過去，多重“辣招”之下香港樓市卻熱度不減。要馴服樓市狂潮，香港似乎不能一味等待美聯(lián)儲加息，此時“辣招”再現(xiàn)。上周，香港金融管理局宣布推出3項新一輪物業(yè)按揭逆周期措施，以調(diào)控樓市，其中包括限制主要收入來自外地的貸款申請人，“供款與入息比率”上限下調(diào)10%。
樓市“逆轉(zhuǎn)”
今年與去年的香港樓市相比，是兩種完全不同的景象。
“去年這個時候，店外頭填滿了各種劈價盤：一個又一個樓價數(shù)字被馬克筆劃去，標(biāo)上醒目標(biāo)簽——機(jī)不可失、一劈再劈，再降10%等等?！痹谙愀蹚氖轮薪樯獾年愊壬嬖V記者，“現(xiàn)在這種劈價盤廣告很少了，那時候抄底可賺了?！?br/>
的確，2016年伊始許多關(guān)于香港樓市的“壞消息”陸續(xù)傳來。當(dāng)時，多家機(jī)構(gòu)和投資大鱷都預(yù)計在美聯(lián)儲加息和多重“辣招”不解除的背景下，香港房價將出現(xiàn)至少10%的跌幅。
然而，事實(shí)并非如此。
美聯(lián)物業(yè)提供的香港樓價走勢圖顯示，從2015年8月開始香港樓市就出現(xiàn)向下的趨勢，這種情況一直持續(xù)到去年3月至4月。不過，截至今年4月，香港樓市平均呎價已經(jīng)回升到11376港元，環(huán)比上升2.2%，處于歷史最高水平。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及研究中心綜合土地注冊處資料顯示，截至今年5月17日，香港一手住宅注冊量達(dá)到6985宗，涉及金額已達(dá)999.7億港元，為歷來最快達(dá)到千億港元的年份，比起紀(jì)錄最快的2015年需時7個月更短。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝指出，今年開發(fā)商加快推盤，期間賣地地價又屢創(chuàng)新高，樓市氣氛進(jìn)一步向好，即使首季更以逾一成的溢價推盤，但依然取得理想的銷售業(yè)績，帶動今年香港新盤市場表現(xiàn)突出。
樓市火熱 “地王”相隨
一些房企早已將眼光瞄準(zhǔn)香港市場，香港也在近日出現(xiàn)新的“雙料地王”，很是撩撥了大眾的神經(jīng)。
近日，位于香港中區(qū)美利道的內(nèi)地段第9051號商業(yè)用地，由恒基兆業(yè)以232.8億港元摘獲，該地樓面呎價高達(dá)約5萬港元，約合每平方米491853元人民幣，該地塊無論是單價還是總地價均刷新了香港土地價格的新紀(jì)錄。
對于市場來說，這個結(jié)果是出乎意料的，李嘉誠并未能如傳言般成功將美利道商地收入囊中，而是由近一兩年來頻繁放售香港資產(chǎn)的恒基兆業(yè)標(biāo)得地塊。高力國際亞洲區(qū)估價及咨詢服務(wù)常務(wù)董事長張翹楚預(yù)計，未來項目落成后每平方英呎租金可達(dá)170至200港元。目前，香港國際金融中心一二期平均每平方英呎租金約為180港元。
位于九龍啟德第1K區(qū)1號地盤的新九龍內(nèi)地段第6567號住宅用地，中標(biāo)者則為合景泰富與龍湖地產(chǎn)聯(lián)合體，地價72.3億港元。合景泰富自與龍光地產(chǎn)拿下鴨脷洲地塊后又再次布局港島，攜手龍湖擊敗了包括龍光地產(chǎn)在內(nèi)的15家企業(yè)，龍湖地產(chǎn)則趁此首入香港。而啟德宅地則吸引了萬科、龍湖、合景泰富、深圳控股、龍光地產(chǎn)等內(nèi)地房企。如此看來，內(nèi)地房企對于香港宅地更有著濃厚的興趣。
其實(shí)，近來內(nèi)地房企頻頻現(xiàn)身香港土地市場并多次成功搶地，引發(fā)市場關(guān)注。據(jù)香港地政總署統(tǒng)計，2016年5月至2017年2月期間，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價為1020.6億港元，其中內(nèi)資企業(yè)占據(jù)一半。高力國際預(yù)計，今年會有更多內(nèi)地發(fā)展商赴港投地，香港將有機(jī)會在今年超越紐約，成為最受內(nèi)地資金追捧的房地產(chǎn)市場。過去香港土地市場基本由本地家族財團(tuán)主導(dǎo)的市場格局正在發(fā)生改變。
辣上加辣 能否奏效？
為了調(diào)控樓市，香港特區(qū)政府其實(shí)早已多次出手，并在去年11月再次“加辣”，全面提高買賣住宅物業(yè)印花稅率，無論交易價格，稅率調(diào)高至交易額的15%。由于此前針對非本地居民需付15%的買家印花稅繼續(xù)適用，加上新“辣招”中統(tǒng)一規(guī)定的15%物業(yè)印花稅，這意味著海外買家在香港置業(yè)需付高達(dá)30%的稅款。今年4月，香港行政長官梁振英表示將收緊印花稅條例，若一份合約購買兩個以上的單位需要繳付15%印花稅，以抑制樓市投機(jī)。
上周，香港金融管理局宣布推出3項新一輪物業(yè)按揭逆周期措施，以調(diào)控樓市，其中包括限制主要收入來自外地的貸款申請人，“供款與入息比率”上限下調(diào)10%。香港金管局總裁陳德霖表示，這次新措施針對兩種借款人，即涉及多項按揭以及主要收入來自香港以外的借款人。在聯(lián)系匯率之下，香港的利率最終也會上升，市民置業(yè)應(yīng)該量力而為。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過設(shè)定“供款與入息比率”，使得貸款的額度會降低，類似的做法也是針對內(nèi)地房企和投資者的各類炒房炒地的行為，所以可以理解為一種金融手段層面的管控措施。當(dāng)然是否會有其他資金進(jìn)入香港樓市，這需要后續(xù)對于各類相對隱秘的大額交易進(jìn)行查處。
一直以來，內(nèi)地資金被認(rèn)為是推升香港樓市的主要原因之一?！跋愀鄯孔拥淖馐郾冗h(yuǎn)遠(yuǎn)好于深圳，短時間內(nèi)我會考慮投資香港房產(chǎn)，即使要繳納高額的稅費(fèi)。”來自深圳的陳女士準(zhǔn)備赴港投資，但在香港再出“辣招”調(diào)控后，陳女士也表示要“緩一緩”。
與過去類似，一些海外機(jī)構(gòu)又開始發(fā)表“看空”香港樓市的觀點(diǎn)。據(jù)海外媒體報道，花旗分析師Ken
Yeung在報告中表示，香港金融管理局最新宣布的調(diào)控新政將足以凍結(jié)住宅市場。隨著下半年住宅市場進(jìn)入淡季，加之新房可售資源充足，預(yù)計新政將標(biāo)志著香港房價見頂，并維持香港房價2017年下跌15%的預(yù)期。瑞信發(fā)表報告表示，金管局在短期內(nèi)再推新招令人意外，但香港特區(qū)政府將在需要時限制杠桿程度，包括限制銀行放貸及買家借貸，香港二手市場以及外國人等人群將最受影響，預(yù)期會令成交量減少10%。
不過，過去在質(zhì)疑聲中香港樓市仍一路向好，這次的結(jié)果又會如何？