學(xué)者：樓市調(diào)控還有大招登場(chǎng)

　　隨著金融去杠桿與經(jīng)濟(jì)防風(fēng)險(xiǎn)的逐步深化，各地樓市調(diào)控也正在“漸入佳境”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2016年四季度以來(lái)，全國(guó)超55個(gè)城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)超160次，樓市調(diào)控層層加碼，目前已進(jìn)入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”。

　　樓市調(diào)控的不斷升級(jí)，讓熱點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)有了些許松動(dòng)的跡象，在二手房占整個(gè)樓市成交量大頭的北京，相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，4月，二手住宅網(wǎng)簽16902套，環(huán)比減少35%，同比減少36%，二手住宅的成交均價(jià)為59564元/平米，相比3月下降6.8%，順義、房山等郊區(qū)下降幅度超過(guò)一成。5月上半月，北京二手住宅共網(wǎng)簽4817套，環(huán)比4月下半月又下降45.3%。

　　不僅如此，樓市調(diào)控似乎并沒(méi)有絲毫松動(dòng)的跡象，而且在部分地區(qū)仍在繼續(xù)加碼，4月底，北京樓市又迎來(lái)定向加息，部分商業(yè)銀行新房、二手房的首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%；與此同時(shí)，上海、廣州和深圳的部分商業(yè)銀行也收緊了房貸的優(yōu)惠力度，上海首套房貸利率由9折上調(diào)至95折甚至基準(zhǔn)。

　　相比于限購(gòu)、限價(jià)等手段，房貸利率上浮威力顯然更大，其對(duì)樓市殺傷力堪比調(diào)控中的“核彈”，以貸款100萬(wàn)、30年、等額本息為例，基準(zhǔn)利率1.2倍與基準(zhǔn)利率相比，月均還款相差611元，總利息相差22萬(wàn)。對(duì)于一線城市動(dòng)輒500萬(wàn)以上的一套商品房來(lái)說(shuō)，利率上浮對(duì)購(gòu)房者月均還款壓力無(wú)疑是十分顯著的。

　　2017年以來(lái)，維護(hù)金融安全已上升至政治局會(huì)議高度，“一行三會(huì)”紛紛出重拳進(jìn)行金融整肅，市場(chǎng)綜合利率顯著提升，因而在金融去杠桿背景下，市場(chǎng)的資產(chǎn)荒已逐步演變?yōu)樨?fù)債荒。具體來(lái)說(shuō)，2016年市場(chǎng)上流動(dòng)性較為充沛，利率也較低，無(wú)論是貨幣市場(chǎng)、商品市場(chǎng)還是樓市，大家都愿意以加杠桿方式去追逐一些回報(bào)率并不高的資產(chǎn)；但2017年起，央行在公開市場(chǎng)累計(jì)凈回籠資金量明顯大于凈投放資金量，并提高了MLF、SLF等貨幣工具的利率，銀監(jiān)會(huì)更是一口氣連出8道金牌重點(diǎn)打擊金融空轉(zhuǎn)。

　　央行貨幣放水的總閘門稍稍擰緊了一下，大型商業(yè)銀行的頭寸緊接著就吃緊，而從大型商業(yè)銀行放出的同業(yè)資金也就隨之減少且利率上浮，在整個(gè)市場(chǎng)上則表現(xiàn)為流動(dòng)性持續(xù)的緊張。在2016年，企業(yè)新發(fā)債利率基本在4.3%左右，且供不應(yīng)求，而在2017年4月份，新發(fā)公司債平均票面利率已升至5.68%，雖為近兩年來(lái)的最高值，但也只有信用較好的公司才能發(fā)行，而AA級(jí)城投債發(fā)債成本已升至7%附近，發(fā)債成本的提升讓很多公司甚至取消了發(fā)債。能較好的反應(yīng)市場(chǎng)流動(dòng)性水平的10年期國(guó)債期貨收益率5月中旬已逼近3.7%關(guān)口。

　　在市場(chǎng)流動(dòng)性持續(xù)吃緊、銀行負(fù)債成本持續(xù)上升的背景下，目前一線城市樓市的定向加息毫無(wú)疑問(wèn)的會(huì)很快傳導(dǎo)至二三線城市，最終市場(chǎng)房貸利率會(huì)出現(xiàn)明顯的提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)首套房平均貸款利率今年以來(lái)已連續(xù)4個(gè)月上升，4月末已升至4.5%，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升。

　　市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊不僅會(huì)增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，同樣會(huì)增加開發(fā)商的資金成本，房地產(chǎn)開發(fā)屬資本密集型行業(yè)，一面是政府限價(jià)，一面是資金成本大幅上升，最終侵蝕的是利潤(rùn)，“不拿地等死，高價(jià)拿地找死”同樣困擾地產(chǎn)商，可以斷言，地產(chǎn)商未來(lái)兩年的日子注定不會(huì)太好過(guò)。雖然近期公布的房地產(chǎn)開發(fā)投資與地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速仍在上漲，但研究顯示，以上兩項(xiàng)數(shù)據(jù)相對(duì)于調(diào)控政策一般會(huì)滯后3-5個(gè)月，也就是說(shuō)年中兩項(xiàng)指標(biāo)預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)下降。預(yù)計(jì)今年年底，開發(fā)商受困于不斷提高的資金成本，急于回籠資金也會(huì)迫使其加速銷售。不僅如此，作為樓市長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，熱點(diǎn)城市也紛紛提高了土地供給幅度，針對(duì)剛需的自住房供給也大幅增加，這樣可以分流一部分商品房的需求。

　　綜上，無(wú)論是從需求方還是供給方，樓市降溫都是必然。當(dāng)然，根據(jù)商品房市場(chǎng)化的10余年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每次樓市調(diào)控后三年內(nèi)都會(huì)因拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)需要而放松調(diào)控，導(dǎo)致的結(jié)果是迎來(lái)新一輪暴漲，因而有人就得出了每次調(diào)控都是下手的好時(shí)機(jī)的結(jié)論。

　　但此次與以往存在一個(gè)重大的不同是不能忽視的，這就是美國(guó)進(jìn)入加息周期。過(guò)往10年正好是美國(guó)貨幣擴(kuò)張的10年，我國(guó)外向型經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)讓我們積累了近4萬(wàn)億美元的外匯儲(chǔ)備（2014年中期），并形成了以外匯占款為基礎(chǔ)貨幣的主要發(fā)行方式。但資產(chǎn)價(jià)格的快速上漲和金融業(yè)的過(guò)快發(fā)展侵蝕了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資回報(bào)率，使得經(jīng)常項(xiàng)目與資本項(xiàng)目雙順差的格局在2015年后轉(zhuǎn)為一順一逆（資本項(xiàng)目逆差），對(duì)應(yīng)外匯占款呈逐漸減少的態(tài)勢(shì)，央行也就不得不開發(fā)PSL、MLF、SLF等新型貨幣工具發(fā)行基礎(chǔ)貨幣。一旦貨幣工具發(fā)行收縮那么基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量就會(huì)減少，對(duì)應(yīng)央行資產(chǎn)負(fù)債表也會(huì)隨之“縮表”，在我國(guó)仍以間接融資為主要途徑前提下，銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行業(yè)監(jiān)管的升級(jí)則會(huì)壓制貨幣乘數(shù)的擴(kuò)張，因而金融去杠桿背景下未來(lái)廣義貨幣同比增幅也會(huì)下降。

　　隨著美國(guó)加息頻率的加快，我國(guó)貨幣政策是不可能也不允許繼續(xù)寬松下去的，否則資本流出壓力將大增，好不容易壓下來(lái)的人民幣匯率貶值壓力也會(huì)再起，唯一的辦法就是收縮貨幣并跟著美聯(lián)儲(chǔ)加息節(jié)奏提高市場(chǎng)利率。根據(jù)聯(lián)邦公開市場(chǎng)委員會(huì)早前的聲明，2017、2018美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)加息6次以上，2019年將加息2次以上，預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)利率將可能達(dá)到3.5%左右。如此一來(lái)，最保守估計(jì)未來(lái)我國(guó)房貸利率也將達(dá)到6%以上，也就是說(shuō)樓市的定向加息其實(shí)才剛剛開始，未來(lái)調(diào)控即使放松，還貸壓力的大幅上漲仍是壓制房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。近期，環(huán)京熱點(diǎn)地區(qū)樓市由于投機(jī)色彩濃重目前已快速降溫。