近日，穆迪發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場焦點》報告稱，三四線城市房價已連續(xù)第7個月實現(xiàn)環(huán)比上漲，銷量占全國市場比重目前已保持在 77%-90% 之間。
三四線樓市一路走來質(zhì)疑聲和追捧聲都有，但半年過后，其中的一些走勢也逐漸明朗化，甚至能摸到一定的規(guī)律，帶我們評判三四線樓市接下來的走向。
五大類城市上漲領(lǐng)先
這輪上漲中，明顯漲幅靠前的城市有幾大類，它們上漲的動力較比其他三四線更大。
第一類是核心城市圈內(nèi)三四線。隨著城市群發(fā)展戰(zhàn)略的明朗化，幾個核心經(jīng)濟帶的周邊三四線都將會長遠受益，這些地方的均價都已破2萬關(guān)口，目前普遍進入限購模式。
第二類是暴漲二線城市周邊三四線。以合肥為例，去年全國漲幅第一的弱二線城市，在其上漲的帶動下，到目前安徽16個縣市都有不同等的漲幅。
第三類是人口基數(shù)大的城市。一些人口大市，即使不屬于前兩類，早在去年全國大漲氛圍中也已經(jīng)揚眉吐氣。比如安徽阜陽、河北邯鄲，江西贛州等地。
第四類是旅游類三四線城市。像廣西北海、桂林、山東泰安等城市，受外地置業(yè)客戶增多，也大幅漲價。
第五類是小而精，但產(chǎn)業(yè)較健康的城市。這類城市雖然人口較少，但工業(yè)、文化、教育、醫(yī)療等方面有自己一定的特色和優(yōu)勢，也很容易被帶動上漲。比如安徽蚌埠、四川綿陽、湖南株洲等。
對于這5類城市，去庫存政策并不能完全解釋其上漲。我們也會看到，仍然存在一些大力去庫存，卻房價漲不起來或漲幅很小的三四線城市，比如淮南因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后城市發(fā)展后勁不足，一直排在安徽上漲城市末尾。
上漲從分化走向普遍
早在去年年中，受一線城市、核心二線城市需求外溢影響，其周邊三四線城市就已經(jīng)上漲，譬如廊坊、東莞、珠海、中山、莆田、泉州、昆山、嘉興、常熟等。
在這種影響下，去年的三四線樓市分化很明顯。但今年上半年以來，上漲已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。
不完全統(tǒng)計，春節(jié)期間，淶水、柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚州、湘潭、汕頭、滁州、嘉善、贛州多市商品房成交量和漲幅雙雙上漲。
進入3月，全國樓市從春節(jié)的低迷中復(fù)蘇，購房者熱情依然不減，以北京為首，全國迎來限購加碼潮。之前火爆的三四線相繼出臺或升級限購、限貸政策。而大多數(shù)政策支持去庫存的三四線城市如鹽城、宜昌和九江等市成交同比實現(xiàn)較大比例增長。
而后，三四線城市集體“復(fù)活”成常態(tài)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，4月份新房價格漲幅前三為唐山、蚌埠、宜昌，5月漲幅前三名的城市是蚌埠、北海、湛江。另有數(shù)據(jù)，莆田、張家口、威海、蕪湖的新房成交面積在5月，環(huán)比分別上漲了27%到55%不等。
到了6月，蚌埠、徐州等地在調(diào)控政策影響下，成交量陡然下滑，房價趨于穩(wěn)定。
基本上，我們可以得出結(jié)論，還會有其他三四線城市在上漲途中。而先前已上漲的樓市不會在高位停留太久，一旦去庫存和補漲完成，會轉(zhuǎn)入溫和調(diào)控。值得注意的是，補漲現(xiàn)象非常明顯。一定要和周邊已經(jīng)漲起來的一二線、甚至三四線看齊。比如滄州、唐山，去年沒有漲起來，今年正在奔向2萬均價。還有一些三四線城市的熱度都傳給下面的縣城了。
上漲原因復(fù)雜化
三四線樓市受去庫存政策鼓勵是大背景，包括暫?；蚍啪?fù)恋毓?yīng)、調(diào)整普通住宅標準、降低首付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵人才購房、買房落戶等措施。在大背景面前，三四線樓市火爆程度及先后順序卻皆有不同，故而要想解釋這種火爆，就要先拋開去庫存政策去說。
首先是一二線城市和周邊城市房價的示范效應(yīng)。人們的恐懼心理和跟風(fēng)心理助長了樓市熱度的傳遞。造成上漲成了普遍現(xiàn)象。
其次，人群的城市流動置業(yè)。三四線購房者中有一大批來自于新三四線人口、鄰近的新核心二線人口、“逆大城市”者、返鄉(xiāng)置業(yè)人群。加上二胎政策影響，改善型剛需提前釋放需求。
再次，棚戶區(qū)貨幣化安置。這個詞最近簡直不要太火。毋庸置疑，棚戶區(qū)改造對三四線樓市復(fù)蘇貢獻甚大，但并不是推動上漲的主要原因，因為棚改從2015年就開始推行，而這半年三四線才有大波上漲。然而，去庫存任務(wù)完成后，2017年5月，政府提出的2018-2020年3年棚改攻堅計劃，會擴大和延長三四線樓市上漲的空間和時間。
還有，大量農(nóng)民進城置業(yè)。這一點在去庫存政策中有體現(xiàn)，這里主要強調(diào)，農(nóng)村的婚嫁文化帶來的剛需人群。據(jù)了解，在邯鄲，如果成年男子想結(jié)婚，在邯鄲有房是標配動作，加上邯鄲大面積擴新城等原因，樓市的熱度至今仍很高。
高鐵經(jīng)濟、轎車經(jīng)濟、基建發(fā)展等也為三四線房價上漲提供了較好的外部支撐。還有一些來自消費升級的置換需求，以及城市本身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、小城鎮(zhèn)建設(shè)等吸引更多的人買房。
此外還有開發(fā)商、房產(chǎn)媒體的推波助瀾。
不同的三四線樓市受以上原因的影響也不同。三四線樓市是漲是跌，可持續(xù)性等也絕不能一概而論了。但最起碼可以確認兩點。一個是，部分三四線樓市火爆有自己的邏輯和基本大面支撐，并非是盲目的“熱”；一個是不少人所提到的“一二線樓市凍結(jié)，資金擠到三四線，使之成為投資天堂”并非事實，剛需和改善型剛需仍在給力。比如有機構(gòu)調(diào)查顯示，購房目的歸為純投資的客戶比例僅在20%以下，蕪湖、開封等城市的投資性客戶比例在10%左右。
全國大型開發(fā)商和中介公司進入后的三四線樓市
前面提到，這波上漲也是一波房屋置換潮。大開發(fā)商的樓盤總是市場的香餑餑，從今年開始，碧桂園、恒大、保利、萬科等大型開發(fā)商進入三四線拿地越發(fā)大膽了。
中原地產(chǎn)研究中心一份數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國200多個三四線城市合計土地出讓收入8111.4億元，與2016年同期相比上漲42.6%。這些城市土地溢價率達到了40%，相比往年顯著上升。
容易忽略的一個現(xiàn)象是，樓市飆高，全國大型中介公司也聞風(fēng)而動。從去年開始，全球房地產(chǎn)特許品牌21世紀不動產(chǎn)擴張迅猛，除了一二線穩(wěn)扎穩(wěn)打外，三四線是成績亮點，進駐三四線城市集中在內(nèi)蒙、山東、安徽、江蘇、浙江等省，累計達20個城市。這也表明，新一波中介創(chuàng)業(yè)和升級迎來熱潮，三四線正向一二線城市的專業(yè)化房產(chǎn)服務(wù)看齊。
大型開發(fā)商和中介公司都深耕三四線城市，說明本土的小開發(fā)商、老婆夫妻店中介已經(jīng)在被整合，被排擠。對于三四線樓市的影響在于，房價將很可能倔強下去，樓市很快將迎來一個更成熟、更高維的市場階段。
大型開發(fā)商和中介公司都在跟著國家政策的導(dǎo)向走。棚改的堅決執(zhí)行，一二線正在大力推的租房改革、以及高鐵基建等都在推動潮水流動的方向。（原標題：上半年的三四線樓市，藏著未來的走向）
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