近期樓市調(diào)控可謂是史上最嚴(yán)大招，中國(guó)已有超過(guò)30個(gè)城市出臺(tái)“購(gòu)房后一定時(shí)間內(nèi)不允許上市交易”的“限售”措施，正所謂不給“炒房者”一絲抬頭的機(jī)會(huì)。
今年3月，廈門(mén)率先出臺(tái)樓市限制交易政策：新購(gòu)買(mǎi)住房的，需取得產(chǎn)證后滿(mǎn)2年方可上市交易。隨后，不少城市陸續(xù)加入“限售”隊(duì)伍。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，出臺(tái)限售政策的城市已經(jīng)逾30個(gè)城市，包括成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州、常州、長(zhǎng)樂(lè)、閩侯、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟(jì)南、鄭州、高碑店、蕪湖、開(kāi)封、南京、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、嘉興、承德、保定、北京(保定、北京等均為有部分限制)等。
從各城出臺(tái)的“限售”政策來(lái)看，大多將商品房出售的條件定在須取得產(chǎn)證滿(mǎn)2~3年之后。
而最為嚴(yán)厲的“限售”則來(lái)自保定。該市于5月份分兩批次掛牌30宗土地，其中一宗土地在“出讓須知”中提出，競(jìng)得土地的競(jìng)買(mǎi)人需告知購(gòu)房人，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)。限制交易的年限達(dá)到10年之久。
成交整體下滑
中投證券5月23日的研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)的調(diào)控措施成效明顯，2017年前20周，一二手房成交累計(jì)同比呈現(xiàn)不斷下滑的趨勢(shì)。
一手房市場(chǎng)上，2017年前20周，在列入統(tǒng)計(jì)范圍的4一個(gè)一線城市、16個(gè)二線城市一手房成交降幅不斷擴(kuò)大；而16個(gè)三線城市成交累計(jì)增幅也持續(xù)收窄。
而二手房市場(chǎng)上，2017年前20周，在列入統(tǒng)計(jì)范圍的2一個(gè)一線城市、9個(gè)二線城市、4個(gè)三線城市中，雖然近期降幅有所收窄，但整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)
成交量下滑的同時(shí)，房?jī)r(jià)飆漲也得到了抑制。5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，4月份，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落，回落幅度在0.7至7.4個(gè)百分點(diǎn)之間，其中有9個(gè)城市環(huán)比下降或持平。
比如一線城市中的上海，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)在去年11月出現(xiàn)持續(xù)大幅上漲后的首次下降。雖然今年2月份因春節(jié)后需求大量回升的慣性而導(dǎo)致環(huán)比漲幅略有“抬頭”，但從3月份開(kāi)始，上海新建商品住宅價(jià)格又呈現(xiàn)連續(xù)下降態(tài)勢(shì)，降幅保持在0.1至0.2個(gè)百分點(diǎn)之間。
分析人士表示，限售使得房地產(chǎn)的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，尤其對(duì)于加杠桿的炒房者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，因此將之視為釜底抽薪的“頂配大招”。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，拿到房產(chǎn)證開(kāi)始持有兩年才能賣(mài)，意味著持有成本大大提高，短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)不可能了?！?br/>
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，限售明顯打擊了投機(jī)和投資需求，使得房地產(chǎn)的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對(duì)于加杠桿的投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。
未來(lái)或有更多城市加入
交通銀行分析報(bào)告預(yù)測(cè)，雖然全國(guó)各大熱點(diǎn)城市的樓市連續(xù)“降溫”顯著，但“因地制宜、因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策“高峰”并未完結(jié)，調(diào)控正走向深化，未來(lái)或有更多城市加入上調(diào)首套、二套房貸利率的隊(duì)伍之中。
張大偉表示，“限售，事實(shí)上就是樓市的去杠桿政策，按照3至5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。限售未來(lái)預(yù)計(jì)將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會(huì)超過(guò)50個(gè)城市執(zhí)行限售。”
限售將持續(xù)多久？
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本輪樓市“限售”的時(shí)間長(zhǎng)度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間、市場(chǎng)周期的時(shí)間、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時(shí)間并非任意制定。
從調(diào)控政策來(lái)看，從去年10月份計(jì)算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年的三季度。
三類(lèi)人或?qū)⑼藞?chǎng)
從個(gè)人投資投機(jī)者來(lái)看，當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整期與風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之后，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)也結(jié)束，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類(lèi)投資投機(jī)客將退場(chǎng)：
“加杠桿”入市的“散戶(hù)”。這一輪樓市“全民炒房”局面的出現(xiàn)和“散戶(hù)”入市密不可分。它們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買(mǎi)房，氛圍就像大媽買(mǎi)黃金炒股，甚至有部分“散戶(hù)”加杠桿操作投資。毫無(wú)疑問(wèn)，這個(gè)階段的樓市已經(jīng)瘋狂至極，“散戶(hù)”是高位入市。而當(dāng)2017年年中市場(chǎng)調(diào)整期來(lái)臨之時(shí)，也是這部分“散戶(hù)”無(wú)法承受房?jī)r(jià)止?jié)q甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時(shí)(加杠桿資金的期限一般為12個(gè)月左右，少部分24個(gè)月，明年年中剛好是今年上半年加杠桿入市資金到期的日子)，屆時(shí)今年上半年以來(lái)加杠桿入市的“散戶(hù)”勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)拋售資產(chǎn)的狀況。
運(yùn)營(yíng)狀況不佳的私營(yíng)企業(yè)主。由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時(shí)處于低谷期，私營(yíng)企業(yè)主的企業(yè)運(yùn)營(yíng)可能會(huì)遇到資金面的問(wèn)題，屆時(shí)，它們可能舍卒保車(chē)，拋售一部分前期投資的房產(chǎn)，緩解企業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力。
特定需求的群體也有可能拋售房產(chǎn)。比如置換類(lèi)需求、一部分海外移民，他們?yōu)榱双@得更好的教育環(huán)境、居住條件等，在市場(chǎng)調(diào)整期到來(lái)時(shí)可能通過(guò)拋售房產(chǎn)的形式進(jìn)行置換。
馬光遠(yuǎn)：房?jī)r(jià)短期暴跌不太可能
那么房?jī)r(jià)能夠跌到讓大多數(shù)人能夠買(mǎi)的起的程度嗎？經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，我不認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)短期會(huì)暴跌甚至崩盤(pán)，因?yàn)橹畏績(jī)r(jià)平穩(wěn)的一些長(zhǎng)期元素仍然存在。
在限售的風(fēng)暴下，房地產(chǎn)的天會(huì)怎么變？馬光遠(yuǎn)總結(jié)以下6點(diǎn)：
第一，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在轉(zhuǎn)移，包括北京在內(nèi)的熱點(diǎn)城市的風(fēng)險(xiǎn)在聚集；
第二，一旦市場(chǎng)進(jìn)入冰河時(shí)代，今年年底就會(huì)有城市調(diào)整過(guò)于嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策；
第三，不管調(diào)控多嚴(yán)，每個(gè)城市房?jī)r(jià)的表現(xiàn)仍然是不一樣的，一些價(jià)格偏低的城市房?jī)r(jià)仍然會(huì)漲，今年是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)位不錯(cuò)的三線城市以及去年沒(méi)有漲的東北的大城市；
第四，四五線城市的數(shù)量泡沫沒(méi)有改變，買(mǎi)房子住可以，但不要大量投資；
第五，坦率講，一些三四五線城市的房?jī)r(jià)真的不是太高了，而是太低了。我前幾天去福建南平新區(qū)，一聽(tīng)房?jī)r(jià)，幸福感太強(qiáng)了；
第六，以城市群的概念，而不是城市的概念看房地產(chǎn)的未來(lái)，長(zhǎng)期看，中國(guó)房?jī)r(jià)最安全的區(qū)域仍然是三大國(guó)家級(jí)城市群，以及不超過(guò)10個(gè)區(qū)域性的城市群輻射涵蓋的城市，這是中國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)化人口增量最為集中的地方。
中國(guó)的城鎮(zhèn)化，將是這些城市房?jī)r(jià)最大的支撐，這些城市群，也將是中國(guó)房地產(chǎn)的“諾亞方舟”。
只租不賣(mài)或成新調(diào)控模式
據(jù)央廣網(wǎng)觀點(diǎn)，在樓市調(diào)控上，要求開(kāi)發(fā)商住房建成后只租不賣(mài)或?qū)⒊蔀橐环N新的模式。
今年5月11日，江蘇省蘇州市掛牌出讓的地塊中要求開(kāi)發(fā)商按比例自持地塊。該地塊要求計(jì)容建筑面積的50%可分割銷(xiāo)售，其余50%不可分割銷(xiāo)售且不得分割轉(zhuǎn)讓并只能用于租賃。這也意味著，50%不可分割銷(xiāo)售的部分需要開(kāi)發(fā)商自持。
在此之前，多地也已開(kāi)展了類(lèi)似做法。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，包括上海、北京、天津、廣州市等城市實(shí)行住宅自持模式。
2016年5月，上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一幅住宅用地出讓?zhuān)?guī)定開(kāi)發(fā)商必須自持項(xiàng)目15%住宅物業(yè)70年，只能租賃，不能銷(xiāo)售。
2016年11月，北京首試競(jìng)拍“住宅自持”模式。當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。當(dāng)競(jìng)報(bào)自持比例達(dá)到100%，轉(zhuǎn)入投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售，租賃合同期限不超10年。
2017年2月13日，天津市市區(qū)國(guó)土資源分局宣布地塊報(bào)價(jià)到達(dá)上限，拼“自持面積”。
2017年4月13日，廣東省廣州公共資源交易網(wǎng)發(fā)布土地出讓補(bǔ)充公告，將于28日進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的兩宗住宅用地將采取新的出讓方式，涉及限制最高限價(jià)、競(jìng)保障房、競(jìng)房源自持、搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)拍者等方面。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，未來(lái)只租不售或?qū)?huì)成為房?jī)r(jià)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的重要組成部分，“一方面租售并舉是樓市長(zhǎng)效體制的一個(gè)方面，增加開(kāi)發(fā)商手中持有型出租房源可以平穩(wěn)增加市場(chǎng)租賃房源、平穩(wěn)租賃價(jià)格。第二個(gè)主要還是跟土地調(diào)控有關(guān)系，整體而言從只租不售市場(chǎng)看，現(xiàn)在在逐漸增加，它的核心政策邏輯是房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，減少它的交易屬性?！?