近日，保定出臺(tái)號(hào)稱“史上最嚴(yán)”限售措施，規(guī)定購房者取得房產(chǎn)證后10年內(nèi)不得買賣。如今珠海在土地出讓中也加入類似的“十年限售”措施。
與保定相比，珠海市“十年限售”的情況有幾個(gè)特點(diǎn)：
第一：數(shù)量多。目前所知保定執(zhí)行所謂“十年限售”的地塊只有一宗土地。而珠海方面前前后后有三宗。最早的兩宗土地是5月2日，最近的一宗是5月17日。
第二：類型多樣。保定方面十年限購的土地用途主要是居住用途，而珠海方面則既有居住用途也有商業(yè)用途。
宅地商地都受限限售10年還限購買人群
截至5月24日，珠海市國土資源局共掛牌出讓15幅地塊，其中3幅住宅地塊給出“10年限售”的規(guī)定。按照地塊的出讓公告，三幅住宅地塊除了限定十年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓以外，還把購買人的購買范圍進(jìn)行了詳盡的限定。
5月2日，珠國土儲(chǔ)2017-16號(hào)地塊關(guān)于購買人的銷售范圍規(guī)定：上述地塊用于企業(yè)員工生活配套項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目所建住宅僅限銷售給珠海高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)注冊(cè)的工業(yè)企業(yè)員工，員工所取得住宅自核發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》之日起10年后方可轉(zhuǎn)讓。
同日，另外一幅為珠國土儲(chǔ)2017-26號(hào)地塊也掛牌出讓，地塊規(guī)定住宅僅能銷售給競(jìng)得人及其實(shí)際投資人在本地的關(guān)聯(lián)企業(yè)員工或珠海高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)注冊(cè)的工業(yè)企業(yè)員工，員工所取得住宅自核發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》之日起10年后方可轉(zhuǎn)讓。
5月17日，珠國土儲(chǔ)2017-30號(hào)地塊掛牌出讓模式與上述兩幅住宅地塊相似。地塊同樣規(guī)定住宅僅能銷售給競(jìng)得人及其實(shí)際控制人的關(guān)聯(lián)企業(yè)員工或香洲區(qū)洪灣港及周邊區(qū)域范圍內(nèi)的企業(yè)員工，員工所購住房自《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》頒發(fā)之日起10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
除了住宅地塊，商業(yè)地塊亦要求嚴(yán)苛。
珠海市國土資源局官網(wǎng)上，多幅出讓的商業(yè)用地也在出讓要求中給出諸多限制，包括要求競(jìng)得企業(yè)自持10年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷售。
舉例而言，國土儲(chǔ)2017-23號(hào)地塊的規(guī)劃用途為商務(wù)、商業(yè)。該地塊要求競(jìng)得者自項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起10年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷售。同時(shí)對(duì)地塊項(xiàng)目的稅收貢獻(xiàn)等也有要求，一旦考核不達(dá)標(biāo)還需每年向珠海保稅區(qū)管委會(huì)支付上百萬元的違約金。
“十年限售”有何作用？
從道理上講，珠海方面從土地拍賣市場(chǎng)采取的“十年限售”措施有如下作用：
1、如果拍得土地之后，十年之內(nèi)不能賣出（轉(zhuǎn)讓、抵押）物業(yè)，實(shí)際上等于無形中降低了這塊土地的投資價(jià)值（再抵押價(jià)值），并大幅度地增加了開發(fā)商們的持有成本（考慮到貨幣政策收緊，開發(fā)商的資金獲取成本會(huì)日益增加）。而這個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)所產(chǎn)生的余波很可能會(huì)讓開發(fā)商在拿地的時(shí)候心有余悸，讓土地拍賣市場(chǎng)——這一住房初始市場(chǎng)像購房市場(chǎng)一樣逐漸冷卻下來。
2、從限定特定購買人群和禁止轉(zhuǎn)讓、銷售等措施來看，珠海政府是想盡可能的保證，蓋出來的房子是拿來住。因?yàn)閺膶?shí)際需求出發(fā)，在附近工作的人群應(yīng)該具有最大的可能買房拿來住，而不是炒。而商業(yè)用途的地塊，則也是希望保證該地塊的用途以非炒作性質(zhì)的實(shí)際使用用途為主。
3、這種辦法可能會(huì)把資金實(shí)力不強(qiáng)，不能夠抗住十年限售期的那些中小型開發(fā)商擠出市場(chǎng)，從而有利于市場(chǎng)的健康的穩(wěn)定，當(dāng)然對(duì)于大型開發(fā)商來說變相的其實(shí)是利好。
從限購、限貸、限價(jià)到如今的10年內(nèi)限售，樓市調(diào)控一步步收緊。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，十年限售政策固然嚴(yán)厲，可也是鼓勵(lì)了真正的自住需求，促使住房回歸居住屬性。對(duì)于投機(jī)需求而言，流動(dòng)性長期禁錮無法快速周轉(zhuǎn)，未來不確定性增加，勢(shì)必將擠出投機(jī)需求。
“十年限售”是否會(huì)成為主流？
如果說，之前只有單獨(dú)一個(gè)保定出臺(tái)十年限售政策，那可能不會(huì)出現(xiàn)全國跟進(jìn)的情況。這是因?yàn)楸６ū容^特殊。
中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，保定十年限售政策是在京津冀協(xié)同發(fā)展的特定背景下，對(duì)特定地塊的特殊規(guī)則，其主要目的是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和房價(jià)走勢(shì)，表明堅(jiān)決抑制投機(jī)、支持自住的態(tài)度。
如今，珠海也出現(xiàn)了“十年限售”，這就讓人產(chǎn)生了疑惑：保定和珠海的十年限售會(huì)在全國鋪開，成為一種常態(tài)化嗎？
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，目前保定僅有一塊地的商品房十年限售，未來可能零星有個(gè)別地塊也這樣，但保定地區(qū)不可能大面積推廣，更不太可能全國推廣。“十年限售時(shí)間太長，對(duì)于買房人是嚴(yán)重的管制，現(xiàn)在部分城市2年或3年限售在一定程度上可以理解，短時(shí)間內(nèi)為抑制投機(jī)，而十年限售太嚴(yán)厲，也沒有必要?！?br/>
目前，限售政策已經(jīng)成為此輪調(diào)控的重要特點(diǎn)，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前全國已經(jīng)有超過30個(gè)城市開啟“限售”，多數(shù)城市明確新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2-3年方可上市交易。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市“限售”的時(shí)間長度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間、市場(chǎng)周期的時(shí)間、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時(shí)間并非任意制定。2年或3年限售政策比較普遍的政策，預(yù)計(jì)更多城市會(huì)跟進(jìn)，北京、上海、蘇州等這些核心城市也不例外。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷則認(rèn)為，一二線城市房價(jià)長期看漲，在這種情況下，需求就被激發(fā)出來，包括有資格的改善性需求也變成了投資者，再多的供應(yīng)也難以滿足“全民購房式”需求，因此，增加供應(yīng)只是供給側(cè)改革的一個(gè)方面，抑制投資和房價(jià)上漲預(yù)期是另一個(gè)方面，預(yù)計(jì)一二線城市限價(jià)令將長期執(zhí)行，特別是一線城市至少5年，限售將從目前的兩三年延長到四五年。