5月25日，“2017中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨上市房企高峰論壇”在香港舉行，這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心連續(xù)第10年發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究成果報(bào)告。
根據(jù)2017中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告，萬(wàn)科十年蟬聯(lián)榜首，中國(guó)海外發(fā)展和中國(guó)恒大位居三強(qiáng)。碧桂園、保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ)保利新茉莉公館)和綠地控股、華夏幸福、富力地產(chǎn)(富力又一城富力盛悅居)、華潤(rùn)置地(橡樹(shù)灣潤(rùn)景公館)和融創(chuàng)中國(guó)分列“2017中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜”第四至十位。
2017中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜前10強(qiáng)
來(lái)源：《2017中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心表示，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究通過(guò)科學(xué)、公正、客觀的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、評(píng)價(jià)方法和深度典型研究，對(duì)房地產(chǎn)上市公司及產(chǎn)業(yè)鏈上市公司的綜合實(shí)力進(jìn)行評(píng)估和深入研究，可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及整個(gè)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展具有強(qiáng)有力的指導(dǎo)意義。
上市房企總體呈現(xiàn)八大特點(diǎn)
測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來(lái)看，2016年上市房企總資產(chǎn)均值為717.47億元，同比上升22.40%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值147.20億元，同比增長(zhǎng)25.04%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比下降0.46個(gè)百分點(diǎn)至67.16%；凈負(fù)債率均值同比下降11.53個(gè)百分點(diǎn)至84.56%；凈利潤(rùn)均值為18.75億元，同比增長(zhǎng)17.58%。總體來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司呈現(xiàn)八大發(fā)展特點(diǎn)。
從資本市場(chǎng)表現(xiàn)上看，2016年，無(wú)論A股，還是港股，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)均弱于大盤(pán)，房企估值平穩(wěn)下調(diào)，滬深上市房企與在港上市房企的估值水平同比上年各自均有下滑。
在運(yùn)營(yíng)規(guī)模上，上市房企資產(chǎn)規(guī)模增速放緩，2016年末，滬深上市房企總資產(chǎn)均值為550.23億元，同比增長(zhǎng)30.21%，增速較上年下降15.88個(gè)百分點(diǎn)；在港上市房企總資產(chǎn)均值為954.06億元，同比增長(zhǎng)8.39%，增速較上年下降7.01個(gè)百分點(diǎn)。但從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，總資產(chǎn)超過(guò)千億的企業(yè)有39家，約占上市房企總量的20%
在抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，上市房企整體呈現(xiàn)出去杠桿走勢(shì)，長(zhǎng)短期負(fù)債指標(biāo)均有所改善。從長(zhǎng)期負(fù)債比率來(lái)看，2016年末，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為67.16%，較2015年末下降0.46個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為84.56%，較2015年末下降11.53個(gè)百分點(diǎn)。從短期負(fù)債比率來(lái)看，上市房企流動(dòng)比率均值為210.83%，較2015年末上升25.40個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流繼續(xù)改善，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率均值為7.63%，較2015年末上升5.13個(gè)百分點(diǎn)。
從盈利能力看，上市房企業(yè)績(jī)改善盈利普增，凈利潤(rùn)率低位回升。2016年，上市房企整體凈資產(chǎn)收益率均值為6.79%，較2015年提升0.77個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)利潤(rùn)率均值為3.98%，較2015年提升1.04個(gè)百分點(diǎn)，盈利效率指標(biāo)結(jié)束了自2012年開(kāi)始的連續(xù)4年下降趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)低位回升。此外，上市房企盈利能力絕對(duì)值指標(biāo)仍延續(xù)了上升勢(shì)頭，且增速有所回升。其中，上市房企凈利潤(rùn)均值為18.75億元，同比增長(zhǎng)17.58%，增幅較上年提升11.44個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值為110.17億元，同比增長(zhǎng)43.77%，增幅較上年上升0.90個(gè)百分點(diǎn)。
在發(fā)展?jié)摿Ψ矫妫?016年，房地產(chǎn)上市公司收入和資產(chǎn)規(guī)模雙雙增長(zhǎng)，且各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)率較上年也有所回升。其中，上市房企營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率均值為38.72%，同比增長(zhǎng)17.84個(gè)百分點(diǎn)，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率均值為21.69%，同比增加3.24個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率均值為26.39%，同比增長(zhǎng)25.61個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，多元拿地趨勢(shì)不減，上市房企在拿地方面除繼續(xù)通過(guò)合作拿地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)外，大中型上市房企普遍加大了并購(gòu)新增土地資源。
從經(jīng)營(yíng)效率來(lái)看，2016年銷(xiāo)售的回暖帶動(dòng)了房地產(chǎn)上市企業(yè)三大周轉(zhuǎn)指標(biāo)：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率的小幅回升。同時(shí)，截至2016年底，上市房企存貨總計(jì)6.91萬(wàn)億元，在上市房企補(bǔ)充存貨的過(guò)程中，房企存貨出現(xiàn)向大型房企集中的趨勢(shì)。
在社會(huì)責(zé)任方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模和利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)。上市房企在追求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與社會(huì)共同發(fā)展，全面提升品牌價(jià)值
在創(chuàng)新能力方面，領(lǐng)先上市房企緊抓消費(fèi)升級(jí)風(fēng)口、不斷追尋客戶需求價(jià)值，積極把握新消費(fèi)需求帶來(lái)的全新增長(zhǎng)點(diǎn)，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新及精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)策略有效占領(lǐng)市場(chǎng)。同時(shí)，上市房企紛紛通過(guò)多業(yè)務(wù)延伸，拓展新的盈利空間。在創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展布局方面，社區(qū)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、存量探索、物流地產(chǎn)、醫(yī)療、養(yǎng)老、健康和休閑體育等都成為企業(yè)探索的方向。
此外，2016年，在國(guó)家推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，作為產(chǎn)業(yè)鏈下游的供應(yīng)商上市企業(yè)整體實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。年內(nèi)，領(lǐng)先的供應(yīng)商企業(yè)通過(guò)持續(xù)強(qiáng)化品牌、產(chǎn)品研發(fā)與應(yīng)用技術(shù)創(chuàng)新等優(yōu)勢(shì)，在資本市場(chǎng)動(dòng)作頻頻。而且，受益于基建投資增速較快、城鎮(zhèn)化、存量房翻新等因素，建材家具板塊獲得資本市場(chǎng)青睞，資金凈流入處于板塊領(lǐng)先。具備綜合景氣度高、業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)、競(jìng)爭(zhēng)格局向好、商業(yè)模式清晰等的優(yōu)質(zhì)個(gè)股逐步獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可。
行業(yè)洗牌加速，分化趨勢(shì)明顯
測(cè)評(píng)研究報(bào)告還指出，2016年，伴隨著城市分化愈加強(qiáng)烈，因城施策的調(diào)控路徑逐漸展開(kāi)，在調(diào)控常態(tài)化的政策背景下，信貸供給逐步收縮。貨幣流動(dòng)性以及利率的邊際寬松預(yù)期不再，房地產(chǎn)行業(yè)在去杠桿趨勢(shì)下面臨中期結(jié)構(gòu)性調(diào)整。年內(nèi)，房企公司債發(fā)行受限，加上債市波動(dòng)，房企國(guó)內(nèi)中票及短融券發(fā)行進(jìn)入觀望階段。金融信貸政策頻頻指向房企融資，上市房企融資渠道層層收緊。長(zhǎng)期來(lái)看，2017年市場(chǎng)銷(xiāo)售回款將承擔(dān)企業(yè)償還債務(wù)和新增開(kāi)發(fā)投資的需求，房企的資金鏈將會(huì)面臨較大的壓力。與此同時(shí)，依賴大量融資激進(jìn)拿地、銷(xiāo)售回款能力較弱以及債務(wù)結(jié)構(gòu)偏短期的中小型企業(yè)則正在面臨風(fēng)險(xiǎn)積累，其資金面將產(chǎn)生較大壓力，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有所上升。
同時(shí)，政策及市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)。當(dāng)前周期下，集中度持續(xù)攀升已成確定的趨勢(shì)，行業(yè)加速洗牌，并購(gòu)與重組成為行業(yè)關(guān)鍵詞。尤其當(dāng)資源越來(lái)越有限，獲取難度和成本不斷提升的情況下，具有品牌優(yōu)勢(shì)、布局優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)能力等優(yōu)勢(shì)的龍頭上市房企更加能夠脫穎而出，中小房企的發(fā)展和生存難度將逐漸增加，被重組或謀求轉(zhuǎn)型概率增大。另一方面，在預(yù)期行業(yè)將步入下行通道時(shí)，部分房企開(kāi)始轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商或配套服務(wù)商，圍繞主營(yíng)業(yè)務(wù)不斷開(kāi)發(fā)新的輔助業(yè)務(wù)，提前布局多元業(yè)務(wù)組合，低迷期以輔助業(yè)務(wù)彌補(bǔ)主營(yíng)業(yè)務(wù)，規(guī)避周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于不同區(qū)域房地產(chǎn)周期會(huì)有很大差異，利用開(kāi)發(fā)區(qū)域的互補(bǔ)性，優(yōu)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的區(qū)域組合，有效降低企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
報(bào)告還指出，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步分化亦帶動(dòng)上市企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整。上市房企積極探索包括多元化、專業(yè)化、轉(zhuǎn)型或退出等方式，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)。與此同時(shí)，市場(chǎng)的加速發(fā)展進(jìn)一步加快了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。整體來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步分化同時(shí)，上市房企發(fā)展亦逐步分化，差異化的發(fā)展戰(zhàn)略將指向何種發(fā)展結(jié)果仍未可知，但不可否認(rèn)的是將促進(jìn)整個(gè)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。