據(jù)媒體報道,近日,有機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示4月上海租金指數(shù)較上月有所下降。而根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),4月居民消費價格中,租賃房房租環(huán)比上漲0.2%,漲幅較上月有所收窄。從房租環(huán)比增速的季節(jié)性因素看,每年春節(jié)后、以及7、8月份學(xué)生畢業(yè)季,是房租環(huán)比上行明顯的季節(jié)性時點。但今年春節(jié)前后房租上調(diào)力度明顯偏弱,反映租房需求的疲弱。從更大的周期上看,本輪房價上漲周期中房租增速明顯弱于過往兩個周期,房租增速與房價增速出現(xiàn)脫節(jié)。房租增速與房價增速脫節(jié),反映本輪房地產(chǎn)繁榮并非來源于居民收入的提升,而或是主要來自金融投資因素導(dǎo)致。本輪房價上行周期中,房租價格上行乏力,側(cè)面也說明居民收入增長的乏力,無力接受房租的進一步上調(diào)。居民收入增長疲弱的情況下,預(yù)計下半年CPI增速也將保持在較為低迷的水平。因為去年以來支持商品的是兩個原因:一是去庫存,二是地產(chǎn)拉動?,F(xiàn)在來看,庫存周期進入尾部,那么如果地產(chǎn)又開始面臨下行壓力,那么商品的壓力可能進一步加大。在地產(chǎn)投資和商品價格回落的背景下,債券仍然偏有利,維持10國債收益率3.6%的頂部中樞判斷不變。
對此我們的觀點如下:
從房租環(huán)比增速的季節(jié)性因素看,今年房租上調(diào)力度弱于往年
房租在每年春節(jié)后、以及7、8月份學(xué)生畢業(yè)季,是房租環(huán)比上行明顯的季節(jié)性時點。但今年春節(jié)前后房租上調(diào)力度明顯偏弱,反映租房需求的疲弱。
在房屋交易市場萎縮的情況下,房屋租賃價格增幅存在下滑壓力。截至5月31日,30大中城市商品房成交面積累計同比下降33.64%,其中一線城市累計同比下降32.98%,二線城市累計同比下降34.95%,三線城市累計同比下降31.73%。重點城市方面,截至5月31日,北京、上海、深圳商品房成交面積累計同比漲跌幅分別為-29.82%、-41.69%、-51.62%。新建住宅價格指數(shù)方面,北京、上海、深圳2017年4月環(huán)比變化0.20%、-0.10%、0.00%。4月份環(huán)京樓市調(diào)控效果初顯;京津冀地區(qū)部分城市新建商品住宅價格漲幅回落:北京4月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%,漲幅比3月份回落0.2個百分點,天津價格環(huán)比下降0.1%,比三月份的100.2回落0.3個百分點。4月全國租賃房房租同比2.8%,較年初3%回落0.2個百分點。尤其在一線城市,在房屋交易市場急劇萎縮的情況下,房屋租賃價格增幅出現(xiàn)下滑。
從地產(chǎn)周期來看,本輪房價上漲周期中房租增速明顯弱于過往兩個周期,房租增速與房價增速出現(xiàn)脫節(jié)。
在2009-2010年、2013年兩次房價上漲周期中,房租增速都一度明顯上升。房價繁榮與房租上漲之間之所以存在上述相關(guān)性,可能的原因包括:房價繁榮周期通常拉動產(chǎn)業(yè)鏈投資,最終會傳導(dǎo)到居民收入的增長,而居民日??芍涫杖氲脑鲩L提升了居民對于房租上調(diào)的承受能力;另一方面,房租總體水平的成功上調(diào),本身也增加了未來房價會繼續(xù)上漲的預(yù)期,這反過來也加劇房價的上行趨勢。
然而2016年以來的一輪房價上漲,房租增速卻沒有發(fā)生明顯抬升。房租與房價脫節(jié),或預(yù)示本輪房價上漲缺乏基本面支撐,而或是主要來自金融投資因素導(dǎo)致。隨著各地因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸加碼,未來金融投資因素對居民購房的支持力度將日益減弱,房地產(chǎn)銷量與價格,都會面臨負(fù)面壓力。
房租下行導(dǎo)致非食品價格下行壓力
本輪房價繁榮周期內(nèi),出現(xiàn)房租增速疲弱的現(xiàn)象,或預(yù)示經(jīng)濟增速下行的潛在風(fēng)險較大。
在房價明顯上行過程中,房租價格上行乏力,側(cè)面也說明居民收入增長的乏力,無力接受房租的進一步上調(diào)。居民收入增長疲弱的情況下,預(yù)計下半年CPI增速也將保持在較為低迷的水平。從歷史數(shù)據(jù)上來看,CPI與房租價格增速有較好的相關(guān)關(guān)系。本輪房價上行未能成功推升房租水平,也證明了未來CPI保持低位的可能性較大。
未來隨著高校畢業(yè)租房潮來襲,6月房租同比或會出現(xiàn)小幅上漲。但從長遠(yuǎn)考慮,形成完善的住房租賃市場體系,是人們住房需求的重要途徑之一,對于穩(wěn)定房價有著重要的積極作用。為了真正做到“房子是用來住的,不是用來炒的”,必須完善住房租賃市場,構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系。去年底的中央經(jīng)濟工作會議明確提出,要建立購租并舉的住房制度。多地也出臺了培育和發(fā)展住房租賃市場的措施。5月25日北京市住建委表示,今后5年北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng),計劃供地1300公頃,建設(shè)租賃住房50萬套,并主要通過集體建設(shè)用地安排。在熱點城市租賃房源真正落地后,現(xiàn)有租賃需求水平下,未來一線城市房租可能出現(xiàn)更明顯的下行。
若地產(chǎn)又開始面臨下行壓力,商品的壓力可能進一步加大
因為去年以來支持商品的是兩個原因:一是去庫存,二是地產(chǎn)拉動?,F(xiàn)在來看,庫存周期進入尾部,如果地產(chǎn)又開始面臨下行壓力,那么商品的壓力可能進一步加大。5月31日,上期所夜盤,螺紋鋼、熱軋卷板分別收跌2.4%、2.3%;橡膠、瀝青分別收跌3.9%、2.2%。國內(nèi)商品期市夜盤全線下跌,黑色系延續(xù)日間跌勢,雙焦跌逾4%。鐵礦石、甲醇、橡膠均跌超3%,螺紋鋼跌近3%,瀝青、熱卷跌逾2%。