五月的天津，驕陽炙烤著大地，海河上的郵輪載著游客轟鳴著駛向遠(yuǎn)方。這個(gè)初夏，除了燥熱的空氣，還有樓市。
近來，天津樓市突然升溫，碧桂園、龍湖等一線房企頻繁搶地，本土大鱷如融創(chuàng)也斥資逾百億元拿下號稱“天津最大爛尾樓”的星耀五洲項(xiàng)目。
與一線房企天津瘋狂拿地儲糧或撿漏不同的是，近日從北京市產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，金融街（000402，SZ）卻在對外出售子公司金融街津門（天津）置業(yè)（以下簡稱津門置業(yè)）100%股權(quán)，后者旗下核心資產(chǎn)為天津瑞吉金融街酒店（以下簡稱瑞吉酒店）及部分商業(yè)用房、地下車位和遠(yuǎn)洋廣場辦公用房等。金融街持有津門置業(yè)99.96%股權(quán)，金融街子公司金融街（天津）置業(yè)有限公司持有0.04%股權(quán)。
實(shí)際上，上述大型商業(yè)項(xiàng)目被金融街控股拿下的時(shí)間要回溯到大約12年前，彼時(shí)單位樓面地價(jià)不及1800元/平方米。更為關(guān)鍵的是，該項(xiàng)目位于天津市中心城區(qū)黃金地段，尤其是瑞吉酒店，還被金融街控股官網(wǎng)至今列為優(yōu)質(zhì)自持資產(chǎn)。此時(shí)，金融街控股為何要出售？
金融街對外號稱是國內(nèi)領(lǐng)先的商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年其在天津營收下滑近70%，子公司津門置業(yè)去年在上述黃金地段凈利虧損4337萬元及今年年初以來繼續(xù)虧損，作為核心自持資產(chǎn)的瑞吉酒店陷入多年虧損怪圈。 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝
高端酒店口岸絕佳卻虧損
據(jù)悉，“津門”和“津塔”是金融街打造的天津市地標(biāo)性建筑。其中，“津門”是在兩棟對稱型的津門公寓這一建筑群，背后又樹了一個(gè)高達(dá)71米的類似“門”形的建筑，該建筑就是天津知名的瑞吉酒店。“津塔”則由近337米的環(huán)球金融中心和津塔公寓組成。
從天津區(qū)域格局看，金融街大手筆打造的上述建筑群地處和平區(qū)，是天津市的金融商貿(mào)、教育、醫(yī)療與衛(wèi)生中心，被當(dāng)?shù)厝艘暈樘旖蚍睒s繁華的標(biāo)志區(qū)。其中，和平路與濱江道號稱全國十大商業(yè)街區(qū)之一，節(jié)假日客流量達(dá)20萬人。
據(jù)和平區(qū)政府官網(wǎng)透露，當(dāng)?shù)毓灿猩虅?wù)樓宇116座、418萬平方米，46座為市重點(diǎn)扶持樓宇。站在天津海河邊上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，作為天津城市地標(biāo)性建筑的“津塔”，顯得格外搶眼。查閱金融街官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，在公司的概要介紹中，除強(qiáng)調(diào)提升商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)力度之外，還加大了自持經(jīng)營優(yōu)質(zhì)物業(yè)，比如北京麗思卡爾頓酒店，還有瑞吉酒店等，號稱當(dāng)前總自持體量68.2萬平方米。
盡管如此，連帶著高端業(yè)態(tài)瑞吉酒店的津門置業(yè)100%股權(quán)也擋不住即將被金融街集中出售的命運(yùn)，不禁讓外界疑惑叢生。
5月7日（周日）一大早，從北京一路趕往天津，出天津站一路往南跨過解放橋，沿著海河向西不到一公里，就來到了瑞吉酒店，全程10分鐘左右。該酒店背靠海河，位于和平區(qū)金融中心，緊鄰環(huán)球金融中心和天津勸業(yè)場，距和平路商業(yè)街不到5分鐘，距離五大道景區(qū)僅10分鐘，酒店對面是總長380米的恒隆廣場。
在這樣一個(gè)黃金地段之上，瑞吉酒店卻連續(xù)多年虧損。《從一份權(quán)威數(shù)據(jù)獲悉，津門置業(yè)2016年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8074.28萬元，營業(yè)利潤卻虧損高達(dá)4326.22萬元，凈利潤虧損4337.91萬元，負(fù)債總計(jì)3.72億元，今年一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1671.11萬元，凈利潤虧損715.29萬元。
翻閱金融街歷年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，其披露瑞吉酒店從2011年底開業(yè)以來，2012年利潤為負(fù)，到2013年詳細(xì)披露了該酒店當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售金額7644萬元，增長率6.67%，利潤為負(fù)。但頗為蹊蹺的是，金融街2014年、2015年、2016年卻不再披露該酒店的盈利狀況。
華美酒店顧問機(jī)構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟(jì)師趙煥焱表示，酒店虧損一般有兩種：一種是經(jīng)營虧損，即營業(yè)收入不能抵扣員工工資、能耗、物耗等經(jīng)營成本，由于客戶隊(duì)伍、市場定位需要確立；另一種是財(cái)務(wù)虧損，即酒店?duì)I業(yè)收入抵扣經(jīng)營成本后的毛利潤，依然無法抵扣還本付息、折舊攤銷。財(cái)務(wù)虧損在酒店開業(yè)七年，甚至是更長時(shí)間都有可能存在。
他指出，天津酒店市場嚴(yán)重供大于求，加上跨國公司品牌在客源方面的優(yōu)勢減退，客源明顯下降，2016年四季度天津市五星級酒店統(tǒng)計(jì)共有15家，平均房價(jià)526.79元、平均出租率僅58.22%。
當(dāng)天上午10點(diǎn)左右，來到瑞吉酒店前臺，一位預(yù)訂部工作人員表示，瑞吉酒店共274間客房，目前高級大床房和豪華房均有空房，其中最基礎(chǔ)的高級房只有大床房一種類型，價(jià)格在1068元，需另加15%的服務(wù)費(fèi)（含早餐和上網(wǎng)費(fèi)），豪華房雙床套房1218元，同樣需另加15%的服務(wù)費(fèi)。該工作人員還說，目前客房比較寬松，大床空余比較多，高級房大床剩余30間，豪華雙床房剩余14間。
一位前臺工作人員表示，津門置業(yè)是瑞吉酒店業(yè)主方，由喜達(dá)屋集團(tuán)負(fù)責(zé)具體管理。金融街公告顯示，天津瑞吉酒店由喜來登海外集團(tuán)托管，托管年限從2008年6月至2026年12月。
趙煥焱提到，酒店作為商業(yè)地產(chǎn)有40年的經(jīng)營時(shí)間，黃金收獲期是酒店開業(yè)后第6年至20年。蹊蹺的是，瑞吉酒店2011年至今剛好進(jìn)入第6個(gè)年頭，卻要迎來被賣掉的命運(yùn)。趙煥焱表示，這要看最后的成交價(jià)是否合理。
除了虧損之外，瑞吉酒店同樣面臨著信用風(fēng)險(xiǎn)。從天津市市場主體信用信息公示系統(tǒng)獲悉，目前，瑞吉酒店信用顯示為“失信”，主要原因是未持有《許可證》的單位設(shè)置衛(wèi)星地面接收設(shè)施接收衛(wèi)星傳送的電視節(jié)目，被處以2000元罰款。
從金融街2016年報(bào)發(fā)現(xiàn)了一處不易被覺察的表述內(nèi)容，該房企稱今年將調(diào)整自持結(jié)構(gòu)，繼續(xù)增持重點(diǎn)城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，減持收益偏低資產(chǎn)。
公寓一層商鋪全部閑置
除了酒店項(xiàng)目之外，津門置業(yè)旗下資產(chǎn)還包括地下車位。經(jīng)酒店工作人員的指引，記者來到位于酒店B4層的地下停車場，整個(gè)停車位分為酒店車位、公寓車位、月租車位和私家車位。
在停車場，一位正在指揮停車的酒店工作人員操著一口濃重的天津話說：“哎喲，這面積大了去了，有多少車位還真不清楚?！彪S后，記者輾轉(zhuǎn)找到B2層中控室，一位工作人員表示他所負(fù)責(zé)的兩個(gè)區(qū)域共900多個(gè)車位，整個(gè)停車場車位不超過2500個(gè)。
一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)資深人士表示，五星級酒店的一個(gè)重要意義是帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)溢價(jià)，一般拿地上都不會太貴。公開信息顯示，金融街2005年8月摘得天津土地交易中心掛牌的津和興（掛）2005-047號宗地，總面積5.5萬平方米，拿地成本7.34億元，當(dāng)時(shí)地面均價(jià)僅1350元/平方米，樓面地價(jià)僅1790元/平方米。
從天津土地交易中心查詢到，和平區(qū)最近一次招拍掛交易，土地性質(zhì)為商服用地，成交日期2016年8月25日，成交價(jià)格6.8億元，出讓面積5980平方米，樓面價(jià)約14000元/平方米，地面均價(jià)11.4萬元/平方米。
地處相同的位置，瑞吉酒店連年虧損，津門公寓經(jīng)營又如何？經(jīng)記者深入調(diào)查，目前津門公寓一層商鋪均處于閑置狀態(tài)。
在津門公寓C座客服中心，一張藍(lán)色海報(bào)首先映入記者視線。一位工作人員表示，該海報(bào)上說的還是前兩年的價(jià)格，房型從二室到四室均屬于南北通透型高端公寓，面積在188平方米到355平方米之間，出租價(jià)格區(qū)間為10000元~25000元/月，售價(jià)480萬元~1100萬元。但該工作人員說，現(xiàn)在的價(jià)格比海報(bào)上高很多。
津門公寓負(fù)責(zé)銷售的楊海鵬表示，“津門公寓兩室兩廳兩衛(wèi)出租均價(jià)為14000元/月，出售均價(jià)在5.5萬元/平方米”。除了津門公寓，他還負(fù)責(zé)津塔公寓、融御項(xiàng)目的房屋租賃服務(wù)和二手房買賣服務(wù)。
在津塔寫字樓二樓，記者偶遇中原地產(chǎn)兩名中介人員，他們均稱目前和平區(qū)主要以寫字樓為主，市內(nèi)已沒有新房可售了，二手房住宅均價(jià)基本上在6~7萬元/平方米，商住兩用居多。
當(dāng)詢問是否能去看房時(shí)，楊海鵬表示，看房必須提前一至兩天預(yù)約，目前可以看得房源并不多，188平方米只剩下一套，280平方米的房型售價(jià)1400萬元，租空房16000元/月，配齊家具等設(shè)施租價(jià)18000~20000元，依舊是房源緊張，僅剩下2套，218平方米的有2套。
楊海鵬解釋道，“主要是去年環(huán)境好，基本上就賣完了，現(xiàn)在頂多可以看的就五六套，但是也得提前預(yù)約。”
顯然，瑞吉酒店的價(jià)值外溢已體現(xiàn)出來，而經(jīng)營虧損的瑞吉酒店難道成了累贅？
津門置業(yè)辦公地成謎
按圖索驥，尋找津門置業(yè)注冊地“天津市和平區(qū)四平東道79號”，但來到該地時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，這里是當(dāng)?shù)鼐用窨谥械摹翱莆彼诘?，也是和平區(qū)知識產(chǎn)權(quán)局。
附近一位居民說，“原來這里好像有一個(gè)房產(chǎn)公司，但好些年前就不干了?！表樦种傅牡胤酵ィ鞘强莆瘱|側(cè)的一座副樓，大門緊鎖，鎖鏈已明顯銹跡斑斑，門前一輛布滿灰土的黑色轎車，不知停放了多久。
津門公寓銷售李會文表示，目前銷售的工作地點(diǎn)在津塔公寓2樓。不過，記者來到此地卻發(fā)現(xiàn)一張紅色A4紙上打印著“資產(chǎn)管理部”五個(gè)大字，房門上貼著一副春聯(lián)，春聯(lián)底部顯示“2016年”，里面擺了三臺電腦，一排沙發(fā)，約30平方米的辦公室內(nèi)陳設(shè)非常簡單，僅一位辦公人員在整理雜物。
上述工作人員表示，這里是金融街的資產(chǎn)管理部。對于津門置業(yè)，他表示“沒聽說過”。當(dāng)記者一籌莫展之時(shí)，天眼查公布的法律訴訟一欄顯示，2016年8月10日，金融街津門（天津）置業(yè)與北京金融街第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司天津分公司、張秉熙物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審民事裁定書稱津門置業(yè)經(jīng)營所在地位于津塔寫字樓67層。
不過，記者按此地址輾轉(zhuǎn)進(jìn)入該樓，發(fā)現(xiàn)該地方的前臺后側(cè)標(biāo)志為“金融街（天津）置業(yè)有限公司”，并非津門置業(yè)有限公司。記者查閱發(fā)現(xiàn)，金融街（天津）置業(yè)有限公司目前擁有津門置業(yè)有限公司0.04%的股權(quán)。
一位前臺行政人員表示，這里是金融街天津總公司“金融街（天津）置業(yè)有限公司”的辦公地，津門置業(yè)有限公司是總公司下面的一個(gè)項(xiàng)目，并沒有專門的辦公場所。
談及瑞吉酒店，該工作人員表示酒店確實(shí)有意向收購者，對于轉(zhuǎn)讓原因，她表示不清楚，但透露此次轉(zhuǎn)讓的主要是酒店項(xiàng)目，不會轉(zhuǎn)讓津門公寓項(xiàng)目。
北京產(chǎn)權(quán)交易中心所披露的津門置業(yè)旗下資產(chǎn)中還包括遠(yuǎn)洋廣場部分辦公用房。金融街控股旗下，為何會有遠(yuǎn)洋廣場辦公用房？遠(yuǎn)洋大廈相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“應(yīng)該是原來匯豐銀行的辦公地點(diǎn)，大概有1000平方米左右，前兩年匯豐與金融街做了土地置換，目前已空了挺久?！?/span>
隨后，記者來到位于遠(yuǎn)洋大廈西側(cè)副樓的匯豐銀行，看到該地方處于空置狀態(tài)，天花板已有明顯脫落跡象，室內(nèi)左側(cè)電梯以及辦公桌上已布滿灰塵。
高管變動(dòng)頻繁
金融街津門置業(yè)原法定代理人為祝艷輝，于2017年1月23日辭任金融街副總經(jīng)理職務(wù)以及在公司擔(dān)任的一切職務(wù)。人事變動(dòng)公告顯示，祝艷輝辭任原因是工作調(diào)動(dòng)。
祝艷輝之后，津門置業(yè)法定代理人則變?yōu)槔盍?，但旗下瑞吉酒店的法定代理人依然為祝艷輝。記者從所披露的人事變動(dòng)公告中可以看出，祝艷輝的辭任與李亮的上任幾乎一前一后，具體為2017年1月23日祝艷輝辭任，一個(gè)月后的2月24日，李亮擔(dān)任金融街副總經(jīng)理、金融街（天津）置業(yè)總經(jīng)理。
2017年1月20日，金融街宣布公司董事長劉世春因調(diào)任北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司總經(jīng)理而提出書面辭職報(bào)告，緊接著公司副總經(jīng)理祝艷輝、副總經(jīng)理栗謙因工作原因主動(dòng)辭去職務(wù)。
2月27日，金融街控股發(fā)布最新人事公告，稱聘任盛華平為公司常務(wù)副總經(jīng)理，張曉鵬、傅英杰、李亮為公司副總經(jīng)理。當(dāng)天，還分別確定了9名新一屆董事成員和3名新一屆監(jiān)事成員。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次金融街控股大規(guī)模地調(diào)整高層，應(yīng)該是想努力搭建新的管理架構(gòu)，為企業(yè)后續(xù)需要擴(kuò)大銷售業(yè)績和盈利規(guī)模。
近期，金融街的股權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā)生重大變化。5月12日，由北京市西城區(qū)國資委100%控股的金融街資本運(yùn)營中心成為北京金融街集團(tuán)的控股股東，這意味著該資本運(yùn)營中心也順勢成為金融街的間接控股股東。
金融街表示，此舉能進(jìn)一步理順企業(yè)管理關(guān)系，提升專業(yè)化運(yùn)營能力，有利于做強(qiáng)做大。中國工商銀行投資銀行部房地產(chǎn)首席分析師柳陽表示，此舉有利于放松企業(yè)的行政管制，企業(yè)運(yùn)營更加市場化。有意思的是，北京產(chǎn)權(quán)交易中心所披露的轉(zhuǎn)讓津門置業(yè)的信息恰巧為4月24日。
2016年，金融街獲得營業(yè)收入198.5億元，同比增長27.5%，實(shí)現(xiàn)凈利潤28億元，同比增加24.46%，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額170.86億元。在前述總營業(yè)收入中，房地產(chǎn)開發(fā)收入占175.21億元。截至去年底，該房企資產(chǎn)負(fù)債率72.41%。
早在2008年，金融街控股變更過一次會計(jì)準(zhǔn)則，對投資性房地產(chǎn)實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量。記者注意到，截至2016年末投資性房地產(chǎn)余額254億元，較年初增加77.6億元，其中67.3億元為新增投資性房地產(chǎn)，存量投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)增值收益10.3億元。