕資產(chǎn)化運(yùn)作方式，加快公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，萬科未來可實現(xiàn)商業(yè)項目的快速并購和統(tǒng)一管理。
從房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢看，資產(chǎn)證券化是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。如商業(yè)地產(chǎn)管理領(lǐng)域的佼佼者凱德，從集團(tuán)內(nèi)部孵化到私募基金的開發(fā)培育，再通過REITS的價值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，其構(gòu)建了一個以地產(chǎn)、基金為核心的投資物業(yè)成長通道。
凱德集團(tuán)中國區(qū)CEO羅臻毓指出，如果一棟商業(yè)物業(yè)能實現(xiàn)證券化，金融公司和基金等就會去持有這些收入穩(wěn)定的資產(chǎn)，房地產(chǎn)商可以把回籠資金再做信托，使市場的資金流動起來，減少地價和建造成本高等壓力。
“地產(chǎn)基金更看重地產(chǎn)項目的投資收益狀況，但往往商業(yè)地產(chǎn)項目的更新?lián)Q代頻率很大，如果資金在招商期或者成熟期退出，將損害部分商業(yè)項目業(yè)態(tài)調(diào)整?！眹?yán)躍進(jìn)說。
但是，此次招行給予萬科地產(chǎn)基金平臺的投資年限是20年，這么長的周期非常罕見，也凸顯了雙方想長期做商業(yè)運(yùn)營的意圖。
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，萬科商業(yè)地產(chǎn)投資基金后續(xù)可能會朝證券化的方向演進(jìn)，即對租金收益進(jìn)行打包出售相應(yīng)的投資份額、公開上市等。
盈石集團(tuán)也指出，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)真正的輕資產(chǎn)，需要將重資產(chǎn)進(jìn)行證券化打造，將其變?yōu)榭晒_上市交易、流動性強(qiáng)的金融產(chǎn)品，這意味著擁有強(qiáng)大的資本運(yùn)作能力。
其認(rèn)為，目前國內(nèi)資產(chǎn)證券化尚處在發(fā)展階段，未來，隨著金融風(fēng)險防控機(jī)制的逐步成熟，金融與房地產(chǎn)市場深度融合，才能走向真正的商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化。