繼日前，保定出現(xiàn)有史以來的第一次“十年限售”之后，就在昨天，據(jù)澎湃新聞的報(bào)道，珠海也出現(xiàn)了十年限售的情況。
在澎湃爆出珠海10年限售的消息之后，暴哥立刻從其消息來源，即珠海市國(guó)土資源局查探了一番，結(jié)果確實(shí)驚人！
相比于保定5月15日的土地出讓須知，珠海方面應(yīng)該說更早得執(zhí)行了10年限售?。ㄈ绻罄m(xù)沒有其他城市被爆出更早的十年限售記錄，那么珠海政府可能是全國(guó)最早開始嘗試十年限售期的）
除了比保定早以外，珠海市的十年限售的情況還有幾個(gè)特點(diǎn)：
第一：數(shù)量多。目前所知保定執(zhí)行所謂“十年限售”的地塊只有一宗土地。而珠海方面前前后后有三宗。最早的兩宗土地是5月2日，最近的一宗是5月17日。
第二：類型多樣。據(jù)暴哥所知，保定方面十年限購的土地用途主要是居住用途，而珠海方面則既有居住用途也有商業(yè)用途。
從道理上講，珠海方面從土地拍賣市場(chǎng)采取的“十年限售”措施有如下作用：
1、現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)了一種比較怪異的情況，一方面住房市場(chǎng)，也就“面包”市場(chǎng)，出現(xiàn)冰封現(xiàn)象，銷售清淡、觀望情緒濃厚，但另一方面，與住房市場(chǎng)相對(duì)的土地拍賣市場(chǎng)，也就是“面粉”市場(chǎng)卻仍然保持適度的火熱，即使在各地使出了限價(jià)等手段之后仍然這樣。
那么如果拍得土地之后，十年之內(nèi)不能賣出（轉(zhuǎn)讓、抵押）物業(yè)，實(shí)際上等于無形中降低了這塊土地的投資價(jià)值（再抵押價(jià)值），并大幅度地增加了開發(fā)商們的持有成本（考慮到貨幣政策收緊，開發(fā)商的資金獲取成本會(huì)日益增加）。
而這個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)所產(chǎn)生的余波很可能會(huì)讓開發(fā)商在拿地的時(shí)候心有余悸，讓土地拍賣市場(chǎng)——這一住房初始市場(chǎng)像購房市場(chǎng)一樣逐漸冷卻下來，從心理層面達(dá)成極大地威懾作用。
2、從限定特定購買人群和禁止轉(zhuǎn)讓、銷售等措施來看，珠海政府是想盡可能的保證，蓋出來的房子是拿來住。因?yàn)閺膶?shí)際需求出發(fā)，在附近工作的人群應(yīng)該具有最大的可能買房拿來住，而不是炒。而商業(yè)用途的地塊，則也是希望保證該地塊的用途以非炒作性質(zhì)的實(shí)際使用用途為主。
3、還有一點(diǎn)，是這種辦法可能會(huì)把資金實(shí)力不強(qiáng)，不能夠抗住十年限售期的那些中小型開發(fā)商擠出市場(chǎng)，從而有利于市場(chǎng)的健康的穩(wěn)定，當(dāng)然對(duì)于大型開發(fā)商來說變相的其實(shí)是利好。
當(dāng)然，對(duì)于任何炒房子、炒地皮的人來說，基本上等于可以回家洗洗睡了。
那么接下來，最大的疑惑來了，保定和珠海的十年限售會(huì)在全國(guó)鋪開，成為一種常態(tài)化的，也就是長(zhǎng)效機(jī)制嗎？
如果說，只有單獨(dú)一個(gè)保定出臺(tái)十年限售的政策，那可能不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)跟進(jìn)的情況。這是因?yàn)楸６ū容^特殊，雄安新縣，就在這里。
雄安新縣未來完全可能是只租不賣，執(zhí)行一套全新的住房體系。為了保障雄安新縣的住房方案能夠安穩(wěn)的，較少受打擾地落實(shí)，對(duì)周邊地區(qū)進(jìn)行強(qiáng)力地控制是有必要的。
然而，現(xiàn)在我們知道。珠海也開始走十年路線，而且比保定執(zhí)行的更多。這就足以引發(fā)人的聯(lián)想了。
我們知道，作為城市的執(zhí)政者，常常會(huì)有跟隨，“比狠”的風(fēng)潮，來凸顯當(dāng)局者的管控意愿，那么如果把珠海算作二線城市，全國(guó)其他和珠海同一檔位的二線城市是不是主動(dòng)被動(dòng)的會(huì)有一些動(dòng)能驅(qū)使城市管理者跟隨珠海的方案呢？而比珠海等級(jí)更高的熱點(diǎn)城市，在看到珠海的措施如果起到不俗地效果之后，也很可能會(huì)一一效仿。
暴哥此前曾經(jīng)寫過一篇《比限購限貸更狠的“限售”，為何一定是2年！》，從貨幣和經(jīng)濟(jì)周期等層面出發(fā)，把限售期鎖定在2到3年都是符合短期經(jīng)濟(jì)周期邏輯的。而十年限售，已經(jīng)完全超出了短期所能預(yù)見的經(jīng)濟(jì)周期走勢(shì)了，換句話說超出了我們一般的思考。
暴哥此前曾經(jīng)考慮過，把限售2到3年方案，變成一種常態(tài)化的手段，從短期的調(diào)控過度為長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制。也就是說未來每一個(gè)新開發(fā)的樓盤都按照限售期2到3年來執(zhí)行，一直延續(xù)下去。這種方式其實(shí)比較合理，既有彈性又有和經(jīng)濟(jì)周期相匹配。
但一次性來十年這樣就有點(diǎn)可能過長(zhǎng)了，因?yàn)槭甑牟淮_定性實(shí)在太強(qiáng)，誰也無法預(yù)料經(jīng)濟(jì)和樓市的情勢(shì)會(huì)如何，到時(shí)候看到情況比較嚴(yán)重，在進(jìn)行調(diào)整，那么政策的公信力或許就有一些……
另外，樓市的流動(dòng)性被長(zhǎng)期卡死，就等于把市場(chǎng)的游戲規(guī)則完全改變了。盡管暴哥不贊同炒樓這種行為，但十年對(duì)于很多一般性，有小換大等剛性需求的人來說，可能同樣比較痛苦。
還有，全國(guó)層面鋪開十年限售對(duì)于我國(guó)追求相對(duì)穩(wěn)定的樓市和金融市場(chǎng)來說可能也會(huì)出現(xiàn)一定的問題，一方面是銀行的資產(chǎn)中和土地、樓市相關(guān)的比較多，這部分資產(chǎn)需要開發(fā)商擁有比較好的現(xiàn)金流和信貸資質(zhì)，那么一旦十年期限貸全面鋪開，對(duì)大小開發(fā)商長(zhǎng)期的現(xiàn)金流及還貸能力會(huì)是一定的打擊，最終可能會(huì)影響銀行體系和金融整體的穩(wěn)定；
另一方面，在執(zhí)行十年期的期間市場(chǎng)的情緒可能會(huì)有更大的波動(dòng)，樓價(jià)下跌可能從逐漸、緩慢的發(fā)展進(jìn)入更快的加速下跌區(qū)間，而十年限售期之后，有可能出現(xiàn)樓價(jià)快速上漲的情況，暴漲暴跌是誰也不想看到的。
最后，長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，比如在持有成本端（房地產(chǎn)稅）和交易成本端（交易稅）等機(jī)制還沒有推出，屆時(shí)市場(chǎng)的反應(yīng)和情緒還未可知。如果反響相對(duì)激烈，那么十年限售期很可能會(huì)加速情緒的轉(zhuǎn)變，造成不必要的波動(dòng)。
總之，暴哥認(rèn)為“十年限售”目前還不具備成為長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的條件。不過“十年限售”的出現(xiàn)或許意味著，我們樓市調(diào)控工具箱工具和手段還有很多！
相信，決策層只要有決心和毅力，房子會(huì)越來越變成拿來住的，而不是拿來炒的！