普洛斯這家來自新加坡的物流巨頭，用十幾年時間成長為中國物流領(lǐng)域毫無爭議的霸主，現(xiàn)在他將成為一家中國公司。
7月14日午間，萬科深港兩市因重大事項(xiàng)未公開披露而雙雙停牌。而后“重大事項(xiàng)”隨著萬科一紙公告揭開謎底。
據(jù)萬科公告披露，此前其聯(lián)合普洛斯公司現(xiàn)任CEO梅志明、厚樸、高瓴資本、中銀投共同參與普洛斯?jié)撛诘乃接谢马?xiàng)，已經(jīng)獲得普洛斯及董事會同意，交易收購單價為每股3.38新加坡元。為避免公司股價異常波動，申請停牌，停牌時間預(yù)計(jì)不超過2個交易日。本次交易最終還需通過普洛斯股東大會及新加坡相關(guān)監(jiān)管的批準(zhǔn)程序。
據(jù)了解，本次私有化如若完成，將有望成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購。本次交易總價約為159億新加坡元，折合約785億元人民幣，約116億美元。而萬科也有望成為普洛斯重要股東。據(jù)了解萬科投資占股21.4%、厚樸占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀投占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。
至此，這起國際資本圈持續(xù)近一年收購大單即將落下帷幕。而作為本次出?！安东C”之一的萬科，無疑是最大的獲利者。
據(jù)了解，自2014年伊始，物流地產(chǎn)已成為萬科重點(diǎn)布局發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。彼時，萬科稱要學(xué)習(xí)普洛斯，甚至請過普洛斯的專家到其總部給員工上課，目標(biāo)則是成為中國最好的物流地產(chǎn)供應(yīng)商。
如今“效仿”變“收購”，對于萬科來說，無疑為發(fā)展物流地產(chǎn)創(chuàng)造了更直接的利好條件。萬科董事會主席郁亮亦表示，“此次交易如完成，將是萬科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局，進(jìn)一步擴(kuò)大影響力。”
亞洲史上最大私募收購
關(guān)于萬科參與收購普洛斯，坊間早有傳聞。2017年6月16日市場消息指，萬科已經(jīng)展開磋商，希望成為普洛斯的中國競購財(cái)團(tuán)約六個主要投資人之一。
而7月14日萬科的一紙公告則讓傳言落下實(shí)錘。是日，因發(fā)生對股價可能產(chǎn)生較大影響、沒有公開披露的重大事項(xiàng)，萬科A和H股萬科企業(yè)相繼公告停牌。而盤后，這一“神秘”終于揭盅。
由萬科、普洛斯現(xiàn)任CEO梅志明、厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合組成的財(cái)團(tuán)與普洛斯發(fā)布聯(lián)合公告稱，該財(cái)團(tuán)與普洛斯董事會已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯達(dá)成一致，交易收購價每股按3.38新加坡元計(jì)，交易總價約為159億新加坡元，折合約785億元人民幣，約116億美元。
根據(jù)普洛斯發(fā)布的公告顯示，本次交易萬科投資占股21.4%、厚樸占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀投占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。而此前盛傳的平安集團(tuán)并未參與本次交易。
在交易完成后，普洛斯也將從新加坡交易所退市。2016年11月，市場傳言幾家中國基金組成的財(cái)團(tuán)正在對普洛斯發(fā)起聯(lián)合收購，自此揭起了各路資本競購普洛斯的序幕。2017年2月消息指，厚樸投資、私募基金黑石（Blackstone）、華平投資等已經(jīng)提交收購要約。普洛斯也曾發(fā)布公告稱“公司正就可能的轉(zhuǎn)讓方案與相關(guān)各方進(jìn)行初步商談”。
根據(jù)普洛斯發(fā)布的公告中稱，收購提案的截止日期為6月底，中國財(cái)團(tuán)和美國華平投資（Warburg Pincus）領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)團(tuán)兩家遞交了收購方案，而普洛斯董事會組織的特別委員會選擇了前者。
普洛斯稱在充分考慮過后，普洛斯私有化特別委員會向股東初步推薦了中國財(cái)團(tuán)的方案。公告顯示，中國財(cái)團(tuán)報(bào)價顯著高于歷史價格，要約條件有限交易確定性更高，除此之外也能按時間表完成。
有接近交易的人士透露，另一家競標(biāo)的華平財(cái)團(tuán)報(bào)價約在3.25-3.5新元之間，不過其附加條件要更為復(fù)雜，融資難度也大于中國財(cái)團(tuán)。
目前，特別委員會推薦名單后，還需要超過股東數(shù)50%、占股超過75%的股東投票，之后還需經(jīng)新加坡高等法院通過。如若本次普洛斯私有化能夠完成，將成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購，而萬科也有望成為普洛斯的最大股東。普洛斯稱，董事會及財(cái)團(tuán)將一起推動后續(xù)流程。
中國買家圍獵物流之王
資料顯示，普洛斯在2003年進(jìn)入中國，僅用10年的時間就由14萬平方米地產(chǎn)起家，增長百倍至1500萬平方米的物業(yè)資產(chǎn)，即使將前十名其他企業(yè)擁有的土地份額全部加起來，也沒有達(dá)到它的三分之二。可以說這家外來的物流企業(yè)在中國牢牢占據(jù)了話語權(quán)。
根據(jù)普洛斯2016年年報(bào)，公司的整體收入結(jié)構(gòu)主要分為四大區(qū)域，其中中國區(qū)收入為5.31億美元，占比68%；日本區(qū)收入為1.79億美元，占比23%；美國區(qū)收入為5400萬美元，占比8%；巴西區(qū)收入為900萬美元，占比1%。
2016年11月，普洛斯的大股東GIC，認(rèn)為普洛斯應(yīng)有更高價值，要求普洛斯進(jìn)行獨(dú)立的戰(zhàn)略檢討，市場預(yù)期GIC要將手中普洛斯的股份脫手。GIC為新加坡政府投資公司，自2010年接手普洛斯至今，是公司的第一大股東，占總股本的36.57%。
據(jù)早期報(bào)道指出，普洛斯尋求收購是因其最大股東新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC要求對公司的進(jìn)行戰(zhàn)略審查而引發(fā)。亦有分析指出，系梅志明所在的管理層意圖通過聯(lián)合外界資本力量，私有化普洛斯并尋求在香港上市。
隨后有報(bào)道傳出，包括蘇寧、KKR、RRJ 、TPG等資本方或物流巨頭相繼卷入這場爭奪戰(zhàn)中。另外由幾家中國基金組成的財(cái)團(tuán)正在對普洛斯發(fā)起聯(lián)合收購，自此揭起了各路資本競購普洛斯的序幕。
2017年1月18日，華爾街日報(bào)等國際媒體集體爆料，美國的兩家資本大鱷黑石集團(tuán)和華平集團(tuán)，以及中國的電子商務(wù)及物流巨頭蘇寧，都在籌劃收購普洛斯。另外，京東與阿里也來湊熱鬧，有消息稱京東和馬云旗下的基金采取了攜手支持的方式參與普洛斯私有化。
據(jù)查詢資料獲悉，普洛斯在中國的大客戶普遍集中在物流、電商行業(yè)，前五大分別為：百世物流（4.7%）、京東商城（4.6%）、德邦物流（3.2%）、唯品會（2.3%）以及亞馬遜（1.9%）。一直以來，物流領(lǐng)域都是京東和阿里布局的重中之重。兩家攜手也是劉強(qiáng)東和馬云為數(shù)不多的默契之一。
時間來到6月，有接近萬科的人士指，萬科已經(jīng)展開磋商，希望成為普洛斯的中國競購財(cái)團(tuán)約六個主要投資人之一，這一競購財(cái)團(tuán)獲得厚樸投資管理、高瓴資本和普洛斯的首席執(zhí)行官的支持。
萬科的入局再加上普洛斯管理層的參與，讓中國財(cái)團(tuán)增加了不少勝利的籌碼。6月23日，英國金融時報(bào)稱，部分有意競購倉儲運(yùn)營商普洛斯（GLP）的私募股權(quán)打算退出競購。該報(bào)稱，黑石、KKR、RRJ及TPG等競購方萌生退意，皆因于普洛斯現(xiàn)任總裁梅志明領(lǐng)銜的中國財(cái)團(tuán)亦在參與對普洛斯的競購。
普洛斯隨后針對該報(bào)道作出澄清，表明公司仍在與獲選的多家競購者談商，所有有利益沖突或可能有利益沖突的董事，都不參與所有關(guān)于這個戰(zhàn)略檢討的決定。
而根據(jù)普洛斯發(fā)布的公告，截止收購提案的最后日期6月底，中國財(cái)團(tuán)和美國華平投資（Warburg Pincus）領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)團(tuán)兩家遞交了收購方案，而普洛斯董事會組織的特別委員會選擇了前者。
普洛斯方面表示，推薦中國財(cái)團(tuán)的方案是出于交易價格、限制條款和時間表的考慮。交易完成后，普洛斯將退市、私有化。方案預(yù)期在2018年4月14日前完成。普洛斯目前的大股東GIC（新加坡政府投資公司）已明確表示支持該方案。
萬科物流地產(chǎn)雄心
作為本次交易的參與者之一，中國財(cái)團(tuán)的勝出不僅讓萬科成為普洛斯最大的股東，更是一舉擴(kuò)大了在物流地產(chǎn)的布局。
萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮表示，此次交易如完成，將是萬科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局。郁亮同時透露，未來兩家將發(fā)揮各自優(yōu)勢，在地產(chǎn)、物流、商業(yè)消費(fèi)以及資產(chǎn)管理等領(lǐng)域構(gòu)建全方位服務(wù)體系。
據(jù)了解，自2014年以來萬科開始了物流地產(chǎn)的業(yè)務(wù)規(guī)劃，彼時，萬科還曾稱要學(xué)習(xí)普洛斯，甚至請過普洛斯的專家到其總部給員工上課，目標(biāo)則是成為中國最好的物流地產(chǎn)供應(yīng)商。
獲悉，截至2016年年底，萬科物流地產(chǎn)累計(jì)已獲取18個項(xiàng)目，總建筑面積約147萬平方米。6月3日，萬科公告中顯示2017年已新增3個物流地產(chǎn)項(xiàng)目，分別是嘉興南湖項(xiàng)目、西安灃西項(xiàng)目和中山黃圃項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積21萬平方米，權(quán)益建面15萬平方米，均價約700元/平方米，明顯低于開發(fā)類項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士表示，物流地產(chǎn)項(xiàng)目一般開發(fā)周期短，項(xiàng)目成本低，總體投資回報(bào)率一般高于大多數(shù)持有型物業(yè)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，我國物流地產(chǎn)租金由2011年的25.6元/平米增加至15年的30.2元/平米，年均復(fù)合增長率4%左右。
從投資回報(bào)率來看，高標(biāo)物流倉儲設(shè)施的收益率也明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，目前我國一線城市物流地產(chǎn)收益率在6.5%-7%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。
此外，分城市來看，盡管部分二線及環(huán)一線的衛(wèi)星城市物流地產(chǎn)的絕對租金水平低于一線城市，但考慮到其土地成本也相對較低，因此，從收益率角度來看，供需格局較好的二線及環(huán)一線的衛(wèi)星城市物流地產(chǎn)的回報(bào)率也較高
與可觀的收益及市場相比，國內(nèi)的物流倉儲供應(yīng)構(gòu)成卻相對尷尬。數(shù)據(jù)顯示，目前我國物流倉儲設(shè)施的供應(yīng)主體以外資為主，前十大供應(yīng)商中有6個外資供應(yīng)商，分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹、維龍及蓋世里，合計(jì)市場份額占比高達(dá)79.10%。而內(nèi)資供應(yīng)商僅有宇培、寶灣、易商及新進(jìn)入的平安，合計(jì)市場份額僅為20.80%。
除了物流地產(chǎn)的開發(fā)及運(yùn)營外，普洛斯的業(yè)務(wù)還涉及物流地產(chǎn)基金管理。而這也是萬科比較看中的優(yōu)勢。物業(yè)開發(fā)、物業(yè)運(yùn)營、基金管理是普洛斯三大業(yè)務(wù)之一，三者形成一個內(nèi)生的、高效的、安全的閉環(huán)模式。
具體來說，由物業(yè)開發(fā)部門開發(fā)優(yōu)質(zhì)的物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，隨后交由運(yùn)營部門進(jìn)行運(yùn)營，等利潤穩(wěn)定之后由自行管理并參投的基金收購，一方面相當(dāng)于加杠桿進(jìn)行物流地產(chǎn)開發(fā)，另一方面則達(dá)到了快速回籠資金的作用，使平均10年才能收回的資金周期縮短到了2-3年。
萬科透露，與普洛斯如成功聯(lián)姻，將產(chǎn)生強(qiáng)大的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。萬科極強(qiáng)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)及資源優(yōu)勢，能與普洛斯高效的物流倉儲網(wǎng)絡(luò)及卓越的管理能力將形成優(yōu)勢互補(bǔ)，雙方在客戶資源方面可形成協(xié)同。（原標(biāo)題：普洛斯的中國買家 萬科領(lǐng)銜790億物流之王并購之役）
免責(zé)聲明：本網(wǎng)站所有信息，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé)，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。