2017年以來(lái)，全國(guó)各地調(diào)控政策紛至沓來(lái)，熱點(diǎn)樓市降溫開(kāi)始顯現(xiàn)，但一線房企依然拿地不止，銷售不減。
克而瑞最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前5個(gè)月，突破千億銷售額的房企增至5家，除了碧桂園、萬(wàn)科與恒大之外，保利與綠地成為新入局者，中海、融創(chuàng)、龍湖與華夏幸福等雖未突破千億，但沖刺千億勢(shì)頭不減。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，品牌房企格局日益在發(fā)生變化，未來(lái)龍頭房企之間“龍爭(zhēng)虎斗”將更加激烈。規(guī)?；臄U(kuò)張依然是各房企的戰(zhàn)略目標(biāo)，規(guī)模即意味著更廣闊的市場(chǎng)份額，更多的話語(yǔ)權(quán)。
龍湖進(jìn)十強(qiáng)成最大“黑馬”
克而瑞日前發(fā)布的今年1到5月房企銷售排行榜顯示，在地產(chǎn)十強(qiáng)之中，業(yè)內(nèi)俗稱的“碧萬(wàn)恒鐵三角”仍未發(fā)生裂變。其中，碧桂園以2521.6億元的高額銷售穩(wěn)居榜售，萬(wàn)科以2271.7億元緊隨其后，劍指4500億元的中國(guó)恒大連續(xù)5個(gè)月位列探花。
今年銷售目標(biāo)4000億元的碧桂園，前5個(gè)月銷售平均增速達(dá)164%。其不管是銷售額還是拿地金額，始終領(lǐng)跑全國(guó)房企榜首。
值得一提的是，十強(qiáng)新晉龍湖卻異軍突起，前5個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額755.2億元，環(huán)比增加155億元。據(jù)此計(jì)算，龍湖僅憑5個(gè)月的合約銷售額就超過(guò)2016全年銷售的86%。2017年還未過(guò)半，龍湖已完成今年目標(biāo)的75%。更為關(guān)鍵的是，龍湖前5個(gè)月的單月銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)率依次分別達(dá)到186%、415%、218%、161.54%、126%。按其平均增長(zhǎng)率計(jì)算，2017年龍湖合約銷售額有望突破兩千億元。
張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)份額收窄，品牌房企會(huì)依托自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步搶占市場(chǎng)份額，恒大從今年2月份開(kāi)始推出了新一輪無(wú)理由退房，碧桂園在三四線城市啟動(dòng)了一些聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目推動(dòng)了相關(guān)樓盤(pán)熱銷，而龍湖的內(nèi)功在于其戰(zhàn)略和產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化體系。
個(gè)別龍頭房企銷售環(huán)比下滑
5月以來(lái)，有20余個(gè)城市先后加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策?？硕鹧袌?bào)顯示，南京、南昌等二線城市在調(diào)控政策影響下成交量環(huán)比降幅較大，但如西安等二線非熱點(diǎn)城市則維持了較熱的狀態(tài)。受此影響，多數(shù)房企5月份業(yè)績(jī)下滑。
媒體記者統(tǒng)計(jì)克而瑞上述榜單前10強(qiáng)發(fā)現(xiàn)，有7家房企5月份業(yè)績(jī)環(huán)比下降。其中，萬(wàn)科下降16.4%，保利下降18.4%，中海、龍湖、綠地等十強(qiáng)房企環(huán)比增速也紛紛回落。將榜單排名擴(kuò)展到前30名，這一下降比例不減，仍然達(dá)到70%。其中，首開(kāi)股份下降17.8%，榮盛發(fā)展下降15.3%，而雅居樂(lè)更是達(dá)到66.6%的驚人跌幅，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、泰禾集團(tuán)等也遭遇環(huán)比下滑。
易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，銷售額的環(huán)比回落是調(diào)控效果積極顯現(xiàn)的表現(xiàn)，但交易下滑的節(jié)奏不見(jiàn)得會(huì)持續(xù)下去，畢竟目前部分城市庫(kù)存已顯不足，對(duì)于二線城市及部分熱點(diǎn)三線城市的政策效應(yīng)還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)。
“單月銷售額環(huán)比下降，不會(huì)過(guò)多影響品牌房企自身規(guī)?；鲩L(zhǎng)趨勢(shì)。相反市場(chǎng)利潤(rùn)收窄后，中小房企的生存空間進(jìn)一步受到挑戰(zhàn)，行業(yè)集中度越來(lái)越高，市場(chǎng)格局也面臨轉(zhuǎn)變。”張宏偉如是說(shuō)。
隨著熱點(diǎn)一二線樓市趨冷，此前在三四線多處布局的房企日漸發(fā)力。如2016年拿下67宗地的中梁地產(chǎn)，當(dāng)前銷售表現(xiàn)也十分亮眼，前5個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售金額286.6億元，在全國(guó)排名第26位，今年以來(lái)在蕪湖、麗水、信陽(yáng)等具有較大潛力的三四線城市加大布局，優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯露。
聯(lián)合拿地模式蔓延至香港
中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，前5個(gè)月，碧桂園和保利分別以643億元和525億元拿地金額持續(xù)穩(wěn)居排行榜前兩位，恒大以491億元拿地金額位列第三，TOP10房企拿地總金額達(dá)4055億元。
全國(guó)5月份住宅用地成交總價(jià)的前十宗地中，前三甲均是聯(lián)合體拿地。其中天恒先與中糧、旭輝共同拿下北京朝陽(yáng)一宗地，后聯(lián)合中海、保利、中糧、以41.5億元競(jìng)得北京豐臺(tái)城鄉(xiāng)一體化槐房新宮“舊改+自住房”項(xiàng)目。
值得一提的是，聯(lián)合拿地這一模式甚至延伸至香港樓市。5月26日，中海與信和置業(yè)、嘉華國(guó)際抱團(tuán)奪得香港錦上路站一期土地，此宗地地盤(pán)項(xiàng)目約44.9萬(wàn)平方米，中標(biāo)價(jià)83.3億港元。
張宏偉認(rèn)為，“核心城市的出讓量有限，同時(shí)地價(jià)較高，而房企為了擴(kuò)大城市布局采取聯(lián)合拿地的策略，現(xiàn)階段聯(lián)合拿地可以在一定程度上解決部分房企在一線城市拿地緊張的問(wèn)題，同時(shí)也降低了房企的資金風(fēng)險(xiǎn)”。