房企融資渠道收緊越發(fā)明顯。中國證券報(bào)記者了解到，近日有城商行叫停了房地產(chǎn)通道業(yè)務(wù)，令融資方折戟而返。
業(yè)內(nèi)人士告訴中國證券報(bào)記者，目前機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)融資項(xiàng)目非常謹(jǐn)慎，除開發(fā)性貸款只面向大型優(yōu)質(zhì)房企外，部分銀行甚至?xí)笸ǖ李惾谫Y的客戶是前五強(qiáng)房企或項(xiàng)目位于市中心。
信托和券商渠道也不容樂觀，信托房地產(chǎn)融資利率由10%飆升至14%左右，出于風(fēng)險(xiǎn)顧慮機(jī)構(gòu)多呈觀望態(tài)度；券商渠道更是全線收緊，物業(yè)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等融資方式難度加大且額度有限，有券商坦誠已經(jīng)不接相關(guān)項(xiàng)目。
中國證券報(bào)記者了解到，這種情況下仍有少量的求生通道存在。例如部分中資在港券商利用自身優(yōu)勢(shì)，大量幫助內(nèi)地房企在海外發(fā)美元債，利率根據(jù)企業(yè)資質(zhì)從5%到8%不等。更有民營信托攜手銀行翻新融資方案，將銀行作為通道將資金以12%-15%的利率借貸給房企，規(guī)避風(fēng)控要求。
房企融資全線收緊
這周好幾個(gè)客戶來咨詢，要走通道做房地產(chǎn)融資，我們都只能回復(fù)現(xiàn)在做不了。
某城商行對(duì)公貸款負(fù)責(zé)人透露。
他介紹道，其所在銀行剛剛暫停受理和審批券商、保險(xiǎn)及基金子公司的房地產(chǎn)通道業(yè)務(wù)，還暫停了已終審未發(fā)生放款的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)放款，這種情況下分行可向授信審批部門變更業(yè)務(wù)品種。
有業(yè)內(nèi)人士指出，為規(guī)避對(duì)限定性行業(yè)信貸投放的種種限制，銀行借助券商、基金子公司、信托等通道以資管計(jì)劃進(jìn)行投資的情況非常普遍?！斑@類通道業(yè)務(wù)現(xiàn)在明顯收緊，監(jiān)管要求穿透資管計(jì)劃進(jìn)行檢查，很多銀行已經(jīng)暫停相應(yīng)業(yè)務(wù)或在觀望，也有銀行受利潤驅(qū)使還在做，但對(duì)融資主體的資質(zhì)要求在不斷提高，比如會(huì)要求融資房企要在十強(qiáng)甚至五強(qiáng)以內(nèi)，項(xiàng)目要在市中心等?！?/p>
一位城商行內(nèi)部人士告訴中國證券報(bào)記者：
一般房企走通道業(yè)務(wù)會(huì)比較多，主要是表內(nèi)開發(fā)性貸款審核較嚴(yán)，對(duì)開發(fā)商資質(zhì)、自有資金比例、貸款注入等都有明確要求。即使能夠滿足基本的資質(zhì)要求，現(xiàn)在表內(nèi)開發(fā)性貸款也很不好拿，銀行額度有限，利率不斷攀升。
銀行渠道受阻令不少房企尤其是中小房企轉(zhuǎn)投信托機(jī)構(gòu)。某券商機(jī)構(gòu)融資部人士告訴中國證券報(bào)記者：
“借道信托融資成本一向較高，在10%左右，所以一直以來只是在房企融資中扮演補(bǔ)充角色，但在資金封鎖的情況下，著急要錢的房企只能以這種方式引進(jìn)資金，導(dǎo)致現(xiàn)在信托融資利率由原來10%上浮至14%。”
監(jiān)管趨嚴(yán)情況下，大部分信托公司仍不敢“輕舉妄動(dòng)”。此前，銀監(jiān)會(huì)曾向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》，其中將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入檢查要點(diǎn)。
一位信托機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員指出：
即便收益很高，我們對(duì)這塊業(yè)務(wù)還是非常謹(jǐn)慎，項(xiàng)目安全是第一位，畢竟監(jiān)管的劍懸在那里。
相比之下，券商渠道更是全面收緊。多位券商人士指出，現(xiàn)在券商能為房企提供的融資渠道非常有限。一位券商內(nèi)部人士指出：
券商能提供途徑基本被堵住了，如果資質(zhì)好一些的房企，我們還能幫忙做做中期票據(jù)、資產(chǎn)證券化、特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓，但額度很有限，但這樣賺錢少、又費(fèi)勁，我們現(xiàn)在不接類似項(xiàng)目。
“求生通道”有限
中國證券報(bào)記者了解到，房地產(chǎn)融資普遍收緊態(tài)勢(shì)下，仍有機(jī)構(gòu)或借助自身優(yōu)勢(shì)，或通過花樣翻新提供少量的求生通道。
上述券商機(jī)構(gòu)融資部人士告訴中國證券報(bào)記者：
自從去年國內(nèi)房企發(fā)債逐漸被堵住，下半年以來，很多中資在港券商、五大行在香港的投行開始幫助房企在海外發(fā)美元債，美元債是永續(xù)債，可以借新還舊，資金最后可以回流到國內(nèi)，利率要結(jié)合香港資金價(jià)格情況和發(fā)債企業(yè)資質(zhì)來確定，目前從5%到8%都有。
另一股份制券商內(nèi)部人士告訴中國證券報(bào)記者，香港發(fā)債受熱捧的部分原因是即使沒有三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)，只要綜合條件合適，也能夠得到機(jī)構(gòu)認(rèn)可?！跋愀勖涝獋渲弥黝}是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行或者其他類型機(jī)構(gòu)投資者，只要他們認(rèn)可發(fā)債企業(yè)資質(zhì)并認(rèn)為利息合適，就會(huì)認(rèn)購，不一定需要有國際評(píng)級(jí)，”該人士指出，“但如果企業(yè)不在一百強(qiáng)內(nèi)或評(píng)級(jí)不再aa之上，除非有擔(dān)保，否則發(fā)美元債還是比較困難?！?/p>
數(shù)據(jù)顯示：
今年房企海外債發(fā)行規(guī)模已達(dá)137.85億美元，增幅達(dá)60.1%，創(chuàng)同期歷史新高。但其中一季度發(fā)債規(guī)模99.2億美元，二季度以來明顯“腰斬”，發(fā)債規(guī)模僅為17.45億美元。
“從房地產(chǎn)行業(yè)來看，境外發(fā)債規(guī)模下跌部分原因是為配合境內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)海外發(fā)債批文發(fā)放趨緩，境外融資受境內(nèi)外相對(duì)融資政策和環(huán)境的影響，這一融資途徑的風(fēng)險(xiǎn)還是比較大?！蹦炒笮腿谭康禺a(chǎn)分析師指出。
另一“求生通道”來自信托機(jī)構(gòu)。一位私募機(jī)構(gòu)融資部門負(fù)責(zé)人透露：“信托有資本充足率的考核，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)在一定規(guī)模上受到限制，加強(qiáng)監(jiān)管之后，不論是給銀行做通道還是房地產(chǎn)信托，都有收緊的態(tài)勢(shì)。但現(xiàn)在也有一些比較激進(jìn)的信托和銀行一起翻新融資手段?！?/p>
該負(fù)責(zé)人指出：
具體的做法是信托機(jī)構(gòu)從外部企業(yè)、上市公司或金控平臺(tái)等渠道募集資金后，以銀行作為通道將以12%至15%的利率借貸出去。有些房企的融資需求雖然符合不了信托的風(fēng)控條件，但能夠滿足銀行風(fēng)控，因此信托機(jī)構(gòu)不直接放給房企，加了銀行這層通道來規(guī)避審查。各家信托尺度不一樣，敢這樣做一般是少數(shù)比較激進(jìn)的民營信托。
中小房企受挫嚴(yán)重
克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結(jié)構(gòu)中，銀行貸款環(huán)比下降29.67%；受債市波動(dòng)影響，房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.9%。
穆迪房地產(chǎn)分析師指出：
隨著國內(nèi)融資條件收緊，融資成本會(huì)有所提高，但提高速度會(huì)比較溫和。從目前國內(nèi)通脹水平和貨幣政策帶來的壓力都不會(huì)太大，加上過去兩年一些房企已經(jīng)融了很多成本較低的資金，因此短期來看，房企融資成本提升帶來的影響不會(huì)很明顯。但2018年部分國內(nèi)發(fā)的債券可能會(huì)面臨投資人要求公司提高利率來延長期限，加上國內(nèi)債發(fā)行緊縮，房地產(chǎn)公司需要增加成本進(jìn)行再融資或者尋求債券延期，將對(duì)房企構(gòu)成一定壓力。
上述大型券商房地產(chǎn)分析人士指出：
房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，從開發(fā)供給到樓盤銷售都嚴(yán)重依賴外部金融杠桿，資金緊縮時(shí)，前期激進(jìn)融資擴(kuò)張的開發(fā)商容易遭遇資金鏈斷裂的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，房企最重要資金來源于樓盤銷售后現(xiàn)金回流，房地產(chǎn)調(diào)控政策下，一二線城市交易減少，中小房企相對(duì)較差的銷售能力會(huì)加大其回款難度。
該分析師指出，融資普遍收緊情況下，金融機(jī)構(gòu)青睞優(yōu)質(zhì)大型房企的趨勢(shì)將更加明顯，中小房企融資難問題難以得到緩解。這種情況下，將手頭上項(xiàng)目轉(zhuǎn)手賣給資金情況比較良好的公司，以緩解資金壓力會(huì)是比較多中小房企的選擇。會(huì)更明顯大型房企由于具備多元融資金融機(jī)構(gòu)對(duì)于放貸中小房企的資金渠道。