燕郊的房價(jià)近期出現(xiàn)下跌，引發(fā)了人們的關(guān)注討論，大家討論的是，究竟這種房價(jià)下跌的現(xiàn)象是一個(gè)地方的個(gè)別案例，還是說在將來會(huì)逐漸蔓延，成為一種普遍現(xiàn)象。假如房價(jià)出現(xiàn)下跌的地方不止是燕郊，而是普遍出現(xiàn)在很多地區(qū)，那么可不可以說，中國的樓市拐點(diǎn)已經(jīng)來到了？
所謂的樓市拐點(diǎn)是個(gè)太大的概念，全國城市這么多，市場情況復(fù)雜，并非三言兩語可有定論。不過，如果從燕郊以及其周邊的樓市情況來看，確實(shí)能夠窺見全國大城市周邊樓市普遍面臨的問題。
一，不斷限購的環(huán)京樓市
據(jù)新聞報(bào)道，燕郊的房價(jià)在最近一個(gè)月內(nèi)下跌了17%，一個(gè)月內(nèi)成交均價(jià)下跌4100元。造成成交價(jià)下跌的主要原因在于，該地多套房產(chǎn)的持有者實(shí)際上并沒有充足的資金供樓，加上大幅提高的二手房交易稅費(fèi)，造成二手房實(shí)際成交價(jià)不升反降。
以一個(gè)典型的多套房持有者為例：之前，業(yè)主原本打算高價(jià)變賣持有的一套房產(chǎn)，用這筆錢來供另外兩套樓的按揭。但事與愿違，他掛出的價(jià)格過高，導(dǎo)致拖了很久也遲遲沒有交易，最后迫于另幾套房的按揭壓力，只能降價(jià)售房。
很多人原本以為在北京實(shí)行限購以后，資金會(huì)紛紛進(jìn)入燕郊這樣的周邊地區(qū)買房，于是不惜高杠桿在燕郊買了多處樓盤。但殘酷的現(xiàn)實(shí)卻是，只要當(dāng)?shù)卣畬⒀嘟嫉鹊貐^(qū)的交易稅費(fèi)提高，房屋交易的量價(jià)馬上齊跌。結(jié)果，這些投機(jī)者是自己把自己套進(jìn)去了。
我們要追問，在燕郊以外的其他類似城市，是不是也有類似現(xiàn)象呢？
5月中旬，河北省統(tǒng)一了限購政策，在環(huán)京地帶購買房屋，需要繳納三年所得稅或社保，非本地戶籍人士進(jìn)一步限制購房，并且對(duì)于二手房同時(shí)上調(diào)了交易稅費(fèi)。
這一政策的結(jié)果就是，環(huán)北京小城市的樓市量價(jià)齊跌。下跌的幅度比一二線城市要明顯得多。距離北京很近的廊坊，住宅交易量環(huán)比下跌40%，價(jià)格也下跌了3-8.5%不等。其余的環(huán)京地帶，基本情況差不多，只是量價(jià)下跌幅度有所不同。
這些三線以下地區(qū)對(duì)于樓市調(diào)控的敏感度比一線高太多，只要政策稍微一縮緊，量價(jià)馬上應(yīng)聲下跌。或許有人還會(huì)反駁說，現(xiàn)在環(huán)京地帶的某些地區(qū)新房銷售依然火熱，價(jià)格還在增高，似乎并沒有市場蕭條的跡象。
但這其實(shí)就是房價(jià)達(dá)到臨界值以前的瘋狂。只做一錘買賣的開發(fā)商在為去掉庫存做最后的努力，不斷人為制造市場繁榮的景象，吸引人去買房。等你向開發(fā)商付了款，接了房，到時(shí)候看還有人管你不？
二，保房價(jià)政策保得住三四線樓市嗎
有人又會(huì)問了，國家現(xiàn)在不是要保房價(jià)，那么在保房價(jià)的政策基調(diào)下，樓市即使有下跌，也僅僅是在做周期性調(diào)整，絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)所謂的樓市拐點(diǎn)。事實(shí)真是如此嗎？
中國樓市有兩大主題：一是保房價(jià)，主要針對(duì)一二線城市而言。二是去庫存，主要針對(duì)三四線而言。顯然，保房價(jià)這件事根本就和三四線城市沒有多少關(guān)系。
為何保房價(jià)的主戰(zhàn)場是在一二線？答案很簡單，因?yàn)橐欢€城市是中國房價(jià)最高的地方，這些地方的地產(chǎn)，是人民幣資產(chǎn)類別當(dāng)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
大量持有這類優(yōu)質(zhì)人民幣資產(chǎn)的人是誰呢？持有者主要是中資和外資企業(yè)。這些企業(yè)大部分還是非房地產(chǎn)企業(yè)，但是其名下的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)，在過去這些年成為了企業(yè)最保值的資產(chǎn)類別。
當(dāng)我們說到一國貨幣的時(shí)候，有一個(gè)基本盤是：當(dāng)一國的經(jīng)濟(jì)向好，貨幣升值的時(shí)候，該國貨幣資產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)大幅升值。這將會(huì)吸引更多的投資者持有該國貨幣資產(chǎn)。具體而言，過去十多二十年來最優(yōu)質(zhì)的人民幣資產(chǎn)就是中國一二線城市的樓盤。不管你愛不愛聽，這個(gè)事實(shí)是無法改變的。
反過來說，當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)增速走低，貨幣出現(xiàn)貶值的時(shí)候，持有該國貨幣資產(chǎn)的人就要想辦法賣掉這些資產(chǎn)，換成更保值的國際貨幣。
中國的房價(jià)，從2008年時(shí)開始走向瘋狂，該年中國GDP增速為9.7%，此后逐漸降低，到去年，GDP增速降為6.7%。與此同時(shí)，人民幣的價(jià)值，在之前經(jīng)歷了大幅的升值之后，迎來了多年的貶值。
2008年美元對(duì)人民為6.85，之后人民幣持續(xù)升值到2013年，來到6.05。這是近年來人民幣和人民幣資產(chǎn)最值錢的時(shí)候，之后人民幣持續(xù)下跌，越來越不值錢，到今天又跌回了6.85，回到2008年水平。接下來的走勢，根據(jù)很多機(jī)構(gòu)的預(yù)測，依然是緩慢下跌。
這個(gè)趨勢說明什么呢？對(duì)國內(nèi)而言，經(jīng)濟(jì)放緩意味著企業(yè)利潤減少，經(jīng)營難度增大。但是企業(yè)持有的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格則翻了好幾倍。那么，賣掉持有的不動(dòng)產(chǎn)，獲得外幣現(xiàn)金流便成為了中資和外資企業(yè)的共同選擇，并且，如果不及時(shí)賣，那么未來如果人民幣對(duì)外繼續(xù)貶值，這些不動(dòng)產(chǎn)將更不值錢。
真正的限賣并非最先發(fā)生在普通投資者層面，而是發(fā)生在企業(yè)層面。在今年初，我們不斷讀到新聞上出現(xiàn)了外資企業(yè)甩賣持有的不動(dòng)產(chǎn)的新聞，據(jù)說有一家知名跨國企業(yè)想在要賣出在中國持有的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，還被勒令不準(zhǔn)賣，由此鬧出矛盾。
至于中資企業(yè)，據(jù)今年不完全統(tǒng)計(jì)，出售旗下不動(dòng)產(chǎn)的知名上市企業(yè)就有十余家，更有一口氣賣五十套樓的極端案例。
三，無人接盤的小城市樓市
值得注意的是，這些企業(yè)甩賣的物業(yè)，80%以上分布于一線和二線城市，基本就沒有三四線城市的物業(yè)。其物業(yè)集中于深圳、廣州、上海、北京、成都、武漢等等城市，有不少企業(yè)賣了不動(dòng)產(chǎn)以后，馬上獲得資金血液，起死回生。
這說明一個(gè)基本事實(shí)：也就是說一二線的樓市之所以是“剛性泡沫”，原因在于其主力持有者是中資和外資企業(yè)，有不少還是上市的大公司。其資金實(shí)力雄厚，主導(dǎo)了許多大手筆交易，因此這個(gè)泡沫由于有充足的資本支持，沒那么容易破滅。現(xiàn)在的“保房價(jià)”，其實(shí)本質(zhì)上是要進(jìn)一步限制企業(yè)賣樓。
為啥要這么做呢？你看看中國外匯儲(chǔ)備走勢就知道。去年，中國外匯儲(chǔ)備連跌8個(gè)月的事實(shí)歷歷在目，今年1月甚至跌破三萬億的關(guān)口。靠著這幾個(gè)月以來的嚴(yán)格外匯管制以及央行的一系列匯率措施，加上2017年一季度外貿(mào)順差的4500多億美元，中國的外儲(chǔ)才好不容易又回升到三萬億以上，人民幣價(jià)格也暫時(shí)企穩(wěn)。
可見，一二線樓市之所以令國家緊張，令全民沸騰，其原因在于它集中了全國極大的資金量。這些天量資金如果不能穩(wěn)住，而是到處亂竄，伺機(jī)離開，那么對(duì)于經(jīng)濟(jì)會(huì)有極負(fù)面影響。
相反，在小城市里，當(dāng)務(wù)之急卻是忽悠人來買房，去掉庫存，之后開發(fā)商拍屁股走人，根本沒人理你。請(qǐng)記住以下的事實(shí)：企業(yè)和機(jī)構(gòu)不會(huì)來這些地方為你接盤，能為你接盤的肯定是比你還窮的人，試問比屌絲更屌絲的人能出得起高價(jià)嗎？
在三四線的樓市，尤其是環(huán)京地區(qū)以及東北、部分中西部地區(qū)等等，目前基本上是樓市散戶自己和自己玩，這就使得類似于燕郊、廊坊這類地區(qū)的樓市會(huì)出現(xiàn)一個(gè)資金后繼無力的問題。越往后買賣，你會(huì)發(fā)現(xiàn)接盤的人越窮，那么就會(huì)出現(xiàn)越賣越賣不動(dòng)，越賣價(jià)格越低的情況。
歸根結(jié)底，真正的大資本不會(huì)進(jìn)入這些地區(qū)，也就意味著這些小城市的樓市泡沫不是剛性的，而是軟性易破的泡沫。筆者的意思不是說這些地方的二手房價(jià)會(huì)跌，但是很有可能未來會(huì)半死不活的漲價(jià)或者基本不漲價(jià)。你要知道，如果你按揭了一棟樓，結(jié)果未來它沒有漲價(jià)或者漲價(jià)很少，以現(xiàn)在這么高的利率，那么你的這筆投資肯定是虧錢的。
中國的樓市結(jié)構(gòu)正在悄然發(fā)生調(diào)整，一二線的房價(jià)仍然在硬扛著，但在去庫存的重點(diǎn)城市，業(yè)主們正在為庫存買單。燕郊的房價(jià)下跌不會(huì)是個(gè)案，未來還將會(huì)有n個(gè)燕郊出現(xiàn)。