作為一家起源于英國，在香港聯(lián)交所上市的房地產(chǎn)企業(yè)，太古地產(chǎn)一直是一個特殊的存在。太古地產(chǎn)于1972年成立于香港，母公司為總部設(shè)在倫敦（業(yè)務(wù)總部位于香港）的太古集團。公司于2002年進入中國內(nèi)地，目前共布局了北京、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、成都四個城市，共持有五個物業(yè)項目。其中，北京三里屯太古里、成都遠洋太古里被稱為商業(yè)綜合體項目成功運營的典范。
近日，21世紀(jì)經(jīng)濟報道專訪了太古地產(chǎn)行政總裁白德利（Guy Bradley），他詳解了太古地產(chǎn)的商業(yè)模式、運營邏輯，以及對中國經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場的看法。
開發(fā)沒有“固定模式”
《21世紀(jì)》：太古地產(chǎn)2002年進入中國內(nèi)地，但目前為止的15年間，僅進入了4個城市。從規(guī)模擴張的角度，你是否覺得速度有些慢？
白德利：房地產(chǎn)開發(fā)有很多種模式，每個開發(fā)商都會選擇適合自己的模式。比如有的開發(fā)商注重規(guī)?；麄兿Ｍ焖購?fù)制，并把布局重點放在二三線城市。但對于太古來說，我們更側(cè)重一線城市，關(guān)注核心地段及開發(fā)大型綜合體。這種模式的確需要投入更長時間。但我認為，不同的發(fā)展模式之間沒有好壞之分，只有是否適合自己的戰(zhàn)略。
《21世紀(jì)》：最近，萬達賣掉了自己的酒店和文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，SOHO中國也在出售旗下的物業(yè)。國內(nèi)的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，似乎在嘗試改變原有的持有型模式。你怎么看待這種變化？
白德利：對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，沒有一個完全固定的模式。所有的開發(fā)商都會根據(jù)不同的情況，適當(dāng)?shù)刈龀稣{(diào)整及做出他們認為當(dāng)下最好的選擇。
太古也是做商業(yè)開發(fā)為主，去年我們就出售了香港九龍灣的一個商業(yè)物業(yè)。這不是太古的核心物業(yè)，我們對核心物業(yè)都是以長遠的眼光來看待。這一原則不會改變。
《21世紀(jì)》：太古在中國的擴張步伐一直很謹慎，外界很好奇，太古的擴張邏輯是什么？選擇城市和地段的標(biāo)準(zhǔn)又是怎樣的？
白德利：首先我們希望在一線城市有更多的機會，目前在傳統(tǒng)一線城市中，我們只有深圳（樓盤）未能布局，所以一直在深圳積極地尋找機會。北京和上海都有著很好的市場，增長潛力很大，我們希望在這兩地繼續(xù)布局。另外，我們在華東、華南、華北以及西部的其他城市，都有當(dāng)?shù)氐膱F隊，并在尋找機會。
需要單獨說一下香港，我們目前正在進行一個150億港元的太古坊重建項目，但因為香港具有經(jīng)濟、金融等各種優(yōu)勢，我們還是希望在香港發(fā)展更多的業(yè)務(wù)。
從地段標(biāo)準(zhǔn)來看的話，我們會選擇城市中最核心、最優(yōu)越的地段，最好有國際化的特點，就像北京三里屯、廣州天河、上海南（樓盤）京（樓盤）西路等。
《21世紀(jì)》：太古并不是一個追求規(guī)模的開發(fā)商，那么它對投資回報的要求是怎樣的？有沒有一個計算模型？
白德利：我們主要看“門檻收益率”。假如項目的使用權(quán)是50年的時間，我們會根據(jù)這個時間看現(xiàn)金流的情況，包括投入多少、產(chǎn)出多少。再倒推回來，根據(jù)當(dāng)前的財務(wù)數(shù)據(jù)，計算出需要實現(xiàn)的收益率。
中國城市化動力仍強勁
《21世紀(jì)》：太古地產(chǎn)是香港上市公司，根據(jù)你的經(jīng)驗，香港資本市場的投資者更看重哪些經(jīng)營指標(biāo)？
白德利：投資者主要看增長價值、潛力，這一點跟內(nèi)地投資者可能一樣。但不同的是，有的投資人看短期波動，有的看長期投資價值。對于太古地產(chǎn)而言，我們更吸引持有長期投資理念的股東。
《21世紀(jì)》：過去一段時間，中國經(jīng)濟經(jīng)歷了一個相對較慢的增長期?，F(xiàn)在處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)，并在企穩(wěn)回升。你認為這種變化對商業(yè)地產(chǎn)會帶來哪些影響？
白德利：經(jīng)濟企穩(wěn)回升在任何時候都是好事。但對于太古來說，我們不太在意短期的經(jīng)濟上下波動，而是以長遠的眼光來看。比如說，中國商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)大約在四五十年，所以我們也經(jīng)常以這個期限來看。
我也不太同意“過去幾年中國經(jīng)濟不太好”的說法。因為從我們的項目表現(xiàn)來看，增長都是非常好的。比如廣州太古匯項目，截至今年一季度，銷售額已經(jīng)連續(xù)21個季度保持增長。所以，即使經(jīng)濟數(shù)據(jù)上有些波動，但對我們的業(yè)務(wù)并沒有太大影響。
《21世紀(jì)》：從城市化進程的角度，你如何看待中國房地產(chǎn)市場的前景？中國房地產(chǎn)業(yè)的“黃金時代”已經(jīng)過了嗎？
白德利：以長遠的眼光來看，我們對中國房地產(chǎn)業(yè)持有正面的態(tài)度。我認為“黃金時代”并未遠去，甚至還可能更好。從全球視角來看，中國的發(fā)展仍然是最激動人心的，中產(chǎn)階級不斷壯大，城市化的動力仍然十分強勁，其中會衍生出很多的機會。
當(dāng)然，我們也看到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)利潤率下降、房地產(chǎn)企業(yè)尋求多元化的現(xiàn)實。我的觀點是，沒有任何東西是一成不變的，如果有更好的盈利模式，企業(yè)選擇嘗試，這是很自然的事情。而且從太古的發(fā)展歷史來看，我們也一直在尋找多元化。
《21世紀(jì)》：在電商的沖擊下，一些實體商業(yè)的生存舉步維艱。你如何看待互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對商業(yè)地產(chǎn)的影響？未來還有哪些因素會對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)帶來沖擊？
白德利：的確，科技的發(fā)展給人們的生活帶來了翻天覆地的變化，比如人們的很多生活需求都在手機上解決，工作方式也更加便利高效。在這種情況下，商業(yè)的發(fā)展要確保能與人們的需求相匹配。太古會跟品牌商合作，發(fā)展新的伙伴關(guān)系，目的是把商場打造成科技友好型，確保跟消費者的需求保持同步。
另外一個趨勢就是共享辦公。隨著年青一代的崛起和科技的影響、新工種的誕生，很多行業(yè)的工作方式發(fā)生了變化，共享辦公將可能成為未來的趨勢，并會影響寫字樓的運營。太古地產(chǎn)曾在香港做過嘗試，推出了blueprint共享辦公空間和創(chuàng)業(yè)加速計劃，很成功，現(xiàn)在也在內(nèi)地尋找發(fā)展的機會。
總之，變化是始終存在的，我們要做的是，確保自己順應(yīng)變化的趨勢，而不是逆勢來做。