[下發(fā)《檢查要點(diǎn)》，是現(xiàn)場(chǎng)檢查的一種通行做法，僅用于指導(dǎo)具體檢查項(xiàng)目，并非發(fā)布監(jiān)管政策]
[截至去年末，房地產(chǎn)信托余額1.64萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.29%。]
在美元債發(fā)行受阻后，房企又一融資渠道或迎來(lái)監(jiān)管“緊箍咒”。近日，各地銀監(jiān)局將入駐信托公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，不過(guò)，對(duì)此，昨晚銀監(jiān)會(huì)表示，此次是對(duì)部分信托公司進(jìn)行例行檢查，并非發(fā)布新的監(jiān)管政策。
銀監(jiān)局入駐信托系例行檢查
近日，有消息稱(chēng)，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》（下稱(chēng)《檢查要點(diǎn)》），各地銀監(jiān)局正入駐信托公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。
對(duì)此，昨晚銀監(jiān)會(huì)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者回應(yīng)稱(chēng)，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)2017年現(xiàn)場(chǎng)檢查計(jì)劃，監(jiān)管部門(mén)將對(duì)部分信托公司進(jìn)行例行檢查。為提高檢查的針對(duì)性和有效性，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)4月中旬制定印發(fā)了《檢查要點(diǎn)》，供具體檢查時(shí)參考。這是現(xiàn)場(chǎng)檢查的一種通行做法，僅用于指導(dǎo)具體檢查項(xiàng)目，并非發(fā)布監(jiān)管政策。
一位信托業(yè)人士對(duì)記者分析稱(chēng)，本次檢查中，銀監(jiān)會(huì)高度關(guān)注信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，是否以各種形式放大房企杠桿：是否存在房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例高于3:1的情況；是否以嵌套結(jié)構(gòu)、設(shè)置中間級(jí)等方式變相放大杠桿比例、優(yōu)先受益人與劣后受益人資金配置；結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品持有一家公司發(fā)行的股票是否超過(guò)該產(chǎn)品凈值的20%等。
除此之外，銀監(jiān)會(huì)還關(guān)注信托公司是否通過(guò)股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資，規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。另外，“股+債”項(xiàng)目中是否存在不真實(shí)的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款，也是銀監(jiān)會(huì)所重點(diǎn)關(guān)注的。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析稱(chēng)，以上兩種情形是以“名股實(shí)債”形式放大杠桿的常用手段，也是本次監(jiān)管的重點(diǎn)。文件顯示，本次現(xiàn)場(chǎng)檢查將重點(diǎn)關(guān)注銀行端直接發(fā)起或者銀行端通過(guò)券商資管、私募基金等計(jì)劃間接發(fā)起的銀信、銀證信或者證信等同業(yè)業(yè)務(wù)、交叉金融產(chǎn)品。
對(duì)于通道類(lèi)業(yè)務(wù)，銀監(jiān)會(huì)還高度關(guān)注同業(yè)合作中是否接受了銀行等第三方金融機(jī)構(gòu)的顯性或隱性擔(dān)保；對(duì)于主動(dòng)管理類(lèi)業(yè)務(wù)，銀監(jiān)會(huì)則關(guān)注這類(lèi)信托產(chǎn)品由銀行代銷(xiāo)時(shí)，是否由銀行主導(dǎo)項(xiàng)目的盡調(diào)和管理，以及是否簽訂隱性回購(gòu)條款等。
“名股實(shí)債”存隱患
2016年以來(lái)，“一行三會(huì)”先后發(fā)出多份監(jiān)管文件，對(duì)房企開(kāi)發(fā)貸、債券發(fā)行和非標(biāo)融資等加強(qiáng)了監(jiān)管。
據(jù)悉，早在去年10月，銀監(jiān)會(huì)就已經(jīng)下發(fā)文件，嚴(yán)禁信托產(chǎn)品通過(guò)多層嵌套規(guī)避監(jiān)管，發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款、流動(dòng)資金貸款、為發(fā)放首付貸提供資金，而此次現(xiàn)場(chǎng)檢查更具穿透性。
非標(biāo)債權(quán)作為房企主要的融資渠道之一，主要包括集合資金信托計(jì)劃、保險(xiǎn)資管債權(quán)投資計(jì)劃、基金子公司/券商資管計(jì)劃等。其中，最常見(jiàn)的非標(biāo)債權(quán)融資即為信托計(jì)劃，相比于其他幾種非標(biāo)融資，信托計(jì)劃兼具投向廣泛的特點(diǎn)。
記者了解到，集合資金信托計(jì)劃的“股+債”的投資模式是主要交易結(jié)構(gòu)之一。信托公司通常在貸款給企業(yè)的同時(shí)，對(duì)企業(yè)注資并獲得股權(quán)，進(jìn)而加強(qiáng)對(duì)公司的控制，以保障款項(xiàng)的穩(wěn)定回流。與此同時(shí)，也可以擴(kuò)大房企資本金，進(jìn)而使其有能力獲得進(jìn)一步的外部融資。
此外，信托公司在做股權(quán)投資的同時(shí)，還常常會(huì)追加股權(quán)回購(gòu)條款，作為一種退出機(jī)制。業(yè)內(nèi)人士指出，這類(lèi)股權(quán)投資行為就是所謂的“名股實(shí)債”。
此前，新華信托的一審敗訴引起了對(duì)“名股實(shí)債”的討論。五年前，新華信托以股權(quán)投資與固定利息回款的形式投資了湖州港城置業(yè)有限公司項(xiàng)目，共計(jì)2.25億元。而在港城置業(yè)破產(chǎn)清算、債權(quán)申報(bào)過(guò)程中，破產(chǎn)管理人認(rèn)為新華信托的資金屬于股權(quán)投資，不被列入破產(chǎn)債權(quán)范圍，新華信托則認(rèn)為“名股實(shí)債”仍為債權(quán)，應(yīng)被列入破產(chǎn)債權(quán)。
一位信托人士對(duì)記者表示，“名股實(shí)債”帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)與信托公司的投資與甄別能力有關(guān)，不能一概而論。在投資過(guò)程中，大部分信托公司仍將傾向于僅入股資質(zhì)較好、經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)的地產(chǎn)公司。
監(jiān)管力度或低于市場(chǎng)預(yù)期
記者了解到，名股實(shí)債、產(chǎn)品嵌套、有限合伙、私募基金作為常見(jiàn)的幾種形式，是信托公司向不滿(mǎn)足“四、三、二”要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款的常用手段。其中，所謂的“四、三、二”分別指四證齊全、30%自有資金和開(kāi)發(fā)企業(yè)具有二級(jí)以上資質(zhì)。監(jiān)管的穿透性也成為了業(yè)內(nèi)人士關(guān)注點(diǎn)。
4月初召開(kāi)的信托監(jiān)管工作會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)信托監(jiān)督管理部就指出，房地產(chǎn)信托的信用風(fēng)險(xiǎn)呈上升趨勢(shì)。據(jù)該監(jiān)管部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，房地產(chǎn)信托余額1.64萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.29%。但監(jiān)管層認(rèn)為，考慮到部分資金繞道投放至房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托的實(shí)際規(guī)模可能更大。
國(guó)泰君安某券商資管人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者指出，目前銀監(jiān)會(huì)只是現(xiàn)場(chǎng)檢查，檢查反饋還要再進(jìn)一步看，很難下定論。
而此前，證監(jiān)會(huì)去年7月發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作管理暫行規(guī)定》（下稱(chēng)“新8條”）與今年2月中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（下稱(chēng)“4號(hào)文”）導(dǎo)致相關(guān)業(yè)務(wù)做不了，做了也無(wú)法登記備案。所以相對(duì)來(lái)講，力度比較強(qiáng)硬，效力也預(yù)計(jì)將有所不同。根據(jù)規(guī)定，對(duì)16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目投資的基金子公司和券商資管計(jì)劃，暫不予備案，其余項(xiàng)目募集資金不得用于拿地、補(bǔ)充流動(dòng)資金。
記者了解到，目前很多券商已經(jīng)放棄走通道給房地產(chǎn)融資，例如國(guó)泰君安就放棄了這部分業(yè)務(wù)。目前券商資管對(duì)于房地產(chǎn)融資監(jiān)管很?chē)?yán)，新8條與4號(hào)文在執(zhí)行層面的因素導(dǎo)致券商監(jiān)管套利的空間很小。
相比之下，滿(mǎn)足銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的四證齊全等要求，信托便可以將資金投向房地產(chǎn)。但是證監(jiān)會(huì)在項(xiàng)目備案時(shí)是進(jìn)行穿透檢查，如果發(fā)現(xiàn)底層信托杠桿比例高于監(jiān)管要求，將認(rèn)為是變相通道，監(jiān)管尺度把握嚴(yán)格。
“此次現(xiàn)場(chǎng)檢查安排，盡管是每年都有的例行檢查，但提到了房地產(chǎn)，而市場(chǎng)對(duì)信托投房地產(chǎn)向來(lái)比較關(guān)注，因而難免成為了近期市場(chǎng)討論熱點(diǎn)，未來(lái)則需要關(guān)注銀監(jiān)會(huì)檢查之后的執(zhí)行力度?！鄙鲜鋈藤Y管人士表示。