對于樓市限購限貸的邊際效應(yīng)下降，“限售”已成為“撒手锏”。2017年3月23日，廈門首創(chuàng)“限售”政策，新購商品房取得房產(chǎn)證后滿2年才能出售。隨后，北京、廣州等30多個城市針對商品住房、“類住宅”啟動“限售”政策，土地拍賣“只租不售”案例也越來越多。近日，河北保定對一宗地進行拍賣，不僅限制最高地價，也限制最高房屋銷售價格，但最震撼的是，購房者自取得房產(chǎn)證之日起，10年內(nèi)不得買賣。“10年限售”也被認為是最嚴厲的調(diào)控。
如何看待限售？多數(shù)研究者指出，房屋在幾年內(nèi)不得出售，這是打擊投機和短炒的絕佳手段。從資產(chǎn)定價角度看，流動性越高的資產(chǎn)，投資者參與率越高，價格也就越高。比如，雖然我國上市公司盈利能力較差，但多年來市盈率(股價/每股收益)雄冠全球，原因就在于股票具有非常高的換手率。事實上，一旦流動性下降了，投資者參與率就下降了，資產(chǎn)價格也必然會下降。近年來，但凡房價上漲較快的城市，其房屋換手率一般都比較高。
比如，2015年深圳房價翻了一倍，背后是房屋高換手率。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，2015年深圳二手住房換手率高達8%。也就是說，2015年深圳幾乎每10套房，就有一套再交易一次，但同一時期，北京、上海房屋換手率僅3%左右。2016年以來，北京、廣州等地二手房換手率快速提升，學區(qū)房及投資客集中的一些商品房“妖盤”(類似于股票市場的“妖股”)，換手率高達20%-30%。當然，房價同比漲幅也是最快的，房天下統(tǒng)計的北京部分“妖盤”，2016年房價漲幅高達80%左右。
目前，“資產(chǎn)荒”預(yù)期下的購房行為普遍，特別是“加杠桿”購房，這是本輪房價快速上漲的罪魁禍首。因此，啟動限售政策，通過凍結(jié)交易、改變預(yù)期、增加杠桿成本，直接消滅了投資和短炒需求。但是，筆者認為，限售政策在這個時候大范圍“登場”，絕非僅僅是一項類似于限購、限貸和限價的簡單行政干預(yù)措施，要放在當前樓市大環(huán)境、經(jīng)濟金融的大環(huán)境下面來理解。限售這項措施將對未來樓市、資產(chǎn)價格、資金流向和金融風險產(chǎn)生深遠的影響。
春節(jié)后開啟的新一輪調(diào)控，一個最大的背景就是，熱點城市和區(qū)域的房價在短短的2年內(nèi)上了“新臺階”。2015年以來，熱點城市及周邊的房價水平至少上漲了100%-150%，盡管有改善型需求、返鄉(xiāng)置業(yè)的推動，但“資產(chǎn)荒”預(yù)期下的“加杠桿”購房，無疑是房價上漲的最大推手。這部分需求，很多是要在未來“套現(xiàn)”的。根據(jù)筆者調(diào)研，熱點樓市目前出現(xiàn)了一個新現(xiàn)象，就是價格“鎖定效應(yīng)”，即一個樓盤某一套房子的實際成交價格，將鎖定同類戶型的其他價格。
一旦降價“套現(xiàn)”，該樓盤的房價就會下跌，特別是投資性房產(chǎn)占比高的樓盤或區(qū)域。目前，新一輪樓市調(diào)控已經(jīng)上升到防范金融風險的“國家戰(zhàn)略”地位，無論對樓市調(diào)控，還是金融“去杠桿”，管理層的決心和意志都是堅定的。因此，大批的資產(chǎn)配置購房未來會有“套現(xiàn)”的需求。特別是，隨著資金環(huán)境的緊縮，樓市杠桿的收緊，以及持續(xù)調(diào)控疊加對于預(yù)期的沖擊，不僅“套現(xiàn)”需求會增加，還會產(chǎn)生從“套現(xiàn)”到“拋盤”的轉(zhuǎn)換，這就是樓市踩踏式出逃危機。
若房屋在幾年內(nèi)不得出售，即便樓市回調(diào)，也不會產(chǎn)生大規(guī)?！疤赚F(xiàn)”，并導(dǎo)致各路需求出逃，形成樓市回調(diào)共振，這是避免踩踏式樓市危機的手段。另外，近年來雖然貨幣投放和銀行總資產(chǎn)年均增速分別高達15%和20%以上，遠遠超過實際GDP增長，但我國并沒有爆發(fā)嚴重的通貨膨脹，根源就在于作為不可貿(mào)易品的商品房，吸納了絕大多數(shù)流動性，這就是資金老虎入籠。未來，如果資金大規(guī)模從不動產(chǎn)領(lǐng)域流出，資產(chǎn)價格“高位泄洪”，這是實體和金融難以承受之重。
未來，美國將進入加息通道，加上本幣仍有貶值預(yù)期，國內(nèi)資本外流明顯，盡管近期有了一些限制性措施，但仍舊避免不了資金通過各種渠道外流。樓市限售政策出臺后，不僅大量資金沉淀在不動產(chǎn)上，不會因出逃而造成資產(chǎn)價格暴跌，而且還阻斷了資金流出和人民幣無謂貶值，這也為實體經(jīng)濟改革與復(fù)蘇提供了更長時間的窗口期。因此，此時大范圍啟動限售政策，甚至蔓延至三四線城市，筆者認為，這中間就有為樓市和金融風險未雨綢繆的意味。
時至今日，盡管我國房地產(chǎn)市場化發(fā)展了近20年，但基本上處于“單邊上漲”的走勢，始終沒有經(jīng)歷過一輪完整的由漲到跌、有峰有谷的周期，造成了全社會普遍存在著“房價必然會上漲”的預(yù)期。在政府托底及基于金融風險、GDP增長擔憂的救市，讓這種預(yù)期變成了剛性預(yù)期、樓市剛性兌付，造成炒房泛濫、換手率高企。問題是，從國際經(jīng)驗看，這種預(yù)期恰恰是金融危機爆發(fā)的最大誘因。啟動限售政策，降低換手率，也能夠讓投機炒作的情緒迅速降溫，讓購房者的眼光更加長遠一些，從而讓風險慢慢消化。筆者認為，但凡公共政策都有成本。房地產(chǎn)市場是“不完全市場”、準公共品市場，即便是發(fā)達國家，也有多項限制性措施，比如限制銷售對象，甚至干預(yù)房價和租金漲幅。