樓市調(diào)控料向更深層次擴(kuò)圍，觀望情緒濃厚

小何是北京某大型房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)銷售昌平區(qū)南邵區(qū)域別墅項目的經(jīng)紀(jì)人，端午節(jié)前夕，正值該區(qū)域某疊拼別墅項目預(yù)開盤，在記者以買房者身份致電該中介機(jī)構(gòu)代理的幾個別墅項目后，小何向記者推薦該處項目。據(jù)小何介紹，該項目由某上市房企開發(fā)，戶型面積從200平方米到480平方米不等，預(yù)計交房時間為2019年下半年。

　　“從上周六到現(xiàn)在，已有兩百多人排卡交付了意向金。排卡排得早，位置可選擇多?！毙『蜗蛴浾邩O力推薦該項目，在該售樓處，記者看到，雖然正值端午節(jié)假期前的調(diào)休日，仍不時有客戶前來問詢，并有客戶繳納了排卡意向金。據(jù)該售樓處人員介紹，由于目前項目處于預(yù)開盤階段，沒有預(yù)售證，也還沒有正式的報價，有購房意向的客戶需要有100萬元資產(chǎn)證明，并繳納一定數(shù)量訂金。

　　在已取得預(yù)售證的大興區(qū)西紅門區(qū)域某別墅項目，記者在5月27日上午看到，現(xiàn)場前來咨詢的客戶不多，但據(jù)售樓處人員介紹，由于該項目二期已于2017年2月開盤，目前僅存十余套可售。

　　據(jù)北京金房億家信息公布的數(shù)據(jù)顯示，5月21日至5月27日，北京市別墅一手成交共112套，較前一周減少6套。2017年1-4月，北京市別墅市場新增供應(yīng)1129套，同比下降28%；成交2042套，同比上漲17%；成交面積51.59萬平方米，同比上漲4%。有房地產(chǎn)分析人士對中國證券報記者表示，別墅等高端住宅項目由于人群定位較高，購買力強(qiáng)，買賣盤相對較為穩(wěn)定，受政策調(diào)控影響較小。

　　相比于別墅項目呈現(xiàn)供小于求的情況，普通商品住宅、商改住項目等，無論是新房還是二手房市場，都出現(xiàn)成交量大幅下跌的狀況。上述數(shù)據(jù)顯示，北京市新房市場方面，5月21日至5月27日，普通住宅商品成交404套，較上周減少49套。

　　據(jù)鏈家數(shù)據(jù)中心顯示，2017年4月，上海一手房成交面積約67萬平方米，環(huán)比減少9.4%，同比減少30.8%；上海全市二手住宅成交量為1.55萬套，環(huán)比下跌20.4%，同比下跌了9.4%，整體上海樓市4月成交創(chuàng)下了2010年以來的新低。上述地產(chǎn)分析人士表示，目前京滬等一線城市普通商品住宅較本輪樓市調(diào)控前，周均成交量數(shù)據(jù)出現(xiàn)30%到50%的降幅，調(diào)控效果極為明顯。

　　5月29日正值端午假期期間，記者在上海走訪時發(fā)現(xiàn)，無論是部分新開盤項目售樓處，還是房屋中介門店，人流都顯得較為稀疏。門店和售樓處相關(guān)人員告訴記者，一方面由于端午假期，許多業(yè)主和買主安排了旅游行程；另一方面則是由于調(diào)控政策調(diào)高了買房準(zhǔn)入門檻導(dǎo)致買盤萎縮，價格降幅并不明顯，也使買賣雙方觀望情緒濃厚。

　　而在新房預(yù)售方面，由于上海采取了公證搖號等措施，一定程度上保證新房預(yù)售的公平公開。5月29日，上海進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控力度。微信公眾號“上海發(fā)布”稱，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布公告，為進(jìn)一步規(guī)范本市存量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和交易行為，保障房屋交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，自2017年6月1日起，存量房合同網(wǎng)簽備案時，網(wǎng)上操作系統(tǒng)將增加身份信息核驗環(huán)節(jié)，如出售方與房地產(chǎn)權(quán)利人身份信息不一致，合同暫不能繼續(xù)簽訂，需由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房屋出售方共同至房屋所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理身份信息核驗手續(xù)。

　　商改住項目概念型房源降溫

　　較普通商品住宅的調(diào)控措施而言，商改住在一線城市的調(diào)控歷程可謂一波三折。3月26日，北京住建委發(fā)文稱，商業(yè)、辦公類項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。受此影響，商改住項目成交量斷崖式下跌，全市日成交量在個位數(shù)到兩位數(shù)不等，甚至還出現(xiàn)零成交情況。

　　小曹2015年畢業(yè)后選擇留京，目前在一家國企金融單位就職，月薪在一萬元左右，老公目前是研究生在讀。由于雙方都沒有北京戶口，社保也不夠5年?！跋胫荣I不需要戶口和社保要求的商住房，只是想過渡一下，等將來有條件再換?！毙〔軐χ袊C券報記者說。

　　今年3月上旬，小曹夫婦決定出手位于朝陽區(qū)的某商住項目，“4.2萬元一平米帶精裝修，首付100萬元。地段可以，戶型也還不錯?！毙〔鼙硎荆赐陿潜P后，夫妻倆當(dāng)即交了5萬元定金。3月中旬，小曹夫婦去銀行辦面簽。3月26日，小曹小許去項目售樓處交付首付，當(dāng)天就走完了網(wǎng)簽流程?！百I完第二天，商住房就開始限購了?！毙〔鼙硎?。

　　而與小曹在同一單位的小王，今年三月份也打算買商住兩用房用作北京安家的過渡房。與小曹不同的是，小王夫妻看中了一套二手房，小王夫妻與房東簽訂了購房意向，由于二手房貸款和網(wǎng)簽比一手房更繁瑣，小王的房子在新政到來之前沒有辦好網(wǎng)簽。對此，小王夫婦十分懊悔，看著各地不斷上漲的房價，兩人決定回老家買房。而被小王夫妻視為幸運(yùn)兒的小曹夫妻，面對不小的還貸數(shù)目也是倍感壓力。“作為我們這樣的剛需，能住上商住房是很幸運(yùn)，但以后想要換成普通住宅，只有將現(xiàn)在的商住房賣掉，才能不占首套房指標(biāo)。”

　　陳小姐是某上市公司中層管理人員，由于已經(jīng)解決學(xué)區(qū)房等家庭剛需，陳小姐在2017年2月入手了位于大興區(qū)義和莊區(qū)域的某商住項目。陳小姐介紹，當(dāng)時在該商住項目和位于朝陽區(qū)管莊區(qū)域的某樓盤二手普通商品房之間糾結(jié)，最終選擇出手該項目?！霸诶U納首付款的50%后，開發(fā)商同意可以分三次繳納剩余50%的首付款，且承諾可以在一定期限內(nèi)無理由退款，并可以額外獲得10%的年化收益?！?br/>
　　3月28日，北京商住房全面限購后的第三天，該項目成為北京市建委首批被點名違規(guī)宣傳“商改住”的項目?！斑@些情況一出現(xiàn)，整個人就成了熱鍋上的螞蟻?！标愋〗銓χ袊C券報記者表示。由于擔(dān)心購買后無人接盤，也擔(dān)心居住條件得不到保障，許多業(yè)主開始通過咨詢律師、與開發(fā)商談判等手段解決問題?！罢麄€4月都比較焦慮，開始托親朋好友打聽情況?！标愋〗惚硎?。

　　5月23日，北京市住建委通過官方微博“安居北京”發(fā)布《<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告>的幾點說明》稱，已取得預(yù)售許可證、有實際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。已購買的商辦類房屋，可出租且不限定出租對象；也可銷售但購房人應(yīng)符合政策要求。

　　陳小姐表示，目前開發(fā)商已出臺了相關(guān)退款措施，也有部分業(yè)主愿意繼續(xù)入駐?！暗韧丝畹轿?，就不碰商住房了，將繼續(xù)挖掘普通商品房的投資機(jī)會?！标愋〗阏f。除了商改住、別墅等住宅類型外，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)“學(xué)區(qū)房”、“環(huán)京房”等概念型房源，均出現(xiàn)了量價齊跌的現(xiàn)象。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹對中國證券報記者表示，從三月份多地集中出臺限購等措施后，一線城市如北京上海的交易量跌幅最為明顯，房價也有所松動，燕郊、固安等環(huán)京區(qū)域波動則更為劇烈。但孔丹表示，根據(jù)我愛我家監(jiān)測的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前總體價格大約調(diào)降在6%左右。“隨著交易量的持續(xù)回落，未來房價還將迎來更明顯回落?！笨椎ゎA(yù)測。

　　對于樓市交易量下降，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)對各有不同。一家大型中介機(jī)構(gòu)高管對記者表示，大型中介機(jī)構(gòu)經(jīng)歷過樓市的多輪調(diào)整，相對來說經(jīng)驗較為成熟。盡管樓市調(diào)控趨嚴(yán)，量價齊跌趨勢明顯，但仍存在一定的投資機(jī)會。

　　面對加速冷清的市場，地產(chǎn)分析人士告訴記者，個人直接投資樓市，面對政策調(diào)整，抗壓風(fēng)險能力較差。未來應(yīng)加強(qiáng)通過基金、股票、債券等方面，間接投資樓市，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道。

　　克而瑞信息集團(tuán)研究員楊科偉表示，在當(dāng)前整體市場熱度從一二線城市轉(zhuǎn)至三四線城市、熱點區(qū)域轉(zhuǎn)至非熱點區(qū)域、新房市場轉(zhuǎn)至二手房市場的背景下，預(yù)計樓市調(diào)控將繼續(xù)向更低層次及前期非熱點區(qū)域城市擴(kuò)大范圍，且不管是新房還是二手房市場管控也將愈加嚴(yán)格。